"TAP não sobrevive se se mantiver pública", garante Pinto Luz

[CerealKiler]

Quem compra recebe o bem limpinho de ónus.

Isto não é verdade. Recebe os bens com todos os onús e encargos que o oneram, excepto aqueles que se extingam com a venda judicial (por exemplo, hipoteca de entidade bancária se a venda judicial for promovida em sede de execução de dívida relativa ao mutuo bancário).

Imaginemos que existe um usufruto. esse usufruto não se extingue. A valorização imóvel em venda judicial (preço de licitação mínimo) comtenpla a desvalorização resultante desse ónus.

Quando disse limpinho de ónus, disse no contexto das hipotecas dos bancos. Porque a discussão estava em saber se para além das finanças ainda se tinha de pagar a hipoteca.

[eng.enhocas]

mminter

Só compro terrenos e de construção porque os outros terrenos neste momento nada valem a não ser que tenham uma grande dimensão.Por isso a pergunta que colocas-te fica automáticamente resolvida ou seja vou aos terrenos e observo.Nas casas já não é o mesmo isto porque a maior parte dos executados são os fiéis depositários e esse não estõa com vontade nenhuma que apareças.Depois nunca sabes a verdadeira situação das casas se estão alugadas e a quem (têm mais de 65 anos, são defecientes etc etc).Que estado é que estão as mesmas?Como é dificil tirar de lá as pessoas!!!Quanto a penhoras logo que te é dado o imóvel ele fica automáticamente livre de quaisquer ónus, encargos,hipótecas e tudo o que imaginares.Agora digo-te tem cuidado porque há mt coisa a saber e a evitar neste leilões.Para mim só quero terrenos construção urbanos não isolados e de preferencia penhorados a empresas de construção.Mais alguma coisa é só dizeres.

P.S.Comprei 13 terrenos de construção 1 ano depois possu-o 3 deles.Alguns dobrei o valor mas tenho outros que pouco ganhei.Sim porque depois para os venderes ainda tens as altissimas comissões das imobiliárias.

Abraço

Bom post !!

Mas então onde nos devemos informar para garantir que o imovel não esta alugado? Nas Finanças? Nas Conservatórias?

Além desta "rasteira", o que mais há a saber e a evitar nestes leilões ?

[Açor3]

mminter

Só compro terrenos e de construção porque os outros terrenos neste momento nada valem a não ser que tenham uma grande dimensão.Por isso a pergunta que colocas-te fica automáticamente resolvida ou seja vou aos terrenos e observo.Nas casas já não é o mesmo isto porque a maior parte dos executados são os fiéis depositários e esse não estõa com vontade nenhuma que apareças.Depois nunca sabes a verdadeira situação das casas se estão alugadas e a quem (têm mais de 65 anos, são defecientes etc etc).Que estado é que estão as mesmas?Como é dificil tirar de lá as pessoas!!!Quanto a penhoras logo que te é dado o imóvel ele fica automáticamente livre de quaisquer ónus, encargos,hipótecas e tudo o que imaginares.Agora digo-te tem cuidado porque há mt coisa a saber e a evitar neste leilões.Para mim só quero terrenos construção urbanos não isolados e de preferencia penhorados a empresas de construção.Mais alguma coisa é só dizeres.

P.S.Comprei 13 terrenos de construção 1 ano depois possu-o 3 deles.Alguns dobrei o valor mas tenho outros que pouco ganhei.Sim porque depois para os venderes ainda tens as altissimas comissões das imobiliárias.

Abraço

[mminter]

já comprei meia dúzia de coisas nos leilões das finanças.O que é bom pagasse caro o resto é tudo uma boa porcaria

Açor:
Obrigado pela participação. Mas não ajudas muito, queres dizer que os melhores bens recebem propostas mais altas, até aí compreendo, é a lei do mercado.
Mas foi bens imobiliarios que comprás-te? E como foi o procedimento para verificar as condições dos imoveis ? Obrigado

[Açor3]

Não sou o Martins Braz mas sobre o assunto posso dizer o seguinte até porque já comprei meia dúzia de coisas nos leilões das finanças.O que é bom pagasse caro o resto é tudo uma boa porcaria.Se quiseres saber mais alguma coisa é só dizeres.Abraço.

[mminter]

Ainda nenhuma novidade por aqui ?

[mminter]

Essa é uma pergunta muito complexa e de resposta extensa.
Logo mais ao fim da noite vou deixar aqui alguns conselhos para quem pretende "adquirir em segurança".

Como o Martins Braz está dentro do assunto e se prontificou a ajudar, eis um caso concreto:

Fiz uma proposta para um imóvel, mas na altura da abertura das propostas, o Serviço Finanças informou que a venda tinha sido cancelada, em virtude do executado ter pago a divida.
Ok, aceitei a explicação (tive q aceitar) e voltei sem assistir a abertura nenhuma.
Neste caso, tinha-me deslocado previamente ao imovel (vivenda), estava vazio e c/ 2 placas de imobiliaria dizer "Vende-se", a precisar de obras, telefonei imobiliarias a perguntar preço , etc. Com estes dados enviei uma proposta, tudo bem!

Será que poderia (e deveria) ter feito mais para segurança:
1. Consultar o processo nas Finanças ? Eles facilitam logo?
2. Verificar o registo na Conservatoria? É com o nº do artigo ? E a conservatoria informa a qualquer pessoa ? E dizem se tem hipotecas ?
3. O executado era o fiel depositario, seria escusado ir falar com ele p/ obter mais infos.

Obrigado

[eng.enhocas]

Quem compra recebe o bem limpinho de ónus.

Isto não é verdade. Recebe os bens com todos os onús e encargos que o oneram, excepto aqueles que se extingam com a venda judicial (por exemplo, hipoteca de entidade bancária se a venda judicial for promovida em sede de execução de dívida relativa ao mutuo bancário).

Imaginemos que existe um usufruto. esse usufruto não se extingue. A valorização imóvel em venda judicial (preço de licitação mínimo) comtenpla a desvalorização resultante desse ónus.

Boas!

Acho que não percebi. Afinal poderão existir encargos depois da venda judicial??? e proveniente de que parte? Bem, para um certo caso em que levantei dúvidas às finanças foi-me dito que, apesar de o imovel estar com o valor base inferior à soma da hipoteca bancária com a penhora, os imóveis estão livre de quaisquer ónus mesmo que a proposta vencedora não cubra o valor da hipoteca+dívida ao fisco (coisa que naturalmente estranho).

Já agora, acha ser possível que no período pós venda, antes da escritura do novo proprietário, possam recair novas penhoras sobre o imóvel referente ao antigo proprietário?

BTW, o que é feitos desses conselhos para quem pensa entrar neste negócio em segurança?

Cump.

[Martins_Braz]

Quem compra recebe o bem limpinho de ónus.

Isto não é verdade. Recebe os bens com todos os onús e encargos que o oneram, excepto aqueles que se extingam com a venda judicial (por exemplo, hipoteca de entidade bancária se a venda judicial for promovida em sede de execução de dívida relativa ao mutuo bancário).

Imaginemos que existe um usufruto. esse usufruto não se extingue. A valorização imóvel em venda judicial (preço de licitação mínimo) comtenpla a desvalorização resultante desse ónus.

[carf2007]

"Nº Venda: 3387.2008.163
Ano Civil: 2008
Preço Base de Venda: 28.317.671,29€
Estado da Venda: Em Curso
Serviço de Finanças: Porto-4
Modalidade: Carta Fechada



Características:
Fracção Autónoma designada pela letra “A” Correspondente a um recinto desportivo- Estádio de Futebol, constituído por onze pisos, com entrada pela Rua o Primeiro de Janeiro, n.º 5, 132, 132-A, 132-I, 152, 160, 162, 164, 196, 208, 218, 232, 242, 274, 276, 288, 290, 292 e Rua Eng. António de Almeida, n.º 93, Porto. A fracção faz parte do prédio em regime de propriedade horizontal inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Ramalde, concelho do Porto, sob o Artigo n.º 8037 e descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 1480. .




Nome dos Executados: BOAVISTA FUTEBOL CLUBE FUTEBOL SAD

"

[carf2007]

"Desenterrei" este topico, porque estava a dar uma vista de olhos nos leiloes de bens das finanças, e vejam bem o ridiculo destas avaliações :

"Verba 1- Um Pentium IV, monitor Samtrom Digital- 1.200,00 €; Verba 2- Uma Impressora HP - 800,00 €; Verba 3 - Uma Fotocopiadora Olivett - 1.800,00 €; Verba 4 - Um PT Fax - 550,00 €;"


Bom são 4.350 para um pc, monitor , impressora, fotocopiadora e fax, Usados e a avaliar pelo "pentium IV" já com bastante idade.

Um pentium IV e um monitor samtron 1200€ !!

Com 1200 Euros compro um monitor 19" wide novo, um pc novo e ainda sobra dinheiro.

[bboniek33]

Já agora outra situação em que quando os bens estavam quase para serem leiloados em praça veio ladrão e roubou tudo. Fez-se participação à policia e o ladrão nunca foi apanhado e os bens nunca mais foram vistos!!!! Coitado de quem pagou a especialistas para avaliar os bens e fez várias visitas para se certificar que estava tudo em ordem....!!!!

Esta caa pra mim ee das mais Hilariantes ! Ee verdade ee que a Ladroagem rouba seja quem for, atee um irmao ou mesmo um homem honesto...

ROFL

[pedrom]

- O Bem desaparece....
- Etc etc etc

Muitos destes pesadelos resolvem-se em tribunal mas em tribunal, perde-se tempo e dinheiro e om processo pode ser muito moroso!!!

Eu já comprei um apartamento em leilão e o que posso dizer é para terem muita atenção ao aventurar-se neste mundo, que não é fácil...!!!!

A nao ser que o gajo seja um Copperfield, nao vejo como consiga fazer desaparecer um apartamento

Mas sim tens razao, acho que muita gente pensa que e' chegar ali e encontra logo pechinchas. Como disse anteriormente e' preciso muito trabalho de pesquisa no terreno, e aposto que muitas pessoas, que agora andam "alucinadas" por isto e pensam que encontraram uma maneira facil de fazer $$ e virem que da' trabalho, simplesmente cagam. As pessoas querem remuneraçao alta e fazer pouco.

Cumps

O imobiliário ainda tem uma grande vantagem de não se conseguir fazer desaparecer "facilmente" (já se consegue mudar casas de sitio), mas a nivel de máquinas, e outros equipamentos é do mais fácil e comum !!!

Sei de uma situação em que as finanças estavam a vender todo o equipamento de uma empresa e um dos fornecedores chegou lá e carregou tudo para outra empresa em um dos sócios era o dono da empresa falida. Teve azar porque foi gabar-se à pessoa errada e teve de devolver tudo com direito a escolta policial!!!! Em duas viagens os bens perderam metade do valor, vá-se lá saber porquê...... por outro lado outros bens ganahram valor, vá-se lá saber porquê....

Em outra situação as finanças já chegaram atrasadas e na altura de venda de bens, bens nem vê-los!!! É claro que gera problemas para os fieis depositários, mas chegando a estas pontos problemas são coisas comuns do dia a dia!!!!

Já agora outra situação em que quando os bens estavam quase para serem leiloados em praça veio ladrão e roubou tudo. Fez-se participação à policia e o ladrão nunca foi apanhado e os bens nunca mais foram vistos!!!! Coitado de quem pagou a especialistas para avaliar os bens e fez várias visitas para se certificar que estava tudo em ordem....!!!!

[CerealKiler]

Carissimo,

Como disse logo no inicio, nao sou jurista, mas isto nao me faz sentido nenhum...

o banco qd licita por carta fechada (como qq outro interveniente)e segundo o que vi nos regulamentos destes leiloes nao existe tratamento preferencial para os bancos no leilao, nao tem absolutamente garantia nenhuma que vai ganhar o leilao... ou seja, se ganhar porreiro, abate a divida (mais ou menos dependendo do preço), se nao ganhar..enfim azar, ao menos tentou...

nao me parece que a gestao das carteiras de crédito dos bancos seja gerida assim.

se soubesses as negociatas que os bancos fazem nas falências ou nos contenciosos...aliás que os advogados comissionistas fazem.
Ainda à pouco tempo tive acesso a uma lista de créditos dificeis de cobrar vendidos por um banco a uma sociedade de advogados... por 3% do valor das dívidas... enfim
Quando se iniciam problemas, nos balcões (a parte comercial) exigem as dívidas com juros,pouco flexíveis, etc...
depois no contencioso e na recuperação, as portas ficam escancaradas a grandes negociações com perdão de juros e muitas vezes partes significativas de capital.

o banco com hipoteca, que tem uma avaliação nas mãos, deve licitar por um valor mínimo de segurança sob pena de perder o bem e o crédito por tuta e meia.
Se passar esse valor recebe o diferencial, se não fica com o imóvel sem dispender mais verbas para além do que tem de pagar ao fisco e tem hipotese de colocá-lo no mercado.

[batigol]

Carissimo,

Como disse logo no inicio, nao sou jurista, mas isto nao me faz sentido nenhum...

o banco qd licita por carta fechada (como qq outro interveniente)e segundo o que vi nos regulamentos destes leiloes nao existe tratamento preferencial para os bancos no leilao, nao tem absolutamente garantia nenhuma que vai ganhar o leilao... ou seja, se ganhar porreiro, abate a divida (mais ou menos dependendo do preço), se nao ganhar..enfim azar, ao menos tentou...

nao me parece que a gestao das carteiras de crédito dos bancos seja gerida assim.

[CerealKiler]

um pouco de atenção aos executados...

por meia dúzia de tostões (que devem ao fisco), perdem o imóvel numa venda selvagem e ainda ficam a dever o diferencial ao banco.

o legislador quando alterou o privilégio imobiliário da hipoteca para o fisco, esqueceu-se que o banco ainda deixava andar e dava hipotese das familias irem recuerando as prestações ao banco...

agora à máquina fiscal ...

[CerealKiler]

mas que confusão...

a venda em leilão pelas finanças tem subjacente que o imóvel é vendido sem qualquer
onus...


dai que os bancos quando vêm que perdem o imóvel por tuta e meia, vão licitar até ao valor da hipoteca para ficar com o imóvel, etc,etc...

por exemplo

imóvel
finanças 5000
hipoteca banco 50.000

leilão =valor efeitos imi 60.000-30% (base 42.000)

vendido por 42.050

quem compra paga os 42.050 mais impostos eventuais e fica com o imóvel LIVRE

fisco recebe 5.000
banco recebe 37.050 menos custas.

....era o que faltava comprar em leilão e ainda ter de pagar ao banco...

o banco fica feliz e contente ou então cobre a licitação.

Caro, tenho as mais sérias duvidas que se passe dessa forma, senao imaginemos o seguinte cenário :

O valor patrimonial é 50.000, o estado pela divida do proprietário vai pedir 70% desse valor (segundo aqui foi dito e consta no site das finanças), ou seja , 35.000...a divida por acaso é só de 5.000, ou seja "sobram" € 30.000.

Por acaso o proprietário tem um crédito no banco de € 100.000, cuja casa está obviamente hipotecada á instituiçao bancária (como é habitual o crédito concedido depende do valor de avaliaçao do banco e nao do valor patrimonial).

portanto neste caso a ideia é que o banco terá sempre de licitar para ficar com a casa?? relembro que o leilao é de proposta por carta fechada ..ou seja, se fosse assim pk preço é que o banco deveria licitar para garantir que fica com a casa??

Parece-me um pouco nebuloso que seja assim.... quando se adquire um bem adquirem-se todas as condiçoes inerentes ao mesmo...nao vejo pk neste caso seja diferente.

antes as finanças não mexiam nestes processos porque não tinham o privilégio imobiliário sobre a hipoteca, agora é diferente, na venda primeiro receb o fisco e depois recebem os bancos.

é certo que a hipoteca dá-lhe direitos, não sei se depreferência ou de licitarem confortados com a dívida que não vão dispender dinheiro para a "compra"

Imagina, compram por 50.000 uma divida de 75.000 (paciência custo fiscal, antes isso que muitos casos que ficam a ver navios), depois ficam com o bem sempre com hipotese de reaver o dinheiro numa venda posterior.

Quem compra recebe o bem limpinho de ónus.

Outros problemas nas compras ao fisco, para além do estado do bem ou da má ocupação já referidos:

a existência de filhos com direito de preferência;
a existência de contratos de promessa de compra e venda com espelho bancário e com execução paralela que gozam de privilégio.

o dinheiro não é perdido mas ficará a arrastar-se num processo de devolução do mesmo...

[batigol]

mas que confusão...

a venda em leilão pelas finanças tem subjacente que o imóvel é vendido sem qualquer
onus...


dai que os bancos quando vêm que perdem o imóvel por tuta e meia, vão licitar até ao valor da hipoteca para ficar com o imóvel, etc,etc...

por exemplo

imóvel
finanças 5000
hipoteca banco 50.000

leilão =valor efeitos imi 60.000-30% (base 42.000)

vendido por 42.050

quem compra paga os 42.050 mais impostos eventuais e fica com o imóvel LIVRE

fisco recebe 5.000
banco recebe 37.050 menos custas.

....era o que faltava comprar em leilão e ainda ter de pagar ao banco...

o banco fica feliz e contente ou então cobre a licitação.

Caro, tenho as mais sérias duvidas que se passe dessa forma, senao imaginemos o seguinte cenário :

O valor patrimonial é 50.000, o estado pela divida do proprietário vai pedir 70% desse valor (segundo aqui foi dito e consta no site das finanças), ou seja , 35.000...a divida por acaso é só de 5.000, ou seja "sobram" € 30.000.

Por acaso o proprietário tem um crédito no banco de € 100.000, cuja casa está obviamente hipotecada á instituiçao bancária (como é habitual o crédito concedido depende do valor de avaliaçao do banco e nao do valor patrimonial).

portanto neste caso a ideia é que o banco terá sempre de licitar para ficar com a casa?? relembro que o leilao é de proposta por carta fechada ..ou seja, se fosse assim pk preço é que o banco deveria licitar para garantir que fica com a casa??

Parece-me um pouco nebuloso que seja assim.... quando se adquire um bem adquirem-se todas as condiçoes inerentes ao mesmo...nao vejo pk neste caso seja diferente.

[V.]

- O Bem desaparece....
- Etc etc etc

Muitos destes pesadelos resolvem-se em tribunal mas em tribunal, perde-se tempo e dinheiro e om processo pode ser muito moroso!!!

Eu já comprei um apartamento em leilão e o que posso dizer é para terem muita atenção ao aventurar-se neste mundo, que não é fácil...!!!!

A nao ser que o gajo seja um Copperfield, nao vejo como consiga fazer desaparecer um apartamento


Cumps

E se for o Bin Laden?

[salvadorveiga]

- O Bem desaparece....
- Etc etc etc

Muitos destes pesadelos resolvem-se em tribunal mas em tribunal, perde-se tempo e dinheiro e om processo pode ser muito moroso!!!

Eu já comprei um apartamento em leilão e o que posso dizer é para terem muita atenção ao aventurar-se neste mundo, que não é fácil...!!!!

A nao ser que o gajo seja um Copperfield, nao vejo como consiga fazer desaparecer um apartamento

Mas sim tens razao, acho que muita gente pensa que e' chegar ali e encontra logo pechinchas. Como disse anteriormente e' preciso muito trabalho de pesquisa no terreno, e aposto que muitas pessoas, que agora andam "alucinadas" por isto e pensam que encontraram uma maneira facil de fazer $$ e virem que da' trabalho, simplesmente cagam. As pessoas querem remuneraçao alta e fazer pouco.

Cumps

[bboniek33]

Isto de negociar com "individuos de etnia minoritaria, tipicamente nomada e com origem ainda alvo de disputa" ee do camandros... Cuidado com estes negocios feito por "insiders"...

[pedrom]

Isto de bens penhorados e leilões até parece a galinha dos ovos de ouro!!!

Digo isto porque vejo tanto entusiasmo (não só aqui no forum) e todos pensam que tudo custa uma pechincha e que vão ganhar muito dinheiro.

O que se passa na realidade é que aquilo que vale mesmo a pena comprar e está mesmo sub-valorizado as imobiliárias ou os "amigos" já o sabem!!! Ninguém pense que isto é "chegar ver e vencer"!!!

Pensem só no facto de que se as finanças vos tivessem a vender um bem abaixo do preço real se não iam falar com alguém para o comprar.

É preciso muito cuidado com isto e principalmente com esta "publicidade barata" que está a ser feita.... ou seja as finanças precisam de €€€€€€ e nada melhor do que espalhar ou "pedir" para espalhar que existe aqui uma galinha de ovos de ouro e toda a gente vai a correr para a matar e ficar com os ovos que lá estão dentro (história bem conhecida)!!!

Gostava de chamar para a atenção que os bens são vendidos no estado em que se encontram e que existe uma data de clausulas no contrato de promessa de compra e venda que impedem o comprador de efectuar qualquer reclamação.

Agora pensem no seguinte leilão maravilha e vou separar os pontos para facil compreensão:
- Eu vou ver o bem
- O bem é bastante interessante
- O preço ainda á mais interessante
- Os papeis estão todos em ordem
- Licito um bocadinho acima do minimo
- Tive sorte e comprei por um preço bom

Agora alguns dos pesadelos do leilão maravilha:
- Ninguém me mostra o bem
- Mostram-me o bem errado muito mais valioso (sim, pode acontecer)
- Mostra-me o bem com caracteristicas que nao fazem parte do leilão
- O proprietário danifica o bem entre a visita e o leilão
- Os papeis não estão em condições
- O proprietário vem chatear-me depois do leilão
- O proprietário recusas-se a entregar o bem
- O Bem desaparece....
- Etc etc etc

Muitos destes pesadelos resolvem-se em tribunal mas em tribunal, perde-se tempo e dinheiro e om processo pode ser muito moroso!!!

Eu já comprei um apartamento em leilão e o que posso dizer é para terem muita atenção ao aventurar-se neste mundo, que não é fácil...!!!!

[bullsista]

Este tema está realmente na "berra". Se não vejam os destaques do Diário Económico:


O que precisa de saber sobre estes leilões
http://diarioeconomico.sapo.pt/edicion/ ... 61141.html


Como ganhar nos leilões de bens penhorados
http://diarioeconomico.sapo.pt/edicion/ ... 61146.html

Excelentes artigos. Praticamente respondem a todas as dúvidas.

[CerealKiler]

mas que confusão...

a venda em leilão pelas finanças tem subjacente que o imóvel é vendido sem qualquer
onus...


dai que os bancos quando vêm que perdem o imóvel por tuta e meia, vão licitar até ao valor da hipoteca para ficar com o imóvel, etc,etc...

por exemplo

imóvel
finanças 5000
hipoteca banco 50.000

leilão =valor efeitos imi 60.000-30% (base 42.000)

vendido por 42.050

quem compra paga os 42.050 mais impostos eventuais e fica com o imóvel LIVRE

fisco recebe 5.000
banco recebe 37.050 menos custas.

....era o que faltava comprar em leilão e ainda ter de pagar ao banco...

o banco fica feliz e contente ou então cobre a licitação.

[Rockerduck]

Uma coisa que te aconselho, se alguma vez chegares a licitar e nao te deixarem ver o imovel (o que acontece muita vez), é fazeres a licitaçao com base que aquilo por dentro esta' tudo destruido. Isto porque por vezes estao mesmo...

Se não te deixarem ver o imovel, normamente não é por isso mas porque existe interesse superior ao teu por esse bem.

Sugestão: vai imediatamente a uma repartição de finanças e pede o livro de reclamações e relata o facto para ver se as coisas mudam e também porque podes sempre tentar impugnar o negócio se ele te interessar mesmo.

.... é muito dificil entrar por esse mundo!!!!

Alguém pode explicar como se processam as visitas ao imóvel? Marca-se ou bate-de à porta no período dito nas finanças?