Nem depósitos nem certificados batem inflação. E agora?

[Jolly Roger]

Agora os preços terão necessariamente de descer até que volte a haver procura.

...

Isto depende um pouco da região onde vivemos, penso eu.

Discordo de ti pelo seguinte. Neste momento os preços ainda não desceram muito, talvez 10/15%. Nas leiloeiras fala-se em 20%. mas estas descidas não se devem à falta de procura mas sim à dificuldade em obter crédito.

Os bancos exageraram para o facilitismo durante muitos anos e agora estão a fazer o oposto, a exagerar no critério e na exigência.

Concordo quando dizes que a compra de uma casa nunca deveria ter associado um crédito a 100% ou mais. Deveria realmente ter havido por parte dos bancos a exigência do comprometimento do cliente com alguma poupança.

Mas a procura existe e a estes preços, os bancos é que cortaram a torneira radicalmente. Neste momento só compra quem tem dinheiro vivo e quem o tem normalmente está a comprar para investir e nao para habitar.

Eu devo dizer que não estou ligado nem à banca, nem à construção civil, não sou senhorio, não tenho nenhum interesse, nenhum investimento na área e portanto olho para ela de fora e sem emoções ou vontade de que vá para a esquerda ou para a direita, para cima ou para baixo.

Dito isto, as medidas da troika ainda não foram implementadas. Apenas os bancos reagiram às alterações no mercado, nomeadamente já perceberam que não dá para os preços continuarem sempre a subir, como era desejo de alguns e com o desemprego e a diminuição do poder de compra há famílias que estão em dificuldadde em pagar os empréstimos. Portanto ajustam-se. Já não emprestam a totalidade ou mais que a totalidade e isso é bom.

Digo que o mercado vai corrigir porque é isso que me parece óbvio. Depois de 30 anos a subir e com tanta casa à venda e com o fim dos benefícios e incentivos fiscais, não vejo outro caminho.

Quem tiver dinheiro e achar que é bom para investir - força nisso, que faça colecção de casas que eu não tenho nada contra.

Mas para mim o festim acabou e se como dizes ainda há alguma procura, (eu quando chego ali à janela vejo uma série de letreiros a dizer que se vende), ela parece-me longe de equilibrar a oferta.

Tenho um amigo que investe no ramo, tem uns terrenos e diz que há mercado e que os acabamentos é que é, fala em fechaduras de impressão digital e luzes a acenderem quando se entra e apagarem-se quando se sai... coisas dessas.

Não sei. Eu já lhe disse que ele vai mal, mas ele é que sabe.


...

[Vesuvio]

Agora os preços terão necessariamente de descer até que volte a haver procura.

...

Isto depende um pouco da região onde vivemos, penso eu.

Discordo de ti pelo seguinte. Neste momento os preços ainda não desceram muito, talvez 10/15%. Nas leiloeiras fala-se em 20%. mas estas descidas não se devem à falta de procura mas sim à dificuldade em obter crédito.

Os bancos exageraram para o facilitismo durante muitos anos e agora estão a fazer o oposto, a exagerar no critério e na exigência.

Concordo quando dizes que a compra de uma casa nunca deveria ter associado um crédito a 100% ou mais. Deveria realmente ter havido por parte dos bancos a exigência do comprometimento do cliente com alguma poupança.

Mas a procura existe e a estes preços, os bancos é que cortaram a torneira radicalmente. Neste momento só compra quem tem dinheiro vivo e quem o tem normalmente está a comprar para investir e nao para habitar.

[bboniek33]

Boas,

O meu pai possui um prédio na Amadora com rendas ridiculamente baixas que rondam em média 40 €.

Segundo o meu pai, não há maneira de aumentar as rendas e somente se poderá ver livre dos inquilinos quando estes morrerem.
Não estou dentro deste assunto e não sei até que ponto isto é verdade.

O que é certo é que sempre que passo por lá sinto-me como um palhaço, recebendo estas rendas de esmola, sem nada poder fazer.

A minha pergunta agora é a seguinte: No dia em que o meu pai falecer, o meu irmão e eu iremos herdar isto.
Quando passar para nosso nome, poderemos aumentar a renda para preços actualizados, ou mesmo deitar os inquilinos para a rua ?

Certo é que em casos de herança, o IMI é actualizado automaticamente para valores actuais bastante mais altos. Se a renda não subir, ou se os inquilinos antigos não vão para a rua para serem substituidos por outros, então o novo IMI a pagar será mais alto que as rendas mensais !!

"...
ou mesmo deitar os inquilinos para a rua ?
..."

Isso ! Ee atiraa-los para a rua. Melhor ee "deitaa-los" para a vala comum: ee uma poupanc,a imediata...

Valha-nos a Madre Teresa...

[Jolly Roger]

A grande diferença é que até 1970 a inflação foi desprezível e a partir daí foi galopante (com anos de inflação nos 30%!!!). Assim enquanto que até ao primeiro choque petrolífero, a maioria das casas ainda eram postas no mercado de arrendamento, a partir daí esse mercado foi desaparecendo para as construções novas, até quase ao nível zero.
Custa-me que ninguém diga, que se não fosse a disparatada lei das rendas, a dívida do país ao exterior (que para mim é muito mais grave que a dívida pública), seria perfeitamente confortável.
Assim que a inflação disparou, devia ter havido um descongelamento das rendas habitacionais e comerciais.
Mas os disparates neste país são a norma...

E tens toda a razão.

As rendas congeladas foram um tremendo disparate e só ajudou à festa da construção e à orgia compradora com consequente subida dos preços.
Sem possibilidade de arrendar só restava comprar e o cenário era mais que convidativo para isso.

Agora os preços terão necessariamente de descer até que volte a haver procura.

Com casas mais baratas para comprar e rendas livres o mercado equilibra (e estas podem também ser mais baixas), mas isso vai demorar ainda algum tempo.

...

[Um curioso...]

O seu a seu dono. A lei das rendas vem do tempo do Salazar.

Tê-las congelado foi uma idiotice primeiro fascista e depois socialista. às vezes pergunto-me qual é a diferença e tenho dificuldade em encontrar diferenças.

...

A grande diferença é que até 1970 a inflação foi desprezível e a partir daí foi galopante (com anos de inflação nos 30%!!!). Assim enquanto que até ao primeiro choque petrolífero, a maioria das casas ainda eram postas no mercado de arrendamento, a partir daí esse mercado foi desaparecendo para as construções novas, até quase ao nível zero.
Custa-me que ninguém diga, que se não fosse a disparatada lei das rendas, a dívida do país ao exterior (que para mim é muito mais grave que a dívida pública), seria perfeitamente confortável.
Assim que a inflação disparou, devia ter havido um descongelamento das rendas habitacionais e comerciais.
Mas os disparates neste país são a norma...

[Vesuvio]

A criação de um mercado social de arrendamento é um dos pontos do Programa de Emergência Social que o Governo apresenta esta sexta-feira publicamente. O exemplo vem de Gaia e passa por arrendar a custos reduzidos as casas que foram devolvidas aos bancos.

Têm rendimentos a mais para concorrerem a casas sociais, mas não dispõem de capacidade financeiras para comprarem ou arrendarem habitações no mercado imobiliário. É estas pessoas, da classe média empobrecida, que o Governo pretende abranger no modelo de arrendamento que integra o Programa de Emergência Social.

http://www.jn.pt/PaginaInicial/Nacional ... id=1945344

e li o artigo todo na versão impressa.

[Jolly Roger]

a lei vem do tempo do Salazar. disse você erradamente, porque como a maioria dos tugas, só leem jornais desportivos.


não li sequer o que escreveu por ser demasiado longo.

qual a sua ideia, resumidamente... ?

percebeu o NRAU que ja tem 6 ou 7 anos e é do governo que acabou ? ( e ainda bem ! ! ! )

solicito o desenho.

cumprimentos
pvg

Não fui eu que disse, foi o Elias. Limitei-me a confirmar.

Seria bom ler primeiro está lá tudo explicado. Não tenho tempo para desenhos.

[pvg80713]

a lei vem do tempo do Salazar. disse você erradamente, porque como a maioria dos tugas, só leem jornais desportivos.


não li sequer o que escreveu por ser demasiado longo.

qual a sua ideia, resumidamente... ?

percebeu o NRAU que ja tem 6 ou 7 anos e é do governo que acabou ? ( e ainda bem ! ! ! )

solicito o desenho.

cumprimentos
pvg

[Jolly Roger]

O Salazar quis controlar os preços das rendas para que os indústriais da época tivessem mão-de-obra barata.

Se as rendas aumentassem muito os ordenados também teriam que aumentar na mesma proporção...e isso ia ser uma chatice!

Apesar de não ser senhorio (com pena minha) vejo o mercado imobiliário apenas como diversificação de investimentos, por aquilo que vou ouvindo e lendo dá muita preocupação para o retorno que se tem, mas lá está como é de fácil entendimento torna-se um investimento que atrai muitas pessoas.

Atraíu muitas pessoas.
Se investes no ramo desejo-te muita sorte mas não te auguro um grande sucesso.

Disparates sucessivos cometidos durante muito tempo, levam tempo a corrigir.

Aproveito ainda para deixar um comentário que não abordei e que tem a ver com os bancos.

Porque ouço pessoas a dizer que os bancos é que foram culpados com o crédito fácil.

Na minha opinião não foram. Os políticos nunca assumem culpas de nada, fazem a merdice toda mas depois a culpa é sempre de alguém. Como diz o anúncio - Foi alguém...

Os bancos numa fase inicial não emprestavam a totalidade. Emprestavam uma parte e isso estava correcto. O resto teria de ser coberto pelo comprador através de poupança.

Aconteceu que o estímulo à procura foi tanto que os preços dispararam. O resto é fácil de perceber. Agora os bancos podiam emprestar a totalidade porque mesmo assim o imóvel valorizar-se-ia e portanto eles não perdiam em caso de incumprimento do comprador. Uma espécie do que aocnteceu no subprime americano.

Mas não foram os bancos que decidiram pelos estímulos. Não foram eles que decidiram o juro bonificado nem as isenções de impostos nem as deduções fiscais.

Eles limitaram-se a reagir a um fenómeno de mercado que no final dava para emprestar a totalidade e ainda mais algum que depois permitia a compra de carro, mobília ou obras. Os bancos operaram dentro do cenário que tinham.

Por fim reconheço que é muito complicado liberalizar o mercado de arrendamento com um clic de rato.
Como é que se vai pedir a um casal com 70 anos que recebe uma reforma inferior a 500 euros que pague uma renda de 400? Mais vale matá-los porque não vai dar.

Mas quem fez a bosta e a perpetuou no tempo, que se chegue à frente com soluções. Não sou a favor de subsidios nem de isenções nem de estímulos nem de benefícios porque criam distorções de mercado, mas neste caso talvez seja preciso uma solução de compromisso.


....

[Tridion]

Isto é bem verdade. Não sei o que passou pela cabeça do senhor quando decidiu tal coisa, mas foi assim que aconteceu e com o 25 de Abril a democracia e o rumo ao socialismo que se seguiu daí para cá, as coisas só pioraram.

O Salazar quis controlar os preços das rendas para que os indústriais da época tivessem mão-de-obra barata.

Se as rendas aumentassem muito os ordenados também teriam que aumentar na mesma proporção...e isso ia ser uma chatice!

Apesar de não ser senhorio (com pena minha) vejo o mercado imobiliário apenas como diversificação de investimentos, por aquilo que vou ouvindo e lendo dá muita preocupação para o retorno que se tem, mas lá está como é de fácil entendimento torna-se um investimento que atrai muitas pessoas.

[Jolly Roger]

O seu a seu dono. A lei das rendas vem do tempo do Salazar.

Isto é bem verdade. Não sei o que passou pela cabeça do senhor quando decidiu tal coisa, mas foi assim que aconteceu e com o 25 de Abril a democracia e o rumo ao socialismo que se seguiu daí para cá, as coisas só pioraram.

Pioraram porque a democracia devia ter permitido duas coisas - A função empresarial ser livre e as pessoas terem a liberdade de fazerem livremente os seus negócios e os seus contratos fossem eles de compra fossem eles de aluguer.

Mas o rumo ao socialismo colocou os senhorios no papel de energúmenos exploradores dos pobres e os construtores civis no papel de coitadinhos que precisavam de apoio e ajuda dos políticos.

E multiplicaram-se os disparates - O primeiro disparate foi os juros bonificados para os jovens. Tão queridos que eles são (os jovens pois claro).
Foi mais ou menos assim - És jovem? Coitadinho de ti. Mas não te preocupes, o Estado ou o governo trata de ti com uma taxa de juro especial de crédito bonificado para tu comprares a tua casinha. Quem paga a diferença? Os coontribuintes, os que nem casa têm, os mais velhos que já não interessam para nada.

Claro que os velhos que tinham dinheiro esses pagavam o juro normal, mas se tinham um filho jovem, compravam em nome do filho para ter direito ao mesmo juro especial GT.
Fascinante.
E tivemos a primeira distorção de mercado.

Mas não ficou por aqui. Compraste casa? Coitadinho de ti. Mas não te preocupes porque agora podes estar isento de IMI (dantes não tinha este nome, mas não me lembro como se chamava) durante uns anitos. Depois pagas... quando puderes. Receita que não entra, os contribuintes (todos os outros) que se lixem.

Como se não chegasse, os gajos da via do rumo ao socialismo fizeram ainda melhor - Compraste casa? coitadinho de ti, mas não te preocupes porque agora podes deduzir no IRS o dinheirinho que pagas ao banco. Quem paga a diferença? Os outros, os que não têm casa nem nunca tiveram e que trabalham. O socialismo vem aí e é bom à brava.

Com tanta distorção de mercado, com tanto estímulo à procura, a oferta só podia responder da melhor maneira - Toca a construir chaparro da construção civil, toca a comprar terrenos, toca a edificar que isto agora é que vai ser.

E toca a subir os preços. Todos os preços sobem, que bom. A inflacção foi brutal. Mas não vamos considerar nela o custo da habitação porque se não alguém pode achar que isto está demasiado intervencionado.

E as rendas na mesma congeladas. Magnífico.

Primeiro compraram os ricos, depois comprou a classe média alta, depois veio a classe média baixa, e por fim até os pobrezinhos aproveitaram os desequilibrios do rumo ao socialismo. Depois vieram as segundas casas, as de férias, os investimentos. Sim porque comprar uma casa era dito por toda a gente que era um investimento. Um investimento como? O mercado foi uma fantoxada durante anos. Comprava-se por 4 e vendia-se 2 ou 3 anos depois por 12 e 2 ou 3 anos depois disso vendia-se por 20. Era uma orgia total.

Os construtores civis prosperaram, os preços foram a valores inimagináveis até que...

Acabou. 30 anos depois acabou.
A Manuela Ferreira Leite acabou com o juro bonificado depois da entrada no euro. Uma das melhores medidas que só pecou por tardia.

Já toda a gente tem casa e alguns até mais que uma. Não há mais ninguém para comprar e o país está à venda.
A festa dos construtores civis acabou. E felizmente a crise trouxe a troika que chegou aqui e disse - façam o favor de acabar com as isenções de IMI e aumentem-no. Ah... e por favor acabem com as deduções no IRS.

Finalmente uns tipos que percebem do assunto dizem-nos o que fazer.
Deixar o mercado funcionar. Livremente. Sem estímulos à procura para sustentar uma oferta sem sustentabilidade nenhuma.

E agora? Agora os preços vão descer. Só podem descer depois de 30 anos a subir.
Para restabelecer o equilibrio faltam as rendas que devem ser também elas livres. Tê-las congelado foi uma idiotice primeiro fascista e depois socialista. às vezes pergunto-me qual é a diferença e tenho dificuldade em encontrar diferenças.

Quanto ao que fazer em função disso? - Nada. Deixar as pessoas em paz, deixar falir os construtores civis que tê que falir porque estão a mais. Que se lixem, que se dediquem à pesca ou a outra coisa qualquer. Deixar os preços variar em função da oferta e da procura. Libertar as rendas.

Uma ultima nota para referenciar um senhor que aqui há dias apareceu na televisão a dizer que era preciso olhar para este problema. Um senhor do PSD. Um senhor que pelos vistos é um bocadinho estupido.
Dizia ele muito preocupado que os construtores civis estavam à rasca. (também eu). Dizia ele que os senhorios estavam a subir os preços dos arrendamentos porque estava a aumentar a procura e que era preciso pensar nos jovens que precisam de casa (outra vez?).

Já chega ok? Ou é preciso fazer um desenho?


...

[Vesuvio]

Jcs e outros,
o mercado normal de arrendamento está numa fase tão complicada, que vos aconselho a todos a ficarem de fora... e o pior ainda não chegou... o mercado vai inundar
só está bom para quem precisa

O que queres dizer com o mercado vai inundar??

Da minha experiência nunca se viu tanta procura como nos dias de hoje.

Estou no mercado do arredamento, como proprietário, desde 2004 e foi este ano a minha 2ª aquisição e gostava de em 2012 concretizar a terceira. Vamos ver como se comporta o mercado mas no meu ponto de vista ficará bom para se investir.

Quem tem esses contratos de rendas antigas eu sei que é complicado mas este NRAU veio ajudar alguma coisa. O que teima em não ajudar nada são os tribunais que funcionam muito mal. O problema da justiça é um problema grave.

A perspectiva para o futuro é que realmente se adopte um mecanismo simples e célere de resolução dos contratos por incumprimento. [/b]

[AikyFriu]

O problema é que um T2 por 350€ mensais dá-te uma rendibilidade de cerca de 3,5% (considerando 2 meses para despesas e que o valor desse T2 é de 100.000€ - na minha região é mais).
Por esse valor arranjo facilmente uma conta a prazo e tenho muito menos chatices (e não te arriscas que o inquilino vá embora sem pagar, ou pior ainda, que fique lá e deixe de pagar).

[urukai]

Há uma solução alternativa:

Se fizeres obras e valorizares os prédios podes aumentar a renda. (vou procurar legislação sobre isso).

A questão no mercado de arrendamento é exactamente a que o JCS mencionou. O preço tem de ser equilibrado. Se o senhorio quer ganhar tudo numa renda vai acabar por ser prejudicado. Da minha experiência (essencialmente nos arredores de Lisboa) um T2 na gama dos 300/350€ mensais é um bom negócio. Um prédio com 10 inquilinos dá 3000€/3500€ fixos por mês sem chatices e sem faltas de pagamentos. É claro que há quem queira puxar e peça 500€ ou 600€ e depois o inquilino só paga os primeiros 3 meses.

[JCS]

É possível. Pessoalmente (e posso não ter razão) penso que em termos de oferta e procura a balança não se deverá desequilibrar muito. Digo isto porque se por um lado os proprietários não conseguem vender porque não existe financiamento em Portugal, por outro quem quer comprar também não o está a conseguir pelas mesmas razões e não tem outra solução que não seja arrendar. Pelo que, se há um aumento da oferta também haverá, a meu ver, um aumento da procura. A escassez de liquidez nas famílias sim, poderão pressionar as rendas mas não creio que de maneira brusca. Como disse posso estar errado...

Cumprimentos

JCS

[pvg80713]

Arrendei recentemente uma moradia com cerca de 3 anos e apesar de pessoalmente pensar que a renda podia ser ligeiramente mais alta, a verdade é que o valor que considerei "justo" não foi aceite pelo mercado... Acabei por arrendar ligeiramente abaixo.

O mercado é isto mesmo, temos de nos adaptar...

JCS

jcs,
um dia o inquilino vai aparecer e dizer, ao lado esta uma igual por 75% do preço... aceita ou mudo-me

cada vez isto vai acontecer mais, ou seja está bom para inquilinos e mau para senhorios...

[JCS]

Arrendei recentemente uma moradia com cerca de 3 anos e apesar de pessoalmente pensar que a renda podia ser ligeiramente mais alta, a verdade é que o valor que considerei "justo" não foi aceite pelo mercado... Acabei por arrendar ligeiramente abaixo.

O mercado é isto mesmo, temos de nos adaptar...

JCS

[pepi]

Jcs e outros,
o mercado normal de arrendamento está numa fase tão complicada, que vos aconselho a todos a ficarem de fora... e o pior ainda não chegou... o mercado vai inundar
só está bom para quem precisa



o site do NRAU do governo é :

http://www.portaldahabitacao.pt/pt/nrau/home/index.jsp

Concordo...

[pvg80713]

NRAU é a solução para os arrendamentos antigos.
O meu sogro iniciou o processo numa casa dele... o inquilino ao receber os paeis da propria NRAU devolveu a casa imediatamente.

A minha mãe que tem uma também... nunca foi tratar sequer dos papeis : ahhh isso não deve dar nada...


Jcs e outros,
o mercado normal de arrendamento está numa fase tão complicada, que vos aconselho a todos a ficarem de fora... e o pior ainda não chegou... o mercado vai inundar
só está bom para quem precisa



o site do NRAU do governo é :

http://www.portaldahabitacao.pt/pt/nrau/home/index.jsp

[defst0ned]

Pvg, podias-me dar mais informação sobre este método sff.

Obrigado

ve NRAU.
Novo regime de arrendamento urbano, que já está em vigor a meia duzia de anos .

a casa é avaliada pela camara municipal para determinar
o estado de conservação.

as finanaças avaliam o valor patrimonial.

o inqulino vai passar a pagar 4% do valor calculado anualmente de renda !

se tem menos de 65 anos o ajuste faz-se em 5 anos, e se tem mais será em 10 anos !


eu já fiz, funcionou e a velhota passou de 15 euros de renda para 115 em 5 anos, e no final iria pagar 240 euros... mas já devolveu a casa e foi viver para a terra dela onde tem uma casa.


simples ! ! !


problemas... se a casa estiver em mau estado... é dificil.

já agora a casa que me foi devolvida... é um nojo...

[JCS]

És um optimista... ao multiplicares a renda por 12 esqueces os impostos (IMI + IRS), as reparações e todas as outras despesas.

O problema não é determinar o preço justo para alugar. O problema é arranjar alguém que pague os preços que o senhorio calculou como justos num momento em que o capital é escasso nas famílias. O mercado acaba por atribuir o preço justo...

JCS

[pvg80713]

ve NRAU.
Novo regime de arrendamento urbano, que já está em vigor a meia duzia de anos .

a casa é avaliada pela camara municipal para determinar
o estado de conservação.

as finanaças avaliam o valor patrimonial.

o inqulino vai passar a pagar 4% do valor calculado anualmente de renda !

se tem menos de 65 anos o ajuste faz-se em 5 anos, e se tem mais será em 10 anos !


eu já fiz, funcionou e a velhota passou de 15 euros de renda para 115 em 5 anos, e no final iria pagar 240 euros... mas já devolveu a casa e foi viver para a terra dela onde tem uma casa.


simples ! ! !


problemas... se a casa estiver em mau estado... é dificil.

já agora a casa que me foi devolvida... é um nojo...

[nfmarque]

Por enquanto ainda não se pode fazer nada. Tens sempre a opção de convidar o inquilino a sair oferecendo uma indminização.

quando fui confrontado fiz as contas em bruto algo do genero

((renda*12)/(valor do imovel)) * 100

quando o valor era menor que um deposito a prazo vendi, menos aborrecimentos e mais lucro. E assim vai o investimento arrendatário em portugal.

para ter um rendimento decente para um imovel de 75,000 eur a renda tem de ser no min 400eur

És um optimista... ao multiplicares a renda por 12 esqueces os impostos (IMI + IRS), as reparações e todas as outras despesas.

Sim mas estava a comparar com dp tanb, se a comparação for feita com tanl multiplicava por 78.5

Mas para ter uma visão em bruto é razoavel.

[AikyFriu]

Por enquanto ainda não se pode fazer nada. Tens sempre a opção de convidar o inquilino a sair oferecendo uma indminização.

quando fui confrontado fiz as contas em bruto algo do genero

((renda*12)/(valor do imovel)) * 100

quando o valor era menor que um deposito a prazo vendi, menos aborrecimentos e mais lucro. E assim vai o investimento arrendatário em portugal.

para ter um rendimento decente para um imovel de 75,000 eur a renda tem de ser no min 400eur

És um optimista... ao multiplicares a renda por 12 esqueces os impostos (IMI + IRS), as reparações e todas as outras despesas.

[nfmarque]

Por enquanto ainda não se pode fazer nada. Tens sempre a opção de convidar o inquilino a sair oferecendo uma indminização.

quando fui confrontado fiz as contas em bruto algo do genero

((renda*12)/(valor do imovel)) * 100

quando o valor era menor que um deposito a prazo vendi, menos aborrecimentos e mais lucro. E assim vai o investimento arrendatário em portugal.

para ter um rendimento decente para um imovel de 75,000 eur a renda tem de ser no min 400eur