Mota-Engil vive "querido mês de agosto". Ações sobem há 10 sessões

[Titleist]

Boa tarde,

Realizei uma mais valia com a venda de um imovel

a rondar 50 000 euros (diferenca entre o preco de venda e o preco de compra) de mais valia.
A venda foi feita por uma agencia, neste caso a "remax"

Tendo-me sido cobrado a volta de 5000 Euros...

A minha questao é a seguinte:

Os 5000 Euros que paguei a agencia podem ser deduzidos?
i.e. como menos valias?

E como é feito o calculo? 40% sobre a mais valias e 40% disso pago ao estado?

Obrigado

Tens 2 anos para aplicar a mais valia na compra de 1 outro imovel.

Se tens a certeza de que não os irás aplicar na compra de 1 novo imóvel, tens de, apenas e só, declarar a venda do imóvel - Anexo G (Quadro 4 - campo 401).

Neste quadro declaras o valor de venda, o valor de compra e as despesas e encargos, que normalmente são :
Registos Prediais de compra
SISA
Escritura de compra
Comissão Imobiliária da venda

Para efeitos de tributação, os cálculos são os seguintes :

Mais valias por aplicar no prazo de 24 meses - Preço de venda - ((Preço de Compra * coeficiente de actualização) + Despesas associadas à compra + Custos de obras realizadas)

Metade sujeita a IRS - Apenas 50% do valor apurado estará sujeito a pagamento de IRS

% Mais Valia aplicada para reinvestimento - Apura-se a % das Mais Valias aplicadas na compra de uma nova casa em função da Mais Valia apurada sem aplicação do coeficiente

% Mais Valia sujeita a englobamento - A % não aplicada é a que vai ser aplicada, sobre a metade sujeita a IRS, para determinar o valor de IRS a englobar

Montante Mais Valia sujeito a englobamento - Montante que será englobado na declaração de rendimentos

Se não pretendes aplicar a mais-valia na compra de 1 novo imóvel, apenas e só entras em linha de conta com os 2º e 5º pontos, ou seja, apenas 50% do valor apurado estará sujeito a pagamento de IRS e montante esse que será automáticamente englobado.

[ftomas]

Caro ftomas,
quando disse: "As finanças ainda estão a tempo de corrigir a matéria tributável da compra (foi em 2004) e isso para si era óptimo, pois pagava o que falta de IMI e as respectivas multas, mas compensava nas mais valias (penso eu....)" como poderei eu provar que estou inocente e pagar o IMI que falta e respectivas muitas? Onde me devo dirigir?

Eu disse penso eu.... porque isso depende, por um lado, de quanto pagou de IMI (ou sisa) e de quanto pagaria se o valor declarado fosse o correcto e por outro, de quanto vai pagar pela mais valia.

Já agora e de forma a facilitar os calculos, imagine que a minha mais-valia é 50 mil euros certos, já depois de aplicada a fórmula acima descrita...a tributação é feita somando 25 mil euros ao meu vencimento bruto anual (podendo subir de escalão tributário), certo? Por ventura, consegue arranjar-me os escalões do IRS?

Pelo nº2 do art 43 do CIRS as mais valias de imóveis são consideradas em 50% do seu valor... logo no seu caso de 50.000 passa a 25.000.

Os escalões no IRS não são nenhuns papões e subir de escalão não é nenhum mal...isto porque o nosso rendimento paga as taxas de todos os escalões, mas claro os "últimos" rendimentos pagam a taxa do escalão mais alto que atingirmos.

As taxas no continente são:

Rendimento colectável até 4544 taxa 10.50
Rendimento colectável 4544 até 6873 taxa 13
Rendimento colectável 6873 até 17043 taxa 23.50
Rendimento colectável 17043 até 39197 taxa 34
Rendimento colectável 39197 até 56807 taxa 36.50
Rendimento colectável 56807 até 61260 taxa 40
Rendimento colectável superior a 61260 taxa 42

Agora cuidado.... porque é preciso saber o que é o rendimento colectável...
de forma geral é a soma de todas as categorias de rendimentos subtraídas das suas deduções específicas. Depois para se "achar" qual o escalão divide-se por 1 ou 2 consoante sejam 1 ou 2 titulares.

Todos os escalões têm parcelas a abater... isto porque os seus rendimentos pagam todas as taxas:
Exemplo:
Rendimento colectável de 35000 e 1 titular, seria:
4544x10.5% + (6873-4544)x13% + (17043-6873)x23.50% + (35000-17043)x34%
e não 35000x34%

Se tiver alguma dificuldade poderei ajudar se me enviar dados mais concretos, se calhar por mp.

[WolfTrader]

Aproveito a oportunidade para agradecer aos forenses james dean, Rockerduck, pinhal, Concorde e Luisribas o contributo que deram para o esclarecimento deste assunto

[WolfTrader]

Caro ftomas,

Agradeço-lhe e muito as suas respostas precisas e exactas...era bom que todos os participantes neste forúm fossem como você.

Como é bastante entendido no assunto, vou abusar mais um pouco :
quando disse: "As finanças ainda estão a tempo de corrigir a matéria tributável da compra (foi em 2004) e isso para si era óptimo, pois pagava o que falta de IMI e as respectivas multas, mas compensava nas mais valias (penso eu....)" como poderei eu provar que estou inocente e pagar o IMI que falta e respectivas muitas? Onde me devo dirigir?

Já agora e de forma a facilitar os calculos, imagine que a minha mais-valia é 50 mil euros certos, já depois de aplicada a fórmula acima descrita...a tributação é feita somando 25 mil euros ao meu vencimento bruto anual (podendo subir de escalão tributário), certo? Por ventura, consegue arranjar-me os escalões do IRS?

Fico-lhe muito agradecido

Fernando Ferreira

[ftomas]

1) Como comprei a pronto, e não estava a par da obrigatoriedade da declaração de mais-valias, os anteriores donos que eram TOCs icon_twisted.gif enrolaram-me dizendo que era bom fazer a escritura mais barata por causa do IMI...fiz a escritura em 2004 por 28 mil contos e em 2007 (venda) por 38 mil! Apesar de ter feito a escritura por 28 mil contos, tinha-me custado na realidade 39 mil...acabei até por vender mais barato do que tinha comprado, tal é a crise imobiliária em LX...

Efectivamente poupou no IMI! eles pouparam foi ainda mais no IRS/IRC.
Se tiver em sua posse o contrato compra e venda e o comprovativo do pagamento a pronto (cheque à ordem ou trf bancária), poderá fazer alguma coisa...
mas penso que isso passará pelo tribunal.

2) A casa como não foi de habitação permanente, não poderei descontar as mais-valias na compra de uma casa nova...acho que tou mesmo lixado.

logo não cai dentro da possibilidade de isenção.

1) Durante qdos anos as finanças podem vir pedir o $$ ao pessoal? Cinco, não é?

Sim será isso.

2) Qual é a taxa de juros aplicada às mais-valias não declaradas?

Alta mas o pior não é isso... é o resto, pode não ser este o artigo que se aplica ao caso... mas os outros não são melhores

Nº 119 do RGIT

Artigo 119.º
Omissões e inexactidões nas declarações ou em outros documentos fiscalmente relevantes
1 - As omissões ou inexactidões relativas à situação tributária que não constituam fraude fiscal nem contra-ordenação prevista no artigo anterior, praticadas nas declarações, bem como nos documentos comprovativos dos factos, valores ou situações delas constantes, incluindo as praticadas nos livros de contabilidade e escrituração, nos documentos de transporte ou outros que legalmente os possam substituir ou noutros documentos fiscalmente relevantes que devam ser mantidos, apresentados ou exibidos, são puníveis com coima de (euro) 250 a (euro) 15 000.

3) Será que as finanças nao acharão estranho se eu declarar uma mais-valia de 11 mil contos por uma compra e uma venda de um imóvel e que distam apenas 3 anos!!

As finanças ainda estão a tempo de corrigir a matéria tributável da compra (foi em 2004) e isso para si era óptimo, pois pagava o que falta de IMI e as respectivas multas, mas compensava nas mais valias (penso eu....)

4) O que conta é o que está escriturado ou o contrato de promessa compra-venda pode servir de prova, uma vez que também foi reconhecido no notário e ai o valor da minha compra estava correcto 39 mil contos?

O que conta é a escritura... agora esse contrato é uma prova de que algo de estranho aconteceu , pois eu não vou dizer que vendo algo a 39M e depois vendo a 28M, antes fosse

De qualquer maneira a sua mais valia será menor...
use a fórmula que meti acima sendo que o coeficiente de desvalorização para 2004 é de 1.05.

Se puder ajudar em mais alguma coisa... pode me mandar uma MP[/b]

[WolfTrader]

Boa noite a todos,

Obrigado pelas vossas respostas...muito esclarecedoras
De facto no meu caso aconteceram duas fatalidades:
1) Como comprei a pronto, e não estava a par da obrigatoriedade da declaração de mais-valias, os anteriores donos que eram TOCs enrolaram-me dizendo que era bom fazer a escritura mais barata por causa do IMI...fiz a escritura em 2004 por 28 mil contos e em 2007 (venda) por 38 mil! Apesar de ter feito a escritura por 28 mil contos, tinha-me custado na realidade 39 mil...acabei até por vender mais barato do que tinha comprado, tal é a crise imobiliária em LX...
2) A casa como não foi de habitação permanente, não poderei descontar as mais-valias na compra de uma casa nova...acho que tou mesmo lixado.

Já agora mais quatro perguntas:
1) Durante qdos anos as finanças podem vir pedir o $$ ao pessoal? Cinco, não é?
2) Qual é a taxa de juros aplicada às mais-valias nao declaradas?
3) Será que as finanças nao acharão estranho se eu declarar uma mais-valia de 11 mil contos por uma compra e uma venda de um imóvel e que distam apenas 3 anos!!
4) O que conta é o que está escriturado ou o contrato de promessa compra-venda pode servir de prova, uma vez que também foi reconhecido no notário e ai o valor da minha compra estava correcto 39 mil contos?

Desculpem maçar-vos mas nao gostava de estar a pagar mais-valias que nunca existiram

Obrigado pela ajuda

WolfTrader

[ftomas]

wolf
Como foi ja dito nao ha fuga possivel.Porem,se adquirir uma nova habitacao,e aplicar as mais valias nessa compra,fica isento de irs s/essas mais valias.
cump.
james dean

Cuidado...isso só é valido se a venda for da habitação própria e permanente e a compra se destinar ao para o mesmo fim.

Nº 5 do artigo 10 do CIRS (os bolds são meus)

5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, nas seguintes condições:

a) Se, no prazo de 24 meses contados da data de realização, o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do espaço económico europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal; (Redacção dada pelo Decreto-Lei 361/2007, de 2 de Novembro).

b) Se o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for utilizado no pagamento da aquisição a que se refere a alínea anterior, desde que efectuada nos doze meses anteriores;

c) Para os efeitos do disposto na alínea a), o sujeito passivo deverá manifestar a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando, na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação, o valor que tenciona reinvestir;

Não declarar... é como ir para o túnel do campo grande a 150 kmh

Eu num post anterior disse que faltavam alguma informações, que são decisivas. Isto tudo que se disse aqui são os casos gerais.

Por exemplo se venderem um terreno agrícola adquirido antes de 1989, as mais valias estão isentas.

[james dean]

wolf
Como foi ja dito nao ha fuga possivel.Porem,se adquirir uma nova habitacao,e aplicar as mais valias nessa compra,fica isento de irs s/essas mais valias.
cump.
james dean

[Rockerduck]

Já agora eu tb tenho uma mais-valia da mesma ordem...alguém no forum tem conhecimento próprio ou de outrém de casos investigados pelas finanças por nao declaração É que não tinha vontadinha nenhuma em declarar esta mais valia!!

Já agora sabem como vai ser taxada esta mais-valia de 50000 Euros, é a 50%, certo? 25000 Euros, mas em que percentagem vai ser cobrado o IRS?

Obrigado pelas vossas respostas

Wolf,

Não vale a pena fugir... o fisco a essas vai por cruzamento de dados.
A percentagem a que o fisco te irá taxar os 50% de mais valias será a do escalão que ficares... e não te esqueças que esta mais valia pode fazer com que mudes de escalão para cima.

[pinhal]

-A despesa da remax só é considerada se constar na escritura que hoive intervenção de promotor imobiliário.

-Existe cruzamento informatico na maquina fiscal que detecta quem não apresenta a mais valia( antigamente esse cruzamneto era feito manualmente)

[ftomas]

Boa tarde,

Realizei uma mais valia com a venda de um imovel

a rondar 50 000 euros (diferenca entre o preco de venda e o preco de compra) de mais valia.
A venda foi feita por uma agencia, neste caso a "remax"

Tendo-me sido cobrado a volta de 5000 Euros...

A minha questao é a seguinte:

Os 5000 Euros que paguei a agencia podem ser deduzidos?
i.e. como menos valias?

E como é feito o calculo? 40% sobre a mais valias e 40% disso pago ao estado?

Obrigado

Há informações que faltam e são importantes:
1 - data de compra?
2- tipo de imóvel?
3 - Houve despesas de valorização do imóvel?
4- Encargos da aquisição?
5 - encargos com a venda?
Estas informações são essenciais para o cálculo da mais-valia.

Os 5000E não são menos-valia, entram é no calculo da mais-valia.

Mais valia = Valor da venda - [(Valor de compra x Coef de desvalorização) - Encargos de venda e compra - encargos de valorização realizados nos últimos 5 anos]

No caso geral e partindo do pressuposto que a mais valia está bem calculada, esta será englobada (apenas 50% dela) aos outros rendimentos e aí aplicada a taxa, que depende do resto dos seus rendimentos e da composição do agregado.
Taxas no continente vão desde 10.5% a 42%

[WolfTrader]

Já agora eu tb tenho uma mais-valia da mesma ordem...alguém no forum tem conhecimento próprio ou de outrém de casos investigados pelas finanças por nao declaração É que não tinha vontadinha nenhuma em declarar esta mais valia!!

Já agora sabem como vai ser taxada esta mais-valia de 50000 Euros, é a 50%, certo? 25000 Euros, mas em que percentagem vai ser cobrado o IRS?

Obrigado pelas vossas respostas

[Concorde]

Tanto quanto sei, só terá que pagar IRS sobre 50% das mais valias obtidas. Quanto ao que pagou à agência, poderá considera-lo como despesa.
BN st

[luisribas]

Bom, respondo apenas aquilo que sei...

O que pagou à Remax pode ser deduzido no campo das despesas na alienação do imóvel/ melhoração do imóvel.

Não sei o nº do campo, mas sei que pode ser deduzido (pois presumo que lhe passaram um recido desse valor).

Abraço!!

[joaocsp]

Boa tarde,

Realizei uma mais valia com a venda de um imovel

a rondar 50 000 euros (diferenca entre o preco de venda e o preco de compra) de mais valia.
A venda foi feita por uma agencia, neste caso a "remax"

Tendo-me sido cobrado a volta de 5000 Euros...

A minha questao é a seguinte:

Os 5000 Euros que paguei a agencia podem ser deduzidos?
i.e. como menos valias?

E como é feito o calculo? 40% sobre a mais valias e 40% disso pago ao estado?

Obrigado