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Caldeirão da Bolsa

Investimento Imobiliário - A Bolha

Espaço dedicado a todo o tipo de troca de impressões sobre os mercados financeiros e ao que possa condicionar o desempenho dos mesmos.

Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por kz_11 » 3/8/2018 9:47

Abri o site da bloomberg com o café na mão, e isto despertou-me a atenção:

https://www.bloomberg.com/news/articles ... perty-boom

não é nada que não tenha já lido, mas o tema começa a ser cada vez mais notado...
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por lfhm » 31/7/2018 11:36

"considero que há uma bolha quando começamos a ver produção de apartamentos ou casas em massa, em zonas onde não havia nada e esses apartamentos a serem comprados por pessoas que não têm esse poder de compra"


Esta frase parece ser bastante consistente com o conceito de bolha, que è alimentar algo artificialmente sem que o mercado realmente tenha necesidade ou capacidade.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 31/7/2018 4:54

Volto a citar:

'Já Francisco Horta e Costa, diretor-geral da CBRE, recorda que "a base de partida é relativamente baixa e, de facto, não estávamos habituados a ver Lisboa com preços um bocadinho mais à escala europeia", declarando em entrevista ao Jornal de Negócios, que "se queremos que Lisboa seja uma cidade europeia em toda a sua extensão, temos que nos começar a habituar que, de facto, os preços não iriam ficar para sempre iguais ao que foram, especialmente durante a crise que nos afetou tanto e durante tanto tempo".
Perfil de comprador influi na análise

No entender deste especialista, para controlar os preços "é preciso trabalhar do lado da oferta". Horta e Costa, afirmando que "não considero que há uma bolha", explica que "considero que há uma bolha quando começamos a ver produção de apartamentos ou casas em massa, em zonas onde não havia nada e esses apartamentos a serem comprados por pessoas que não têm esse poder de compra"

Hoje em dia, e nos últimos anos, de acordo com o responsável "o mercado tem sido muito mais caracterizado por investidores de capital próprio. Além disso, por um lado, os bancos são muito cautelosos, os investidores também são, por outro lado, e há aqui uma série de variáveis que fazem com que a percepção de redução de risco do investimento em Portugal hoje não seja tão artificial e seja muito mais consistente".
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por richardj » 29/7/2018 14:47

LDAX Escreveu:Cito para reflexão:

"A subida de preços foi vertiginosa porque começámos a reabilitar em zonas históricas e únicas, como o Príncipe Real, o Chiado e a Baixa, e os preços naturalmente subiram. Mas neste momento essa subida suavizou muito e está a tender para estabilizar, o que é muito importante para controlar esta situação. O problema é que o que se passou nessas zonas estendeu-se às áreas limítrofes e as pessoas hoje em Benfica acham que têm de ter preços da Baixa Pombalina"



Bom dia,

Em discordo parcialmente disto. Na minha opinião:


1) "A subida de preços foi vertiginosa porque começamos a reabilitar em zonas historias..."

Isto não explica porque que os preços subiram. Por partes:

- Os preços subiram porque apareceu uma procura que motivou a oferta, o que atirou os preços para cima. Como?

i) Os bancos centrais atiraram as taxas de juro ao chão, isto fez com que grandes fundos e empresas se conseguissem financiar/ endividar muito mais.
ii) Por outro lado, o mercado da divida está muito influenciado pelos bancos centrais, pelo que as OT estão pouco atractivas. Como isso se sucede há muitos anos, os fundos foram para as acções. Entretanto as acções estão mais do que valorizadas, o que levanta a questão. Se tiveres 1 000 milhões para gerir onde vais por o dinheiro sem te queimar? A solução é Real Estate.

Estes dois pontos a cima conduzem a que exista mais interesse e capacidade para comprar Real Estate. Mas depois, ao nível de Portugal, existem outros factores que em adição ao exposto acima ainda fizeram mais pressão na procura. Nomeadamente:

i) Numero de Turistas com crescimento consistente desde de 2004, com aumentos anuais de turistas na ordem dos 10% ano.
ii) Primavera Árabe em 2010-2012 tirou o turismo do Norte de África + Turquia e foi todo para o Sul da Europa.
iii) Lisboa e o Porto estão na moda, Lisboa tem 5 dos melhores Hostels do Mundo, o Porto também está na moda. Os nórdicos são incentivados a passar ferias nos países intervencionados, aka Portugal.
iv) Portugal firma acordos com países nordicio que dão grandes benefícios fiscais aos reformados que venham viver para Portugal. Casos mais flagrantes são França e Suecia.
v) Vistos Gold puxam pela gama de luxo do Real Estate, só por esta via Portugal já encaixou mais de 1000 Milhões.

Todos os pontos a cima fazem com que existia mais procura pelo Real Estate em Portugal.

Face a todos estes pontos do lado da procura, a oferta que existia em Portugal em 2012 era muito fraca. É aqui que os Fundos e grandes empresas de Hotelaria entram. Uma vez que a procura subiu de forma brutal, os preços começaram a subir. E os preços ao subirem permitiram que muitos negócios que eram inviáveis antes, se tornassem lucrativos.

Acontece que os Fundos não querem imóveis na Amadora, ou em Moscavide, ou Oliveis. Eles querem nas zonas prime.
Acontece que as empresas de Hotelaria não querem os sítios em cima, querem nas zonas prime.

E como não há espaço livre nas zonas prime, tem de reabilitar o existente. Ou melhor, reconstruir, mantendo a fachada.

E é por isso que a reabilitação disparou e os preços nas zonas prime disparou.



2) "Mas neste momento essa subida suavizou muito e está a tender para estabilizar, o que é muito importante para controlar esta situação."

Concordo, alias, se virem os números deste ano, o Algarve está com menos 3% de turistas que o ano passado, apesar de em termos de valor estar a subir.


3) Zonas periféricas:

O que se passa é um efeito em cascata. Quem vivia nas zonas Prime deixou de ter poder de compra para viver lá, então foi viver para as zonas próximas da zona prime, o que fez subir o preço nessas zonas. E quem vivia nas zonas próximas do prime deixou de conseguir viver nessas zonas, então foram para as zonas mais próximas etc etc etc.

Conclusão, o banco de portugal introduziu algumas restrições nos empréstimos há habitação, mas não são grandes restrições, tudo vai continuar na mesma. A CMVM já veio avisar o mercado mas também entra num ouvido e sai no outro.

Parece-me que as coisas estão a acalmar agora, mas penso que enquanto os bancos centrais continuarem com esta politica a coisa só vai agravar. O problema é que em menos de 1 ano os bancos podem mudar de politica e depois vem tudo por ai a baixo. Ou melhor, muitas empresas endividadas não vão conseguir vender os imóveis aos preços que compraram e os bancos mais uma vez vão herdar uma porrada de imóveis. Onde é que já vimos isto?

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 27/7/2018 20:47

Mas costuma haver uma máxima que aqui deixo:

É difícil vender bem e comprar bem no mesmo local e na mesma altura; arbitragem de mercado existe.

Quando for muito bom para comprar não será tanto para vender.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 27/7/2018 20:43

Cito para reflexão:

"A subida de preços foi vertiginosa porque começámos a reabilitar em zonas históricas e únicas, como o Príncipe Real, o Chiado e a Baixa, e os preços naturalmente subiram. Mas neste momento essa subida suavizou muito e está a tender para estabilizar, o que é muito importante para controlar esta situação. O problema é que o que se passou nessas zonas estendeu-se às áreas limítrofes e as pessoas hoje em Benfica acham que têm de ter preços da Baixa Pombalina"
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 25/7/2018 17:16

P-Mendes Escreveu:Podem-me explicar qual o impacto ou importância que terá uma aceleração de construção de casas novas? Ficaria "oficializada" a bolha imobiliária, é isso? :-k


Preferia dizer que não existirá bolha sem que se concretize esse pressuposto, construção ou reabilitação massiva casas novas ou antigas dependendo da qual a região do pais...
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por kz_11 » 25/7/2018 12:26

LDAX Escreveu:Julgo que senão existir recessão mundial, nem inflação que altere o crescimento e as políticas monetárias, nem quebra de fluxo turístico, mais 5 anos pujantes e outros 5 a estagnar, até ver.


É um ponto de vista válido, mas a mudança das politicas monetárias expansionistas já está prevista e também a contecer (UE / EUA), mesmo se não acontecer uma crise económica na minha opinião estes resultados/preços não duram 10 anos. Apontava talvez para 5 anos numa perspetiva otimista...

continuo a achar que os preços estão ridiculamente inflacionados em várias zonas de PT mas que o rebentar desta situação não vai começar cá, quanto muito seriamos afetados por contágio e os preços cairiam com o corte do crédito e em ultima instância por falta de liquidez.(é a minha humilde perspetiva)
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por P-Mendes » 25/7/2018 0:17

Podem-me explicar qual o impacto ou importância que terá uma aceleração de construção de casas novas? Ficaria "oficializada" a bolha imobiliária, é isso? :-k
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 25/7/2018 0:03

Artista Romeno Escreveu:
djovarius Escreveu:Boas,

Enquanto isso, Albufeira já passou dos 6 mil registos de AL :wall: :wall: :wall: , duplicando valores de 2017 - há mais concelhos algarvios na mesma situação ou semelhante, como Lagos, Faro, etc...

Abraço


dj


até que isso nao se transmita numa aceleração de construções novas :oh: Atençao que alojamento local pirata nas praias e não só no algarve sempre existiu


Nem mais...apenas a legalização massiva da oferta que sempre existiu... até porque como escreveu Romeno em quanto não se assistir aceleração na construção de novas casas nada de novo...
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Artista Romeno » 24/7/2018 19:06

djovarius Escreveu:Boas,

Enquanto isso, Albufeira já passou dos 6 mil registos de AL :wall: :wall: :wall: , duplicando valores de 2017 - há mais concelhos algarvios na mesma situação ou semelhante, como Lagos, Faro, etc...

Abraço


dj


Chega a uma altura que vem a limpeza....... até que isso nao se transmita numa aceleração de construções novas :oh: Atençao que alojamento local pirata nas praias e não só no algarve sempre existiu
As opiniões expressas baseiam-se essencialmente em análise fundamental, e na relação entre o valor de mercado dos ativos e as suas perspectivas futuras de negocio, como tal traduzem uma interpretação pessoal da realidade,devendo como tal apenas serem consideradas como uma perspetiva meramente informativa sobre os ativos em questão, não se constituindo como sugestões firmes de investimento
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por djovarius » 24/7/2018 15:50

Boas,

Enquanto isso, Albufeira já passou dos 6 mil registos de AL :wall: :wall: :wall: , duplicando valores de 2017 - há mais concelhos algarvios na mesma situação ou semelhante, como Lagos, Faro, etc...

Abraço


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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 23/7/2018 23:11

kz_11 Escreveu:
vieirah1976 Escreveu:A culpa é dos bancos centrais. Se as obrigações corporate/divida publica de risco baixo rendessem 5% ao ano, ninguém queria saber do imobiliário para nada. Eu por mim, falo.


concordo.

Acredito até que uma boa parte dos investidores estrangeiros tenham a mesma opinião.

Por outro lado o "dinheiro barato" do BCE e a facilidade de crédito em PT continuam a alimentar esta escalada de preços...

enfim, é um jogo de paciência para quem só quer comprar uma casa conveniente a um preço razoável...


Esse jogo de paciência é fundamental na carreira, mercados e imobiliário.

Mas quando começar a descer inverte-se o ciclo e a subida não será uma realidade com prazos tão curtos, como este ressalto ainda tem pernas para andar, para subir ou manter-se nos locais mais aquecidos.

Julgo que senão existir recessão mundial, nem inflação que altere o crescimento e as políticas monetárias, nem quebra de fluxo turístico, mais 5 anos pujantes e outros 5 a estagnar, até ver.

Onde está mais valorizado não está dependente das subidas dos juros (até bonificados com IFFRU2020) mas do turismo.

Não podemos é estar a pedir esmola novamente dentro de poucos anos, tem que haver racionalidade, senão de quem pede pelo menos de quem gere as contas públicas e/ou privadas.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por kz_11 » 18/7/2018 18:25

vieirah1976 Escreveu:A culpa é dos bancos centrais. Se as obrigações corporate/divida publica de risco baixo rendessem 5% ao ano, ninguém queria saber do imobiliário para nada. Eu por mim, falo.


concordo.

Acredito até que uma boa parte dos investidores estrangeiros tenham a mesma opinião.

Por outro lado o "dinheiro barato" do BCE e a facilidade de crédito em PT continuam a alimentar esta escalada de preços...

enfim, é um jogo de paciência para quem só quer comprar uma casa conveniente a um preço razoável...
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Eurobrexit » 18/7/2018 12:58

 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Eurobrexit » 16/7/2018 21:22

 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 10/7/2018 22:41

djovarius Escreveu:
Para fechar a história: há quem ganhe em 4 meses mais do que ganharia no arrendamento urbano. Excelente. Se assim não for, dificilmente justifica manter o AL.

Abraço

dj


Ganhar mais não diria até porque estamos a falar do Algarve, depende até porque há anos em que a ocupação fica pelos 3 meses (15 de junho a 15 de setembro) e depois há outros que chega aos 6 meses coisa rara como no ano passado, mas com vantagem de total liberdade para poder conciliar o aluguer com o uso pessoal coisa que a maioria dos proprietários não quer abdicar.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por djovarius » 10/7/2018 21:51

Olá,

O arrendamento urbano passou a ser melhor (em vários lugares) do que o AL devido ao excesso do próprio AL.
Há cidades do Algarve em que 20% dos fogos estão registados no Airbnb, ok?
A grande maioria deveriam estar no arrendamento e não no AL. Chegaram no fim da linha, era como comprar Nasdaq em Novembro de 1999 - ainda deu, mas por pouco....

Quanto à temporada, a Espanha foi "configurada" assim desde os anos sessenta, e não é algo trivial. Basta ler aquela obra muito interessante chamada "filhos de Torremolinos" onde tudo isso e muito mais já era uma problemática, nomeadamente o turismo de massas, apadrinhado pelas campanhas "Espanha é diferente", uma das táticas de Franco para relançar a Espanha no mundo, enfim nada a ver com um Portugal que só muitos anos mais tarde foi assunto pelas mesmas razões.

É claro que fechar a casa para o Inverno não é uma asneira, mas há quem aproveite o (pouco) dinheiro que os outros não podem ou querem ganhar.

Para fechar a história: há quem ganhe em 4 meses mais do que ganharia no arrendamento urbano. Excelente. Se assim não for, dificilmente justifica manter o AL.

Abraço

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 10/7/2018 21:08

djovarius Escreveu:Isso mesmo,

O arrendamento urbano, dependendo do lugar, pode (e muitas vezes é) ser bem melhor do que o AL.


dj


Em raras excepções e dependendo muito do lugar...
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 10/7/2018 21:01

djovarius Escreveu:Oi,

É por isso que há pessoas que trabalham fora da "saison".
Aproveita-se o pouco dinheiro que rola nesses meses, mas que ninguém mesmo quer ou pode aproveitar.
Ainda assim, muita gente, nos 8 meses maus, faz 20% do total do ano. Nada mau e pode fazer a diferença entre ganhar pouco e ganhar de uma forma mais razoável.


dj


Não.... há pessoas, hotéis, restaurantes poucos e algum comercio que sobrevive fora saison. E isto é aqui em Portugal porque se atravessares a fronteira para lado de Espanha são cidades inteiras fechadas com dezenas de hotéis gigantescos literalmente fechados fora saison.
O ano passado foi realmente um ano atípico com taxas de ocupação fora saison muito acima do normal coisa que não se repetira este.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por djovarius » 10/7/2018 16:25

Isso mesmo,

O arrendamento urbano, dependendo do lugar, pode (e muitas vezes é) ser bem melhor do que o AL.
Isso depende das circunstâncias.

É claro que o arrendamento em Lx é uma coisa, no Porto outra ainda, há que ver os bairros, etc... se for em Castelo Branco, pois já não tem nada a ver. E por aí fora.

Eu continuo na minha. Quer ver como é o AL na prática ? Tente dois a três anos.
Não é o que pensava ? (e muitas vezes não é) Tente o arrendamento urbano, embora com o cuidado devido.

Abraço

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por maturidade » 10/7/2018 16:06

djovarius Escreveu:Oi,

É por isso que há pessoas que trabalham fora da "saison".
Aproveita-se o pouco dinheiro que rola nesses meses, mas que ninguém mesmo quer ou pode aproveitar.
Ainda assim, muita gente, nos 8 meses maus, faz 20% do total do ano. Nada mau e pode fazer a diferença entre ganhar pouco e ganhar de uma forma mais razoável.

Há pouco fartei-me de rir: a maioria dos T2 à venda no novo catálogo de uma imobiliária são acima de 250 K.
Alguns deles, estiveram recentemente a 150 K. E nem assim se venderam.

Agora sim, preparemos as armas para a bolha. Ou para quando esta explodir. Mas isso ainda pode demorar.

Abraço

dj



Boas.
Têm calma.
este ano vai continuar a ser bom no imobiliário, e para o ano que vêm, com as eleições vai ser bom nas mesma.
pode começar a descambar lá para 2020.
o aluguer de apartamentos continua a ser um bom negócio.
tenho um alugado que me está a dar 6% líquidos ao mês.
mas já diz o ditado:
Diz-me o que tens e aonde.

abraços

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por djovarius » 10/7/2018 15:51

Oi,

É por isso que há pessoas que trabalham fora da "saison".
Aproveita-se o pouco dinheiro que rola nesses meses, mas que ninguém mesmo quer ou pode aproveitar.
Ainda assim, muita gente, nos 8 meses maus, faz 20% do total do ano. Nada mau e pode fazer a diferença entre ganhar pouco e ganhar de uma forma mais razoável.

Há pouco fartei-me de rir: a maioria dos T2 à venda no novo catálogo de uma imobiliária são acima de 250 K.
Alguns deles, estiveram recentemente a 150 K. E nem assim se venderam.

Agora sim, preparemos as armas para a bolha. Ou para quando esta explodir. Mas isso ainda pode demorar.

Abraço

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 9/7/2018 23:55

djovarius Escreveu:Uau, tenho muito a que responder.

Voltando à minha intervenção inicial, o meu amigo não fez onze mil euros em 4 meses, eu não disse isso, ele fez a verba no total do ano fiscal.

dj


djovarius, eu conheço a realidade do AL tanto em Lisboa como a do algarve a alguns anos e é por isso que te digo que no Algarve em particular valores recebidos fora destes 4 meses (junho, julho, agosto, setembro) na maioria dos anos são inexistentes para a grande maioria e para uma muito pequena minoria a haver são valores ridículos é a sazonalidade.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por djovarius » 9/7/2018 17:37

Uau, tenho muito a que responder.

Voltando à minha intervenção inicial, o meu amigo não fez onze mil euros em 4 meses, eu não disse isso, ele fez a verba no total do ano fiscal.
Mas depois, com o que se gasta em gás, água, eletricidade, lavagens, manutenções, etc... e atendendo ao trabalho que isso dá (o trabalho do patrão tem valor, ao contrário do que pensa uma certa esquerda revolucionária :wall: ) chegou-se à conclusão que qualquer arrendamento clássico a 400 euros por mês (e dá para pedir bem mais hoje em dia) teria dado o mesmo lucro sem sequer 10% das chatices.
E o pior é que há muita gente a achar que vai ficar rica assim...

Em relação à cidade de Lisboa, dado que é um mercado emergente, portanto, não há meio de saber onde para o crescimento, creio que quem tiver imóveis nos bons lugares para turistas pode tentar o negócio. Se ao fim de 3 anos ficarem desiludidos, tentem arrendar ao ano, mas sempre procurem pessoas de categoria, ok, com seguro de renda e tudo, para afastar as figuras menos desejáveis.

O Algarve teve uma grande bolha de imobiliário no tempo do sub-prime: graças ao público Irlandês. Era uma loucura. Um apartamento era vendido 4 vezes no mesmo ano, agregando uns 40% de mais valia. Atualmente, pedem preços de bolha, mas como não se vende nada de especial por esses preços, não falo em bolha.

Em relação às quedas de turistas, elas não se devem notar em locais como Lisboa e Porto, mas um dia destes isso vai ocorrer.

No Algarve, como somos um mercado maduro, começa lá nos anos sessenta, mas torna-se consistente nos setenta, pode-se dizer que já vimos estes filmes n vezes.
Grandes euforias, seguidas por grandes quedas.

Neste caso, é diferente, tivemos aumentos acumulados de 50% em poucos anos após uma queda acumulada de 30%, sinal de que voltámos a bater recordes. Como a oferta (total) aumentou mais do que isso, é normal a ocorrência de preços bem mais baixos fora da época mais alta.
Significa isso que houve queda no turismo e nas receitas? No primeiro semeste, talvez sim... nalguns casos entre 5 e 15% seguramente.
Mas como o essencial do ano vem no segundo semestre e sabendo-se que as reservas do mesmo estão muito fortes, eu diria que entre Julho e Outubro o ano será salvo.
No Algarve, 2018 já não deverá ser, de todo, ano de crescimento, começa a estagnação, fruto do retorno dos turistas à Tunísia, ao Egito e à Turquia, nalguns casos com forte recuperação. Isto para não falar da Grécia e da Bulgária.

No contexto das pequenas regiões turísticas, eu diria que ainda têm espaço para crescer devido a uma base muito baixa.

Abraço

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