CESE sobre as renováveis declarada inconstitucional

[Luiji1790]

Mas afinal tú queres uma casa ou um empréstimo?
Tens ai tantos terrenos para construir, compra um e faz o projecto.
Com 140,00,00€, compras o terreno, fazes o projecto tiras a licença e ainda tens dinheiro para o movimento de terras, estrutura e com jeitinho ainda levantas as paredes.

Esquece a banca e ganha dinheiro.
O próximo conselho, já tens de pagar.

Se calhar a compra de terreno será mesmo a melhor opção, vou construindo devagar e se perder tudo nos mercados ainda fico com algo para mostrar no final

[caganixo7]

Mas afinal tú queres uma casa ou um empréstimo?
Tens ai tantos terrenos para construir, compra um e faz o projecto.
Com 140,00,00€, compras o terreno, fazes o projecto tiras a licença e ainda tens dinheiro para o movimento de terras, estrutura e com jeitinho ainda levantas as paredes.

Esquece a banca e ganha dinheiro.
O próximo conselho, já tens de pagar.

Acho que é a melhor opção!

[RFPB]

Mas afinal tú queres uma casa ou um empréstimo?
Tens ai tantos terrenos para construir, compra um e faz o projecto.
Com 140,00,00€, compras o terreno, fazes o projecto tiras a licença e ainda tens dinheiro para o movimento de terras, estrutura e com jeitinho ainda levantas as paredes.

Esquece a banca e ganha dinheiro.
O próximo conselho, já tens de pagar.

[Andre vez]

Então e que valor pensas que te iam emprestar como colateral das casas?

Provavelmente algo parecido ao valor total das casas ou um pouco a cima tendo em conta o avanço de uma entrada a cima dos 30%... mas estou apenas a especular pois não sei ao certo como funciona o sistema nestes casos.

Esperas gastar 140K em cash que ja tens em duas casinhas, para depois entrega las como colateral de quanto? Nao estou a perceber bem a ideai. De uma forma simples, faz aquilo que sabes fazer bem segundo as tuas palavras, e bem rápido tens o cash que precisas.

[tami]

Acho que estás a complicar um bocado as coisas, para mim não tem grande lógica investir 140k em 2 casas, para ter colateral para pedir um crédito de do mesmo valor, para comprar outra. Mas posso ser eu que não estou a atingir o objetivo, não estou por dentro do tema. Para mim, a solução ideal seria sempre constituir uma empresa para investimentos, até para poderes ter descontos para a SS (vale o que vale, mas eu prefiro fazê-los).

[Luiji1790]

Então e que valor pensas que te iam emprestar como colateral das casas?

Provavelmente algo parecido ao valor total das casas ou um pouco a cima tendo em conta o avanço de uma entrada a cima dos 30%... mas estou apenas a especular pois não sei ao certo como funciona o sistema nestes casos.

[Andre vez]

Já tinha a segunda opção em mente, algo do género de comprar duas casinhas de 50 000, meter 20 000 em renovações e alugar... teria assim cerca de 140 000 em colateral para o banco mais as rendas mensais.

Não percebo o racional. Tens o melhor colateral possível, cash, e vais trocar por imóveis low cost onde vais gastar cash na aquisição + custos de transação com o objetivo de ires recebendo o cash investido ao longo de décadas, no pressuposto que a operação vai gerar um yield superior ao custo de oportunidade, descontando ainda renovações atuais e futuras, impostos, eventuais incumprimentos nos arrendamentos pelos inquilinos e custos de litigância + rendas perdidas, congelamento das rendas e prazos longos nos contratos de acordo com a proposta lunática que está no parlamento, etc?

A ideia principal seria mesmo obter o emprestimo com as casas como colateral, sendo que enventualmente as podia vender mesmo que fosse a preço perto do custo.

Então e que valor pensas que te iam emprestar como colateral das casas?

[Luiji1790]

Já tinha a segunda opção em mente, algo do género de comprar duas casinhas de 50 000, meter 20 000 em renovações e alugar... teria assim cerca de 140 000 em colateral para o banco mais as rendas mensais.

Não percebo o racional. Tens o melhor colateral possível, cash, e vais trocar por imóveis low cost onde vais gastar cash na aquisição + custos de transação com o objetivo de ires recebendo o cash investido ao longo de décadas, no pressuposto que a operação vai gerar um yield superior ao custo de oportunidade, descontando ainda renovações atuais e futuras, impostos, eventuais incumprimentos nos arrendamentos pelos inquilinos e custos de litigância + rendas perdidas, congelamento das rendas e prazos longos nos contratos de acordo com a proposta lunática que está no parlamento, etc?

A ideia principal seria mesmo obter o emprestimo com as casas como colateral, sendo que enventualmente as podia vender mesmo que fosse a preço perto do custo.

[MPCapital]

Já tinha a segunda opção em mente, algo do género de comprar duas casinhas de 50 000, meter 20 000 em renovações e alugar... teria assim cerca de 140 000 em colateral para o banco mais as rendas mensais.

Não percebo o racional. Tens o melhor colateral possível, cash, e vais trocar por imóveis low cost onde vais gastar cash na aquisição + custos de transação com o objetivo de ires recebendo o cash investido ao longo de décadas, no pressuposto que a operação vai gerar um yield superior ao custo de oportunidade, descontando ainda renovações atuais e futuras, impostos, eventuais incumprimentos nos arrendamentos pelos inquilinos e custos de litigância + rendas perdidas, congelamento das rendas e prazos longos nos contratos de acordo com a proposta lunática que está no parlamento, etc?

[Luiji1790]

Opção#1: compra o terreno a pronto, esperas acumular mais capital, e pedes empréstimo para construção com o novo capital acumulado. O banco já teria como garantía o terreno e a tua entrada, pelo que seria mais fácil negociar.

Opção#2: compras algo barato pronto a habitar, arrendas a outros, e continuas a viver noutro lugar à tua medida arrendado mas subsidiado com as rendas que recebes (72% líquidos).

Em qualquer das opções já trocas o lucro acumulado por algo palpável - nenhuma dá para fazer showoff em canais youtube, mas dá para começar.

Já tinha a segunda opção em mente, algo do género de comprar duas casinhas de 50 000, meter 20 000 em renovações e alugar... teria assim cerca de 140 000 em colateral para o banco mais as rendas mensais.

[Luiji1790]

Em resposta sobre a perspetiva do Luiji 1790 que escreveu:

as taxas de juros estão tudo menos favoráveis e os preços dos imóveis, especialmente na zona onde moro (Algarve), devem de arrefecer nos proximos meses

Eu direi que apesar de sobrevalorizados e de que maneira os imóveis vão continuar a subir ou no mínimo manter-se os preços, pois a mão de obra é cara os materiais também e não há construção suficiente por forma a que a oferta possa aumentar.
Temos que viver com esta realidade lamentavelmente.
Eu há anos que espero que desçam mas não descem é a realidade.

Ando a falar com várias pessoas de imobiliárias locais e uma coisa é certa, o mercado está a arrefecer. Descidas de preços essas tardam em vir mas em algumas áreas do Algarve já se notam, ainda que muito modestas. Concordo que será difícil ver grandes descidas visto esta zona ser tão cobiçada mas talvez o melhor a fazer agora seja esperar e ver qual vai ser o tamanho da receção que se avizinha.

[Luiji1790]

Opção#1: compra o terreno a pronto, esperas acumular mais capital, e pedes empréstimo para construção com o novo capital acumulado. O banco já teria como garantía o terreno e a tua entrada, pelo que seria mais fácil negociar.

Opção#2: compras algo barato pronto a habitar, arrendas a outros, e continuas a viver noutro lugar à tua medida arrendado mas subsidiado com as rendas que recebes (72% líquidos).

Em qualquer das opções já trocas o lucro acumulado por algo palpável - nenhuma dá para fazer showoff em canais youtube, mas dá para começar.

Já tinha a segunda opção em mente, algo do género de comprar duas casinhas de 50 000, meter 20 000 em renovações e alugar... teria assim á volta de 140 000 em colateral para o banco mais as rendas mensais.

[PXYC]

Opção#1: compra o terreno a pronto, esperas acumular mais capital, e pedes empréstimo para construção com o novo capital acumulado. O banco já teria como garantía o terreno e a tua entrada, pelo que seria mais fácil negociar.

Opção#2: compras algo barato pronto a habitar, arrendas a outros, e continuas a viver noutro lugar à tua medida arrendado mas subsidiado com as rendas que recebes (72% líquidos).

Em qualquer das opções já trocas o lucro acumulado por algo palpável - nenhuma dá para fazer showoff em canais youtube, mas dá para começar.

[ZéManuel]

Em resposta sobre a perspetiva do Luiji 1790 que escreveu:

as taxas de juros estão tudo menos favoráveis e os preços dos imóveis, especialmente na zona onde moro (Algarve), devem de arrefecer nos proximos meses

Eu direi que apesar de sobrevalorizados e de que maneira os imóveis vão continuar a subir ou no mínimo manter-se os preços, pois a mão de obra é cara os materiais também e não há construção suficiente por forma a que a oferta possa aumentar.
Temos que viver com esta realidade lamentavelmente.
Eu há anos que espero que desçam mas não descem é a realidade.

[Luiji1790]

Não se esqueçam que da mesma forma que ganham, podem perder tudo !

Se não tiveres rendimentos certos, tens de estar preparador que podes preparar tudo e todos os teus sonhos.

Fica só o alerta.

Exato, por esse mesmo motivo quero avançar para a compra de uma casa ou terreno e começar a converter estes lucros em algo palpável.

[jopsilveira]

Não se esqueçam que da mesma forma que ganham, podem perder tudo !

Se não tiveres rendimentos certos, tens de estar preparado que podes perder tudo e todos os teus sonhos.

Fica só o alerta.

[Luiji1790]

Se tens lucros elevados, é porque tens também muito capital disponível. Se há muito capital disponível, será mesmo necessário pedir crédito bancário ?

O meu plano a longo prazo é continuar a viver apenas de investimentos e trading, sendo que pretendo gastar cerca de 400 a 500 mil numa casa teria que ter uma banca de pelo menos 800 a 1 milhão para o poder fazer com conforto e sabendo que não iria afetar o meu bottom line. Coisa que infelizmente ainda não tenho E assumindo que vou continuar a ter sucesso nos mercados, quanto mais dinheiro tiver na mão, mais dinheiro consigo gerar, logo financiar uma casa tem mais vantagens. Visto que pago renda de qualquer forma é um custo que em pouco vai afetar a minha vida.

Quanto mais dinheiro tiveres na mão, mais podes avançar com a tua casa.
Depois da casa pronta, poderás ir aumentado o capital para negociar.
Nunca te esqueças que o mercado é mais inteligente que nós, apesar de nós estarmos inserido nele.
E um dia papa-te.

No caso de avançar então com a compra de um terreno que ande nos 100 000, e começar a construir uma casa será que assim um financiamento ja seria mais viável visto já ter um bem "real" para o banco?

[RFPB]

Se tens lucros elevados, é porque tens também muito capital disponível. Se há muito capital disponível, será mesmo necessário pedir crédito bancário ?

O meu plano a longo prazo é continuar a viver apenas de investimentos e trading, sendo que pretendo gastar cerca de 400 a 500 mil numa casa teria que ter uma banca de pelo menos 800 a 1 milhão para o poder fazer com conforto e sabendo que não iria afetar o meu bottom line. Coisa que infelizmente ainda não tenho E assumindo que vou continuar a ter sucesso nos mercados, quanto mais dinheiro tiver na mão, mais dinheiro consigo gerar, logo financiar uma casa tem mais vantagens. Visto que pago renda de qualquer forma é um custo que em pouco vai afetar a minha vida.

Quanto mais dinheiro tiveres na mão, mais podes avançar com a tua casa.
Depois da casa pronta, poderás ir aumentado o capital para negociar.
Nunca te esqueças que o mercado é mais inteligente que nós, apesar de nós estarmos inserido nele.
E um dia papa-te.

[Luiji1790]

Bom dia Luiji, estou na mesma situação que tu, neste momento os meus unicos rendimentos são dos mercados (no entanto, apenas ações). Embora não tenha necessidade de fazer CH, que já tinha feito quando tinha rendimentos por conta de outrém, brevemente conto constituir empresa para otimização fiscal (e segurança social), e acho que é uma solução que pode resolver o teu problema - não no imediato, mas no próximo ano fiscal: abrindo uma unipessoal, vais ter que pagar um ordenado a ti próprio, que será definido por ti (obviamente, quanto mais alto for, mais impostos vais pagar).

Bons investimentos!

Ao fazer isto iria ser taxado a dobrar no ordenado e nas trades? E neste caso o ordenado é teórico visto estar a pagar a mim mesmo ou o dinheiro tem que entrar na conta?

[tami]

Bom dia Luiji, estou na mesma situação que tu, neste momento os meus unicos rendimentos são dos mercados (no entanto, apenas ações). Embora não tenha necessidade de fazer CH, que já tinha feito quando tinha rendimentos por conta de outrém, brevemente conto constituir empresa para otimização fiscal (e segurança social), e acho que é uma solução que pode resolver o teu problema - não no imediato, mas no próximo ano fiscal: abrindo uma unipessoal, vais ter que pagar um ordenado a ti próprio, que será definido por ti (obviamente, quanto mais alto for, mais impostos vais pagar).

Bons investimentos!

[Luiji1790]

Se tens lucros elevados, é porque tens também muito capital disponível. Se há muito capital disponível, será mesmo necessário pedir crédito bancário ?

O meu plano a longo prazo é continuar a viver apenas de investimentos e trading, sendo que pretendo gastar cerca de 400 a 500 mil numa casa teria que ter uma banca de pelo menos 800 a 1 milhão para o poder fazer com conforto e sabendo que não iria afetar o meu bottom line. Coisa que infelizmente ainda não tenho E assumindo que vou continuar a ter sucesso nos mercados, quanto mais dinheiro tiver na mão, mais dinheiro consigo gerar, logo financiar uma casa tem mais vantagens. Visto que pago renda de qualquer forma é um custo que em pouco vai afetar a minha vida.

[Luiji1790]

Crédito habitação é um produto algo rígido em que o banco empresta contra o teu rendimento e é garantido pelo imóvel que compras. A definição em inglês fica melhor: " A mortgage is a loan against your income, secured by a house".

O rendimento é tradicionalmente "trabalho", porque é recorrente ao longo dos anos e mesmo que seja zerado em certos períodos (ex: desemprego), a tendência macro é as pessoas voltarem ao trabalho e voltarem a gerar income. Ao contrário do teu portfolio financeiro, que poderá ser constituído por ativos que falham e nunca mais recuperam.

Na análise de risco do banco, uma das linhas que vai aparecer é qual o tempo de serviço de dívida que tens com base nos ativos que tens no banco. Ex: Se ficares sem rendimento, os ativos seriam suficientes para pagar prestação durante x anos. Mas é um ângulo de análise não vinculativo, porque os ativos easy come easy go a não ser com penhores.

Poderás eventualmente conseguir um crédito para o mesmo fim, um "mútuo" com fins imobiliários, com spread potencialmente mais elevado e prazo mais curto, mas para isso tens de concentrar uma parte importante dos teus ativos financeiros no banco que te empresta e o banco deverá fazer ou um penhor sobre os mesmos ou um mecanismo semelhante ao de uma conta margem, em que esses ativos ponderam a uma determinada percentagem e só podem ser constituídos a partir de uma lista pré-definida e que é alterada regularmente. Não sei que tipo de ativos tens, mas se fugires dos títulos tradicionais tipo ETFs do S&P e semelhante a taxa de ponderação vai para os 60% facilmente 50% nalguns casos e depois vai logo para zero frequentemente, sem nada no meio, ex: por cada $100 do S&P o banco empresta-te $ 80, etc. Entre vários riscos, o mais relevante é um crash de mercado e ficares a nadar sem calções, com o banco a executar as garantias financeiras e o imóvel no caso extremo, mesmo sem incumprires em nenhum pagamento, apenas porque nas condições do mútuo deixas de cumprir nas garantias que te são exigidas, o que constituí um incumprimento igual ao não pagamento, como se fosse furares os covenants.

O melhor a fazer é subires a parada na banca tradicional, tentares falar com 3 ou 4 gestores private de bancos diferentes e veres o que consegues. Ao nivel de retalho mais tradicional, sem ser private, também podes tentar, aí a questão mais relevante será teres a sorte de ter um bom interlocutor, se tiveres um gestor dinâmico ele vai conseguir ver os ângulos possíveis segundo o que esteja em vigor no momento em termos de políticas de crédito do banco.

Boa sorte

Obrigado! Pois estou a ver que vai ser complicado conseguir um empréstimo com entrada abaixo dos 50% sem uma "ajudinha" de alguém que esteja por dentro.

[jopsilveira]

Se tens lucros elevados, é porque tens também muito capital disponível. Se há muito capital disponível, será mesmo necessário pedir crédito bancário ?

[MPCapital]

Crédito habitação é um produto algo rígido em que o banco empresta contra o teu rendimento e é garantido pelo imóvel que compras. A definição em inglês fica melhor: " A mortgage is a loan against your income, secured by a house".

O rendimento é tradicionalmente "trabalho", porque é recorrente ao longo dos anos e mesmo que seja zerado em certos períodos (ex: desemprego), a tendência macro é as pessoas voltarem ao trabalho e voltarem a gerar income. Ao contrário do teu portfolio financeiro, que poderá ser constituído por ativos que falham e nunca mais recuperam.

Na análise de risco do banco, uma das linhas que vai aparecer é qual o tempo de serviço de dívida que tens com base nos ativos que tens no banco. Ex: Se ficares sem rendimento, os ativos seriam suficientes para pagar prestação durante x anos. Mas é um ângulo de análise não vinculativo, porque os ativos easy come easy go a não ser com penhores.

Poderás eventualmente conseguir um crédito para o mesmo fim, um "mútuo" com fins imobiliários, com spread potencialmente mais elevado e prazo mais curto, mas para isso tens de concentrar uma parte importante dos teus ativos financeiros no banco que te empresta e o banco deverá fazer ou um penhor sobre os mesmos ou um mecanismo semelhante ao de uma conta margem, em que esses ativos ponderam a uma determinada percentagem e só podem ser constituídos a partir de uma lista pré-definida e que é alterada regularmente. Não sei que tipo de ativos tens, mas se fugires dos títulos tradicionais tipo ETFs do S&P e semelhante a taxa de ponderação vai para os 60% facilmente 50% nalguns casos e depois vai logo para zero frequentemente, sem nada no meio, ex: por cada $100 do S&P o banco empresta-te $ 80, etc. Entre vários riscos, o mais relevante é um crash de mercado e ficares a nadar sem calções, com o banco a executar as garantias financeiras e o imóvel no caso extremo, mesmo sem incumprires em nenhum pagamento, apenas porque nas condições do mútuo deixas de cumprir nas garantias que te são exigidas, o que constituí um incumprimento igual ao não pagamento, como se fosse furares os covenants.

O melhor a fazer é subires a parada na banca tradicional, tentares falar com 3 ou 4 gestores private de bancos diferentes e veres o que consegues. Ao nivel de retalho mais tradicional, sem ser private, também podes tentar, aí a questão mais relevante será teres a sorte de ter um bom interlocutor, se tiveres um gestor dinâmico ele vai conseguir ver os ângulos possíveis segundo o que esteja em vigor no momento em termos de políticas de crédito do banco.

Boa sorte

[Luiji1790]

A banca é uma treta, esquece isso.
Se tiveres um amiguinho num banco tens crédito, senão, até a tua avó é metida ao barulho.
Dar créditos com base no que ganhaste, mas nem te perguntarem se irás ganhar novamente o mesmo, é de chorar a rir.
E eu falo de nem perguntarem, quanto mais avaliarem.
Isto claro para outras situações, que não é a tua.
Quanto à tua, compra um terreno aqui na metrópole (Algarve), faz um projecto ao teu gosto, arranja um empreiteiro qualificado , com um bom mapa de quantidades e respectivo orçamento.
Entretanto com esses rendimentos que falaste, vais fazendo a casa.
E assim evitas pagar o triplo, pelo o mesmo.
Claro que o triplo é para a banca, que vai emprestar o teu dinheiro, o meu, e ainda vai receber um juro, pelo esforço, dedicação, empenho, avaliação e perseverança.

Não é mau pensado, mas os terrenos aqui na zona custam o preço de muita casa e se tiverem uma "casa antiga" (ruina) então é o dobro.