Petróleo sob pressão após ataque dos EUA ao Irão

[tmms]

Gonçalo, um mercado é feito por todas as transacções que nele ocorrem!

Quais são os critérios que sugeres aplicar para excluir uma parte das transacções?

Um abraço,
Tiago

[goncalonr]

Gonçalo,

Para mim a questão do valor de mercado de um imóvel está encerrada há muito e a minha opinião é que temos visões diametralmente opostas sobre o mercado e a formação do valor de mercado. Nada de mal nisso.

Tu ficas com a tua definição de valor de mercado que dizes se aplica melhor à nossa realidade (ao nosso país), e eu fica com a minha definição a qual, acredito, se aplica a um mundo e economias em franco processo de globalização e integração.

Qual será a definição que "irá prevalecer" no futuro o tempo dirá...

Um abraço,
Tiago

Isto não tem a ver com a definição de Valor de Mercado, parece-me. Para mim, essa discussão tb já está encerrada.

Tem mais a ver com o acharmos que estas situações - que considero pontuais - não fazem o mercado.

Ou será que fazem?

O que achas?

[tmms]

Gonçalo,

Para mim a questão do valor de mercado de um imóvel está encerrada há muito e a minha opinião é que temos visões diametralmente opostas sobre o mercado e a formação do valor de mercado. Nada de mal nisso.

Tu ficas com a tua definição de valor de mercado que dizes se aplica melhor à nossa realidade (ao nosso país), e eu fica com a minha definição a qual, acredito, se aplica a um mundo e economias em franco processo de globalização e integração.

Qual será a definição que "irá prevalecer" no futuro o tempo dirá...

Um abraço,
Tiago

[goncalonr]

Sinceramente, não me parece que este caso (sendo verídico) espelhe o mercado...

Olá,

Efectivamente em Portugal para que o arrendamento seja financeiramente viável face à aquisição é necessário encontrar (ou negociar) uma renda no mínimo cerca de 33% inferior (minha estimativa) aos valores de mercado.

Se é possível? Sim, procurando bem ou negociando a renda inicialmente pedida. Em página anterior deste mesmo tópico já dei algumas sugestões que podem baixar consideravelmente o valor de uma renda.

PS - Já é noticia de telejornal (ontem) negócios imobiliárias a fazerem-se por 20 a 25% menos do que o preço inicialmente pedido. Presumo que o próximo passo deve ser os usados virem para metade do preço entre 2009 e 2010. E acho que vai doer muito a muita gente. É que muitos proprietários continuam a acreditar em ilusões...

Abraço,
Tiago

Meu caro tmms,

Sem querer iniciar aqui outra daquelas discussões, o que refere de notícia de telejornal eu conheço como sendo factos reais. Realmente há casos em que o preço desce até mais do que esses 20% a 25%.

A questão que temos de nos colocar - e que é similar à que coloquei no outro post do arrendamento - é esta: esses valores fazem ou estão a fazer o mercado?

A minha sensibilidade é que não! Há casos de grandes descidas de preços, há casos de grandes desequilíbrios entre valores de arrendamento e de venda, originando yields implícitas fora do mercado. Isto acontece porque as pessoas fazem as contas a quanto é que pagam ao banco e quanto precisam de renda para fazer face a esse compromisso.

Mas mais uma vez, não me parece que isso seja ou venha a ser a norma no mercado, logo não deve ser tido em conta como valor médio de mercado.

Para que o mercado de arrendamento seja efectivamente competitivo, nem é necessário que as rendas descam ao ponto de se equivalerem com o valor de uma prestação ao banco. Isto porque com a dívida cada vez mais escassa e mais cara, será necessário cada vez mais equity para comprar um imóvel, tornando o investimento cada vez menos desinteressante (face ao arrendamento) por 2 razões: o equity é muito mais "caro" que debt e nem todos o têm para comprar um imóvel.

Abraço a todos.

[tmms]

Sinceramente, não me parece que este caso (sendo verídico) espelhe o mercado...

Olá,

Efectivamente em Portugal para que o arrendamento seja financeiramente viável face à aquisição é necessário encontrar (ou negociar) uma renda no mínimo cerca de 33% inferior (minha estimativa) aos valores de mercado.

Se é possível? Sim, procurando bem ou negociando a renda inicialmente pedida. Em página anterior deste mesmo tópico já dei algumas sugestões que podem baixar consideravelmente o valor de uma renda.

PS - Já é noticia de telejornal (ontem) negócios imobiliárias a fazerem-se por 20 a 25% menos do que o preço inicialmente pedido. Presumo que o próximo passo deve ser os usados virem para metade do preço entre 2009 e 2010. E acho que vai doer muito a muita gente. É que muitos proprietários continuam a acreditar em ilusões...

Abraço,
Tiago

[goncalonr]

Imobiliário
Saiba porque arrendar casa é melhor do que comprar
Bárbara Barroso
03/03/09 09:32


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Arrendar ainda é mais barato.
Collapse Comunidade
Partilhe: Apesar de não ficar com a casa, a poupança conseguida ao fim de alguns anos é grande.

Em quatro meses o cenário alterou-se para muitas famílias com crédito à habitação. As taxas Euribor, que servem de referência para os empréstimos, caíram de máximos históricos para os valores mais baixos de sempre. No entanto, apesar da queda da Euribor, há famílias que continuam a sentir dificuldades em pagar os seus empréstimos, nomeadamente, o da casa.

A situação económica alterou-se, e hoje em dia os ‘spreads' estão mais elevados, os bancos estão mais restritivos a conceder crédito e o preço das casas desceu. Perante este cenário será que compensa mais comprar ou arrendar casa?

O Diário Económico fez as contas para dois exemplos - Lisboa e Porto - e chegou a uma conclusão: arrendar é um negócio financeiramente mais vantajoso do que comprar casa.

Partiu-se do exemplo de um apartamento T2, com 130 m2, situado em Entrecampos, em Lisboa, que se encontra disponível no site "casa.sapo.pt". O preço para venda é de 362.500 euros e para arrendamento é de 1.250 euros.

Calculámos quanto pagaria optando pelo arrendamento durante 20 anos, e qual o custo se a opção recaísse pela compra, pedindo um empréstimo sobre 80% do valor do imóvel, ou seja, 290 mil euros. As diferenças começam logo nos custos iniciais.

Enquanto que no arrendamento apenas é necessário o montante correspondente a três rendas (3.750 euros), para comprar o imóvel seria preciso um valor bastante superior.

Em primeiro lugar teria de ter disponível 20% do valor do imóvel (72.500 euros), depois teria de pagar o Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), custos notariais de registos e comissões e despesas bancárias. Contas feitas e, só na fase inicial, precisaria de 96.420 euros para ser dono da casa.

Mas as diferenças não se ficam por aqui. Pressupondo que a renda é actualizada a uma taxa de inflação de 2% ao ano, ao fim de duas décadas teria pago 364.461 euros. Ao optar pela compra, além da prestação teria de pagar seguros e comissões, ou seja, cerca de 4980.600 euros, se as condições do empréstimo se mantivessem (taxa aplicada de 3,407%).

Mas afinal quanto teria realmente poupando ao final de 20 anos? Optando pelo arrendamento teria conseguido uma poupança de 226.895 euros, que poderia ir sendo investida ao longo do tempo. Claro que a casa também pode valorizar.

No entanto, segundo as contas do Diário Económico para compensar teria de conseguir vender a casa, 20 anos mais tarde, por mais de 513.300 euros, ou seja, o imóvel teria de valorizar 1,75% ao ano.

DE

Sim, as continhas estão todas bem feitas, nem é difícil fazê-las.

No entanto, eu estranho apenas uma coisa: a gross yield implícita neste imóvel é de 4,1%. Não querendo duvidar da veracidade dos números, será que o mercado habitacional gera apenas uma gross yield de 4%, a 20 anos?

Esta é uma das eternas questões do arrendamento habitacional em Portugal: normalmente, a yield é sempre superior ao custo bancário, pelo que à partida, num cenário de longo prazo, não será preferível arrendar.

Sinceramente, não me parece que este caso (sendo verídico) espelhe o mercado...

[mapaman]

Nem mais!

O verdadeiro problema no imobiliario é a compra de imóveis que envolvam taxas de esforço acima do razoável por parte de quem as compra e do interesse de quem as financia e que em último caso ficam com os imóveis nas mãos!

Empresta-se a quem não pode pagar, muitas vezes com campanhas agressivas aproveitando a falta de cultura e conhecimento da economia e depois bummm!

A maior parte dos clientes dos bancos até à bem pouco tempo não sabia o que era um spread quanto mais taxas de esforço.

cumps

[Godfather]

Bom dia a todos,

li este tópico e de facto as vantagens apresentadas para o arrendamento são substanciais.

Contudo, no inicio deste ano comprei casa em Lisboa Estava à cerca de 10 anos em casa alugada e ponderando o dinheiro que paguei de renda durante este período já daria uma boa quantia para entrada de uma casa (valor esse de arrendamento que foi "deitado ao lixo" porque nunca o irei recuperar).

Após ter feito bem as contas e ter assegurado um spread bastante bom para os tempos que correm (spread de 0,5%) optei mesmo pela compra. Irei ficar a pagar de renda ao banco (mesmo após seguros) um valor inferior ao que pagava de renda ao senhorio e por uma casa agora significativamente melhor.

O mercado imobiliário poderá desvalorizar bastante e quando a quiser vender até posso perder dinheiro, mas por pouco dinheiro que a venha a vender posteriormente sempre recupero parte do investimento (algo que não acontece com o arrendamento).

E claro mesmo que nunca a venda, será património para os meus filhos, para que eles um dia a possam alugar

Cada caso é um caso, mas após contas feitas cheguei à conclusão que no meu caso era melhor comprar, pois ficarei a poupar dinheiro mensalmente e estarei a pagar por uma casa minha!

ps: mesmo que a taxa Euribor volte aos níveis de à uns meses atrás irei pagar de renda ao banco o mesmo que antes pagava ao senhorio, daí ter questionado, porquê continuar a alugar?

[pedrom]

Imobiliário
Saiba porque arrendar casa é melhor do que comprar
Bárbara Barroso
03/03/09 09:32


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Arrendar ainda é mais barato.
Collapse Comunidade
Partilhe: Apesar de não ficar com a casa, a poupança conseguida ao fim de alguns anos é grande.

Em quatro meses o cenário alterou-se para muitas famílias com crédito à habitação. As taxas Euribor, que servem de referência para os empréstimos, caíram de máximos históricos para os valores mais baixos de sempre. No entanto, apesar da queda da Euribor, há famílias que continuam a sentir dificuldades em pagar os seus empréstimos, nomeadamente, o da casa.

A situação económica alterou-se, e hoje em dia os ‘spreads' estão mais elevados, os bancos estão mais restritivos a conceder crédito e o preço das casas desceu. Perante este cenário será que compensa mais comprar ou arrendar casa?

O Diário Económico fez as contas para dois exemplos - Lisboa e Porto - e chegou a uma conclusão: arrendar é um negócio financeiramente mais vantajoso do que comprar casa.

Partiu-se do exemplo de um apartamento T2, com 130 m2, situado em Entrecampos, em Lisboa, que se encontra disponível no site "casa.sapo.pt". O preço para venda é de 362.500 euros e para arrendamento é de 1.250 euros.

Calculámos quanto pagaria optando pelo arrendamento durante 20 anos, e qual o custo se a opção recaísse pela compra, pedindo um empréstimo sobre 80% do valor do imóvel, ou seja, 290 mil euros. As diferenças começam logo nos custos iniciais.

Enquanto que no arrendamento apenas é necessário o montante correspondente a três rendas (3.750 euros), para comprar o imóvel seria preciso um valor bastante superior.

Em primeiro lugar teria de ter disponível 20% do valor do imóvel (72.500 euros), depois teria de pagar o Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), custos notariais de registos e comissões e despesas bancárias. Contas feitas e, só na fase inicial, precisaria de 96.420 euros para ser dono da casa.

Mas as diferenças não se ficam por aqui. Pressupondo que a renda é actualizada a uma taxa de inflação de 2% ao ano, ao fim de duas décadas teria pago 364.461 euros. Ao optar pela compra, além da prestação teria de pagar seguros e comissões, ou seja, cerca de 4980.600 euros, se as condições do empréstimo se mantivessem (taxa aplicada de 3,407%).

Mas afinal quanto teria realmente poupando ao final de 20 anos? Optando pelo arrendamento teria conseguido uma poupança de 226.895 euros, que poderia ir sendo investida ao longo do tempo. Claro que a casa também pode valorizar.

No entanto, segundo as contas do Diário Económico para compensar teria de conseguir vender a casa, 20 anos mais tarde, por mais de 513.300 euros, ou seja, o imóvel teria de valorizar 1,75% ao ano.

DE

São umas continhas bem feitas para uma única realidade!!!

Consoante os valores envolvidos os resultados vão mudadando drásticamente. Eu próprio que levei essas contas até (perto) da exaustão já mudei de opinião pois com a descida da taxa de juro para mim arrendar nunca seria uma boa opção e há 6 meses atrás era na questão monetária!!! Por outro lado e a nivel geral, arrendar é sempre uma boa opção devido à instabilidade do mercado de emprego.

Uma coisa que estes últimos 6 meses me ensinaram é que as decisões tem de ser bem ponderadas, mas na dúvida é melhor não assumir grandes compromissos e viver modestamente de acordo com a realidade actual!!!

[Açor3]

Imobiliário
Saiba porque arrendar casa é melhor do que comprar
Bárbara Barroso
03/03/09 09:32


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Arrendar ainda é mais barato.
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Partilhe: Apesar de não ficar com a casa, a poupança conseguida ao fim de alguns anos é grande.

Em quatro meses o cenário alterou-se para muitas famílias com crédito à habitação. As taxas Euribor, que servem de referência para os empréstimos, caíram de máximos históricos para os valores mais baixos de sempre. No entanto, apesar da queda da Euribor, há famílias que continuam a sentir dificuldades em pagar os seus empréstimos, nomeadamente, o da casa.

A situação económica alterou-se, e hoje em dia os ‘spreads' estão mais elevados, os bancos estão mais restritivos a conceder crédito e o preço das casas desceu. Perante este cenário será que compensa mais comprar ou arrendar casa?

O Diário Económico fez as contas para dois exemplos - Lisboa e Porto - e chegou a uma conclusão: arrendar é um negócio financeiramente mais vantajoso do que comprar casa.

Partiu-se do exemplo de um apartamento T2, com 130 m2, situado em Entrecampos, em Lisboa, que se encontra disponível no site "casa.sapo.pt". O preço para venda é de 362.500 euros e para arrendamento é de 1.250 euros.

Calculámos quanto pagaria optando pelo arrendamento durante 20 anos, e qual o custo se a opção recaísse pela compra, pedindo um empréstimo sobre 80% do valor do imóvel, ou seja, 290 mil euros. As diferenças começam logo nos custos iniciais.

Enquanto que no arrendamento apenas é necessário o montante correspondente a três rendas (3.750 euros), para comprar o imóvel seria preciso um valor bastante superior.

Em primeiro lugar teria de ter disponível 20% do valor do imóvel (72.500 euros), depois teria de pagar o Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), custos notariais de registos e comissões e despesas bancárias. Contas feitas e, só na fase inicial, precisaria de 96.420 euros para ser dono da casa.

Mas as diferenças não se ficam por aqui. Pressupondo que a renda é actualizada a uma taxa de inflação de 2% ao ano, ao fim de duas décadas teria pago 364.461 euros. Ao optar pela compra, além da prestação teria de pagar seguros e comissões, ou seja, cerca de 4980.600 euros, se as condições do empréstimo se mantivessem (taxa aplicada de 3,407%).

Mas afinal quanto teria realmente poupando ao final de 20 anos? Optando pelo arrendamento teria conseguido uma poupança de 226.895 euros, que poderia ir sendo investida ao longo do tempo. Claro que a casa também pode valorizar.

No entanto, segundo as contas do Diário Económico para compensar teria de conseguir vender a casa, 20 anos mais tarde, por mais de 513.300 euros, ou seja, o imóvel teria de valorizar 1,75% ao ano.

DE

[Açor3]

Há seis anos que não se emprestava tão pouco para comprar casa
As famílias estão a adiar a compra de casa, numa altura em que a incerteza é elevada, demonstram os dados do Banco de Portugal. As instituições financeiras emprestaram, em Dezembro, menos de 850 milhões de euros para a aquisição de casa, o que representa o volume mais baixo desde 2003, ano da última recessão económica no País.

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Sara Antunes
saraantunes@negocios.pt


As famílias estão a adiar a compra de casa, numa altura em que a incerteza é elevada, demonstram os dados do Banco de Portugal. As instituições financeiras emprestaram, em Dezembro, menos de 850 milhões de euros para a aquisição de casa, o que representa o volume mais baixo desde 2003, ano da última recessão económica no País.

Os novos empréstimos concedidos pelas instituições financeiras para a aquisição de casa, em Dezembro, ascenderam a 848 milhões de euros, menos de metade do valor financiado em Dezembro de 2007 (1,77 mil milhões de euros). O montante total dos novos empréstimos realizados no final de 2008 é mesmo o mais baixo desde Abril de 2003, ano marcado pela última recessão económica em Portugal.

Estes números correspondem aos novos empréstimos concedidos pelas instituições financeiras em Portugal a residentes na Zona Euro. Fonte oficial do Banco de Portugal explicou ao Negócios que este número está muito próximo do total de transacções feitas no mercado nacional.

Entre Setembro de 2003 e Julho de 2008, os bancos concederam, por mês, mais de mil milhões de euros para a aquisição de casa.

JN

[Açor3]

Fecho de imobiliárias duplicou em 2008
InCI contabilizou 491 licenças caducadas. Procura por casas arrendadas continua em expansão
00h30m
LUCÍLIA TIAGO
O número oficial de imobiliárias com a licença de actividade caducada em 2008 duplicou face a 2007. A causa para estes encerramentos é a crise, mas quem trabalha no sector diz que os valores pecam por defeito.

No ano passado houve 491 empresas de mediação imobiliária com a licença caducada por falta de pedido de revalidação. Números facultados ao JN pelo Instituto da Construção e do Imobiliário (InCI) revelam que a ausência do pedido de renovação levou ao cancelamento de 241 licenças em 2007.

Esta duplicação acontece no ano em que os efeitos da crise financeira mais se começaram a sentir no mercado imobiliário, com as pessoas a encontrar maiores dificuldades no acesso ao crédito (seja porque os critérios são agora mais exigentes ou porque os "spreads" estão mais altos) e as casas a ficarem mais tempo no mercado até conseguirem ser vendidas.

Quem trabalha no sector considera até que os números do InCI não espelham totalmente a realidade e que esta pode ser bem mais dramática em termos de encerramento de empresas de mediação. Basta ter em conta, referem, que a licença é válida por três anos, pelo que as que foram revalidadas em 2007 ainda estão activas, ainda que a empresa possa já não estar a exercer em actividade.

Ricardo Sousa, da Century 21, é dos que acreditam que a realidade é pior do que dizem os números. E dá o exemplo do concelho de Faro onde estão activas 38 licenças, mas o número de empresas de porta aberta baixa para quase metade. Este responsável prevê que em 2009 aumente o número dos que vão ter de deixar a actividade. "Prevemos que ao longo deste ano haja uma redução de cerca de 30% da força de vendas, nomeadamente na prospecção, angariação e mediação", precisou Ricardo Sousa, adiantando que os primeiro a querer sair serão os que estão nesta actividade apenas a tempo parcial.

Já o presidente da Apemip, Luís Lima, afirma que os números da associação indicam para a existência de um rácio positivo entre os que entram e os que saem . "O que significa que as saídas, mesmo o elevadas, têm sido compensadas pelas entradas". Luís Lima considera que os números do InCI sobre as licenças que caducaram poderá significar uma transição do "ciclo da quantidade para o da qualidade, a que corresponderá também uma mudança do perfil dos profissionais da mediação".

A dificuldade em obter um empréstimo para comprar casa está a ter outras implicações além das relacionadas com a actividade da mediação. Está a aumentar o tempo médio que uma casa fica no mercado até ser vendida. Esta "demora" acentuou-se a partir do terceiro trimestre de 2008 e já ronda os 12 meses. Ao mesmo tempo, tem aumentado a procura por casas casas para arrendar.

"O arrendamento representava em Novembro cerca de 33% do número de transacções e neste momento já está em 40%", precisa Ricardo Sousa. Esta alternativa não está, no entanto, a traduzir-se numa subida de preços. Pelo contrário. Segundo o responsável da Century 21 em Portugal, no início de 2008 a renda média mais procurada "valia" cerca de 800 euros e actualmente a maior procura ronda os 600 euros.

Já a venda de casas tem registado uma tendência oposta: o preço de venda médio aumentou de 130 para 140 mil euros.

JPublico

[goncalonr]

Por forma a continuar uma acesa discussão aqui gerada com o tmms, aqui vão algumas características deste mercado que considero fascinante: o imobiliário:

- Goza de informação imperfeita. O fluxo de informação é escasso e os preços não são públicos;
- Os mercados imobiliários são mercados de balcão, não mercados de leilão;
- Sensibilidade à gestão activa. Quando compramos 1 acção, não estamos a criar nenhum valor para a empresa. No entanto, ao comprarmos um imóvel podemos ter atitudes de gestão que podem conferir maior valor ao imóvel;
- Diversificação no investimento só possível se feito indirectamente;
- Os imóveis são não-fungíveis, ou seja, não há 2 iguais...

[Açor3]

Usados na AM Porto abaixo de 1.200 €/m2
Numa análise temporal alargada verifica-se que a redução de valores mais forte foi sentida no segmento de mercado dos fogos usados, nos fogos novos a resistência à depreciação dos valores de oferta é maior. Durante 2008 houve um decréscimo da taxa de novas ofertas e um aumento da taxa de absorção. Com a primeira taxa a baixar 4 pontos percentuais e a segunda a crescer 3 pontos percentuais.

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Jornal de Negócios Online
negocios@negocios.pt


A oferta residencial na Área Metropolitana do Porto (AM Porto) traduzida pelas estatísticas Confidencial Imobiliário/LardoceLar.com registaram cerca de 98 mil alojamentos em oferta, no 3º trimestre de 2008. Este valor corresponde a um aumento de 9,7% face ao trimestre anterior.

Os valores médios da oferta de fogos em estado novo na AM Porto, evoluiu de forma positiva entre o 2º e o 3º trimestre do ano, sofrendo uma variação de 1,6%. No caso das habitações usadas o sentido também foi de alta, mas mais contida, ficando-se pelos 0,5%. No final do 3º trimestre de 2008 o valor dos alojamentos novos era de 1.424 €/m2, enquanto que no caso dos usados esse valor foi de 1.171 €/m2.



Numa análise temporal alargada verifica-se que a redução de valores mais forte foi sentida no segmento de mercado dos fogos usados. Com uma quebra de 8,4%, entre o valor máximo alcançado no 3º trimestre de 2006 e o valor actualmente registado. No caso dos fogos novos a resistência à depreciação dos valores de oferta é maior, baixando 2,9% em igual período.

Absorção e Novas Ofertas

Durante 2008 houve um decréscimo da taxa de novas ofertas e um aumento da taxa de absorção. Com a primeira taxa a baixar 4 pontos percentuais e a segunda a crescer 3 pontos percentuais.



A análise dinâmica do mercado residencial da AM Porto realiza-se através da evolução dos fluxos de entrada de novos imóveis em oferta (taxa de novas ofertas) e dos fluxos de saída de imóveis (taxa de absorção). Ao longo do último ano, os valores pelos quais são colocados em oferta os alojamentos e os valores da absorção, subiram. Fazendo com que o mercado metropolitano esteja a transaccionar por valores mais elevados. O valor médio m2 dos fogos absorvidos passou de cerca de 1,3 mil €/m2 no 4º trimestre de 2007 para mais de 1,4 mil €/m2 no 3º trimestre deste ano. Foram os alojamentos novos que mais contribuíram para este aumento. No caso das novas ofertas o crescimento dos valores foi mais reduzido, aumentando perto de 5%, em igual período, mas com aumentos mais notórios no caso dos usados.

JN

[Açor3]

Imobiliário: Esta é uma boa altura para comprar casa e leilões são oportunidade - agências
12 de Fevereiro de 2009, 16:47

Lisboa, 12 Fev (Lusa) - Esta é uma boa altura para comprar casa e os leilões imobiliários são uma boa oportunidade para adquirir imóveis a preços inferiores aos praticados no mercado, segundo algumas agências imobiliárias contactadas pela Agênica Lusa.

Numa altura de crise económica, a agência imobiliária Euro Estates vai leiloar cerca de 130 imóveis nas zonas da Grande Lisboa, Grande Porto e Algarve, numa série de cinco leilões, que começa este sábado, no Porto, e domingo, em Lisboa.

Jorge Gil, responsável pela imobiliária Graciano Gil, entende que "esta é uma boa altura para comprar", porque o mercado imobiliário está em queda e "estes leilões podem ser uma boa oportunidade para o mercado de arrendamento".

"A altura é boa para quem compra, mas para quem vende já não", diz Jorge Gil, acrescentando que "provavelmente quem vende agora comprou quando os preços estavam em alta e agora está a vender por um valor inferior".

Contactada pela Lusa, Andreia Melo, consultora da imobiliária Re/Max, considerou que "o crescimento do número de imóveis neste tipo de leilões deve-se sobretudo ao sobreendividamento das pessoas aliado às constantes subidas das taxas de juros".

No entanto, "o mercado de compra e venda de imóveis não se encontra estagnado, muito pelo contrário", afirma Andreia Melo, acrescentando que as mediadoras imobiliárias têm "todas as ferramentas necessárias para ajudar a vender estes imóveis, sem se chegar a situações que não são de todo aquilo que qualquer proprietário desejaria para a sua casa".

Em declarações à Lusa, Diogo Pitta Livério, director comercial da Euro Estates - empresa que promove estes tipo de leilões - revelou que a gência "trabalha com diversas entidades detentoras de activos imobiliários, maioritariamente com bancos e fundos de investimento imobiliário mas também com particulares e empresas de promoção imobiliária", acrescentando que espera vender "pelo menos 50 por cento do valor da carteira, que orça entre três a quatro milhões de euros".

Alexandre Almeida, proprietário de uma imobiliária com o mesmo nome, considera que esta operação da Euro Estates "é viável e normal", uma vez que os imóveis são "vendidos a preços inferiores ao seu valor real de mercado", e numa altura de crise, "estes leilões permitem a quem quer comprar casa agora, adquiri-la a preços mais baixos".

Alexandre Almeida disse à agência Lusa que até ao momento ainda não comprou quaisquer imóveis em leilões mas admite essa hipótese: "é possível que venha a recorrer a este tipo de compra para depois revender os imóveis".

Pitta Livério garante que os imóveis que vão a leilão não têm qualquer relação com os Fundos de Investimento Imobiliário ao Arrendamento Habitacional (FIIAH), criados pelo Governo no final do ano passado.

NZD.

Lusa/fim

[tmms]

Concordo que o mercado imobiliário não é eficiente.

Mas isso não significa que não se encontre um Valor de Mercado para um imóvel

Um valor de mercado ineficiente, presumo.

Gonçalo, está claro que existe uma clara divergência de fundo entre nós que reside na concepção que temos do que é uma economia de mercado. Mas tudo bem, não há mal nenhum nisso.

Já agora, estas negociações particulares no imobiliário fazem-me lembrar uma curiosa demonstração da Teoria de Jogos que nos diz que em mercados onde a informação é assimétrica e a probabilidade de novo negócio entre as partes é nula (ou tende para zero) ambas têm uma clara vantagem em enganar a outra no negócio. Pensa nisto...

Abraço,
Tiago

[goncalonr]

O que nada tem a ver com valor de mercado de um imóvel são negociações particulares nas quais os proprietários tentam vender o imóvel propriamente dito acrescido do crédito ao carro novo e das férias de sonho e, sempre que possível, claro(!) da respectiva valorização do imóvel ao longo do tempo.

Refiro-me, naturalmente, às inúmeras situações em que o crédito hipotecário serviu para financiar o automóvel (ou 2ª automóvel), férias de sonho que de oura forma não se tinham, mobiliário para a casa, etc.

Em suma, o proprietário abusou e agora ainda pensa que os outros lhe vão pagar os seus excessos?

Já há alguns anos que era óbvio que isto tinha que rebentar um dia...

Um abraço,
Tiago

Grande tmms,

Estou de volta! E importa esclarecer aqui uma questão: ontem quando me referi à questão da eficiência, foi num tom jocoso. Já andavamos nisto há algumas horas e achei por bem brincar com a questão da Máfia.

Agora mais a sério:

- os mercados imobiliários não são mercados de leilão (i.e., mercados onde a negociação se processa através de leilões concorrenciais numa plataforma unificada de negociação) mas sim mercados de balcão, onde a negociação não é centralizada mas sim baseada num conjunto de transacções privadas que ocorrem em
localizações distintas;
- o processo de finalização de uma negociação demora muito mais do que nos mercados de balcão de valores mobiliários;
- o fluxo de informação no mercado de propriedades é diminuto, imperfeito e os preços a que as transacções ocorrem, muitas vezes não são públicos;

Por isso, como é óbvio que concordo que o mercado imobiliário não é eficiente.

Mas isso não significa que não se encontre um Valor de Mercado para um imóvel, só pq ele obedece a este conjunto de características particulares de compra/venda.

Um abraço e um bom dia a todos!

[tmms]

O que nada tem a ver com valor de mercado de um imóvel são negociações particulares nas quais os proprietários tentam vender o imóvel propriamente dito acrescido do crédito ao carro novo e das férias de sonho e, sempre que possível, claro(!) da respectiva valorização do imóvel ao longo do tempo.

Refiro-me, naturalmente, às inúmeras situações em que o crédito hipotecário serviu para financiar o automóvel (ou 2ª automóvel), férias de sonho que de oura forma não se tinham, mobiliário para a casa, etc.

Em suma, o proprietário abusou e agora ainda pensa que os outros lhe vão pagar os seus excessos?

Já há alguns anos que era óbvio que isto tinha que rebentar um dia...

Um abraço,
Tiago

[tmms]

Mas consideras pouco eficiente, baseando-te na bolha em que ele se encontra e que está, aos poucos, a terminar?!??!!?

Bocciardi, a bolha actual nada tem a ver com a questão. E o cerne desta questão já foi respondido atrás. Este mercado é pouco eficiente com bolha ou sem bolha!

Os leilões trazem eficiencia porque os preços estão a descer?

É evidente que não! Os leilões imobiliários estão a ter o mérito de trazer alguma eficiência a este mercado no nosso país na medida em que contribuem para que seja encontrado o valor de mercado. Tanto faz que o mercado esteja em queda, estagnado ou em subida. É igual...

O que nada tem a ver com valor de mercado de um imóvel são negociações particulares nas quais os proprietários tentam vender o imóvel propriamente dito acrescido do crédito ao carro novo e das férias de sonho e, sempre que possível, claro(!) da respectiva valorização do imóvel ao longo do tempo.

Um abraço,
Tiago

edit: correcção de "estão a vender" por "tentam vender"

[Bocciardi]

o imobiliário não está "under conditions of market efficiency, equilibrium, and rational expectations"?

Claro que não está, Gonçalo!

O imobiliário é apenas um exemplo de um mercado pouco eficiente, qual é a dúvida? Os leilões imobiliários estão a ter o mérito de trazer alguma eficiência a este mercado no nosso país.

Se não conseguirmos consenso (e não temos de conseguir) é porque efectivamente temos uma visão diametralmente oposta do que é uma economia de mercado.

Um abraço,
Tiago

Mas consideras pouco eficiente, baseando-te na bolha em que ele se encontra e que está, aos poucos, a terminar?!??!!?

Os leilões trazem eficiencia porque os preços estão a descer?

[tmms]

o imobiliário não está "under conditions of market efficiency, equilibrium, and rational expectations"?

Claro que não está, Gonçalo!

O imobiliário é apenas um exemplo de um mercado pouco eficiente, qual é a dúvida? Os leilões imobiliários estão a ter o mérito de trazer alguma eficiência a este mercado no nosso país.

Se não conseguirmos consenso (e não temos de conseguir) é porque efectivamente temos uma visão diametralmente oposta do que é uma economia de mercado.

Um abraço,
Tiago

[goncalonr]

também estaria inclinado a dizer que as accoes nao se podem "vender ao desbarato", enquanto o imobiliario pode. Digo "estaria" pois, como ele referiu, as accoes tambem podem ser vendidas fora de bolsa.

Sim, é um facto, tens razão. Apreciei muito este ponto. Conseguiste encontrar uma falha na minha argumentação.

O ponto fulcral penso ser que, como o mercado em que o imobiliario é negociado nao esta "under conditions of market efficiency, equilibrium, and rational expectations", entao os precos neste mercado nao correspondem ao seu actual valor de mercado.

Precisamente Nuno!
Com esta pequena correcção, subscrevo: "podem não corresponder" em vez de "não correspondem".

Abraço,
Tiago

Claro que podem não corresponder. Nesse caso, não estamos perante um Valor de Mercado.

O pessoal aqui leva o imobiliário em pouca conta... o imobiliário não está "under conditions of market efficiency, equilibrium, and rational expectations"? Mas isto é só para mafiosos?! Querem ver que eu lido só com a máfia e nunca me tinha dado conta?!

E leiam o que acabei de dizer há pouco: valor de mercado não é preço, exactamente o mesmo que o Nuno disse agora. Mas que os preços podem fazer o mercado, não haja dúvida. Não vamos agora todos pensar: «esta crise é passageira, os preços que estão a ser transaccionados não significam nada pq o pessoal é burro! A minha casa hoje vale muito mais!» Isto tb não é verdade.

Desculpem lá, mas já estou a ficar um bocado cansado e com os olhos em bico à conta desta engraçada discussão.

Amanhã volto a postar se vocês decidirem continuar a "dar-me na cabeça" (só me faltava a Pata agora entrar aqui e começar a disparar, havia de ser bonito, havia !!!)

[tmms]

Gonçalo,

Eu até entendo que tenhas de defender esse ponto de vista mas, com sinceramente, diz-me qual é o valor ao qual dás mais credibilidade:

- Os atribuídos pelos avaliadores (e qual deles escolhas - fazes a média?);

- Ou aquele (único!) que decorre de um leilão imobiliário?

Um abraço,
Tiago

edit: acrescentado único

[tmms]

também estaria inclinado a dizer que as accoes nao se podem "vender ao desbarato", enquanto o imobiliario pode. Digo "estaria" pois, como ele referiu, as accoes tambem podem ser vendidas fora de bolsa.

Sim, é um facto, tens razão. Apreciei muito este ponto. Conseguiste encontrar uma falha na minha argumentação.

O ponto fulcral penso ser que, como o mercado em que o imobiliario é negociado nao esta "under conditions of market efficiency, equilibrium, and rational expectations", entao os precos neste mercado nao correspondem ao seu actual valor de mercado.

Precisamente Nuno!
Com esta pequena correcção, subscrevo: "podem não corresponder" em vez de "não correspondem".

Abraço,
Tiago

[goncalonr]

Valor - quantia que um comprador estaria disposto a pagar pelo imóvel, ou por outro semelhante
Preço - dado histórico relativo à quantia por quanto foi transaccionado um imóvel ou outr semelhante, no passado
Custo - medida dos investimentos necessários para reproduzir o imóvel, ou outro semelhante.

A partir daqui, depois se passam para as diferentes ópticas de avaliação: de mercado, de rendimento, de custo de reposição.

Sejamos claros: o avaliador é que dá o Valor de Mercado de um imóvel! E ele usa o mercado para o definir! O avaliador cota um imóvel. Essa é uma das particularidades deste mercado. O preço depois é outra conversa... Tu próprio disseste que não há 2 imóveis iguais, logo o preço de um não pode ser admitido a 100% para outro, só pode ser usado como comparável. Depois é o avaliador que define o Valor de Mercado mas não o preço. Esse é combinado entre as partes mas essas partes têm de ter toda a informação e a liberdade para estarem cientes do valor de mercado. Daí a minha (salvo seja) definição inicial de valor de mercado.

Mais uma vez, então as entidades que trocam acções fora de bolsa não podem recorrer a uma avaliação da empresa para definir um valor de mercado? Claro que podem! E depois, não podem acordar entre si um preço diferente? Claro que podem!

E o preço, depois faz o mercado? Representa valor de mercado? Com certeza! Então como é que se fazem avaliações na óptima do mercado?! Com base em transacções históricas, ou seja, preços!!!

Acho que estamos a falar da mesma coisa... A questão é que como o preço de uma acção é dado segundo a segundo, tu sabes o Valor de Mercado. É dinâmico e sempre conhecido. Num imóvel não: tu sabes preços históricos e podes procurar determinar um Valor de Mercado. É normal os 2 diferirem pq os imóveis não estão sempre a ser transaccionados (para grande pena minha, diga-se que ganhavamos muito mais com isso ).