CALDEIRÃO DE BOLSA

De qualquer maneira já tirei esta semana de férias e amanha vou para a costa algarvia ver com os meus olhos o terreno e aproveitar para relaxar, um dois em um

sousapaulo Escreveu:atenção que as licitações são para pagar a pronto, é praticamente impossivel conseguir um crédito à habitação para o negócio
atenção ainda que a casa pode ser "tratada" como benfeitoria e o negócio de hasta pública do terreno ser mesmo só do terreno e a benfeitoria poder ser reclamada pelo atual dono ou então por sacanagem partir aquilo tudo antes de vc tomar posse...
eu aconselhava que tentasse colocar na redação da escritua a palava benfeitorias (sejam elas contruções licenciadas ou não licenciadas)
P

O guito a pronto não á stress. Uma vivenda de 2 pisos com piscina pode ser considerada bemfeitoria?

atenção que as licitações são para pagar a pronto, é praticamente impossivel conseguir um crédito à habitação para o negócio
atenção ainda que a casa pode ser "tratada" como benfeitoria e o negócio de hasta pública do terreno ser mesmo só do terreno e a benfeitoria poder ser reclamada pelo atual dono ou então por sacanagem partir aquilo tudo antes de vc tomar posse...
eu aconselhava que tentasse colocar na redação da escritua a palava benfeitorias (sejam elas contruções licenciadas ou não licenciadas)
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xmauro Escreveu:Talvez não seja como estás a pensar...o mais certo é o leilão ser anulado. Há um erro grosseiro na inscrição matricial, que se diz tratar de um Terreno para Construção quando na realidade é um Prédio Total sem Divisões Susceptíveis de Utilização Independente. Ou seja, a qualquer altura o actual proprietário ou outra pessoa pode impugnar a penhora desse bem.

Tudo pode acontecer, espero que corra para o melhor para o meu lado.
O que facto, é que nunca deu entrada de nenhuma licença de habitação, legalmente o bem imóvel não existe, mas claro que tudo pode acontecer. Se for anulado, paciência, eu fiz a minha parte.

Talvez não seja como estás a pensar...o mais certo é o leilão ser anulado. Há um erro grosseiro na inscrição matricial, que se diz tratar de um Terreno para Construção quando na realidade é um Prédio Total sem Divisões Susceptíveis de Utilização Independente. Ou seja, a qualquer altura o actual proprietário ou outra pessoa pode impugnar a penhora desse bem.

Quero agradecer a todos os foristas pela ajuda.
Espero ter no meu portfólio bens imoveis nesta próxima semana.
Para diversificar.
Um abraço e obrigado pela ajuda.

doke Escreveu:Esta questão e resposta parece adequada ao assunto do tópico.

"Posso legalizar uma casa que foi edificada ,sem ter licença camarária ?

Sim. Tem todo o interesse em regularizar as obras clandestinas. Não é possível a venda ou doação de prédios não licenciados, pois não possuem alvará de utilização, documento obrigatório para poder transmitir o prédio.

Aconselha-se, assim, a apurar junto dos serviços de atendimento da Câmara Municipal uma análise prévia da situação a fim de aferir da possibilidade de poder apresentar o projecto para a legalização das obras cuja elaboração deve ser solicitada junto de técnico legalmente habilitado".

De onde retiras-te este excerto de texto?

Esta questão e resposta parece adequada ao assunto do tópico.

"Posso legalizar uma casa que foi edificada ,sem ter licença camarária ?

Sim. Tem todo o interesse em regularizar as obras clandestinas. Não é possível a venda ou doação de prédios não licenciados, pois não possuem alvará de utilização, documento obrigatório para poder transmitir o prédio.

Aconselha-se, assim, a apurar junto dos serviços de atendimento da Câmara Municipal uma análise prévia da situação a fim de aferir da possibilidade de poder apresentar o projecto para a legalização das obras cuja elaboração deve ser solicitada junto de técnico legalmente habilitado".

Sr_SNiper Escreveu:

futriber1 Escreveu:

Sr_SNiper Escreveu:Na casa não vive lá ninguem, parece ser recente a casa mas está com silvas e essas coisas como que nunca fosse usada e ninguém lá morasse.
Claro que quando a esmola é grande o pobre desconfia, mas as vezes existe o jackpot e um gajo tem que seguir em frente.
Ter problemas com o dono? O dono passo a ser eu, tudo o que for imóvel, supostamente é de quem comprar o terreno

Acho que as coisas não são assim simples... Embora a casa aparente não estar habitada, pode haver filhos menores ou familiares idosos com poucos rendimentos e estes terão direito a ficar na casa. Mesmo sendo o dono não os pode forçar a sair.
Na minha opinião avalie só pelo terreno. O atual dono pode só por maldade destruir a casa, de tal forma que lhe ficará mais barato edificar uma nova habitação.

A casa nao parece ser habitada,mas se for, ficam eles na casa e eu com o terreno? É de malucos, basicamente fico com nada. Só pelo terreno não é um negócio fabuloso...

Passas a ser senhorio e cobras renda.

Se não pagarem, caso resolvido...


Agora, a sério, a casa pode ser deles, mas o terreno é teu, estando a usar o teu terreno, logo podes pedir contrapartidas.

Se a casa não está legal (habitação clandestina), podes pedir a sua demolição? Deves te informar das condições de venda, acerca das suas limitações (situação presente, as possibilidades no futuro).

Existem prédios de habitação em terrenos de donos diferentes, com acordo dos interessados.


Por acaso não é uma vivenda de Russos em Chipre?

futriber1 Escreveu:

Sr_SNiper Escreveu:Na casa não vive lá ninguem, parece ser recente a casa mas está com silvas e essas coisas como que nunca fosse usada e ninguém lá morasse.
Claro que quando a esmola é grande o pobre desconfia, mas as vezes existe o jackpot e um gajo tem que seguir em frente.
Ter problemas com o dono? O dono passo a ser eu, tudo o que for imóvel, supostamente é de quem comprar o terreno

Acho que as coisas não são assim simples... Embora a casa aparente não estar habitada, pode haver filhos menores ou familiares idosos com poucos rendimentos e estes terão direito a ficar na casa. Mesmo sendo o dono não os pode forçar a sair.
Na minha opinião avalie só pelo terreno. O atual dono pode só por maldade destruir a casa, de tal forma que lhe ficará mais barato edificar uma nova habitação.

A casa nao parece ser habitada,mas se for, ficam eles na casa e eu com o terreno? É de malucos, basicamente fico com nada. Só pelo terreno não é um negócio fabuloso...
Se alguém tiver informação, qual o tempo que os familiares diretos têm para cobrir a proposta de outro licitador depois de este ganhar para ficar com o terreno agradecia

Sr_SNiper Escreveu:Na casa não vive lá ninguem, parece ser recente a casa mas está com silvas e essas coisas como que nunca fosse usada e ninguém lá morasse.
Claro que quando a esmola é grande o pobre desconfia, mas as vezes existe o jackpot e um gajo tem que seguir em frente.
Ter problemas com o dono? O dono passo a ser eu, tudo o que for imóvel, supostamente é de quem comprar o terreno

Acho que as coisas não são assim simples... Embora a casa aparente não estar habitada, pode haver filhos menores ou familiares idosos com poucos rendimentos e estes terão direito a ficar na casa. Mesmo sendo o dono não os pode forçar a sair.
Na minha opinião avalie só pelo terreno. O atual dono pode só por maldade destruir a casa, de tal forma que lhe ficará mais barato edificar uma nova habitação.

Sr_SNiper Escreveu:Na casa não vive lá ninguem, parece ser recente a casa mas está com silvas e essas coisas como que nunca fosse usada e ninguém lá morasse.
Claro que quando a esmola é grande o pobre desconfia, mas as vezes existe o jackpot e um gajo tem que seguir em frente.
Ter problemas com o dono? O dono passo a ser eu, tudo o que for imóvel, supostamente é de quem comprar o terreno

Tecnicamente só existe imóvel após a licença e declaração às finanças.

Na casa não vive lá ninguem, parece ser recente a casa mas está com silvas e essas coisas como que nunca fosse usada e ninguém lá morasse.
Claro que quando a esmola é grande o pobre desconfia, mas as vezes existe o jackpot e um gajo tem que seguir em frente.
Ter problemas com o dono? O dono passo a ser eu, tudo o que for imóvel, supostamente é de quem comprar o terreno

Sr_SNiper Escreveu:Isso ja fiz tudo. Tenho como sócio um amigo que é perito avalaidor. O terreno vaia venda por 70% do valor, os tais 30% de desconto, mas é como se não estivesse casa. Uma pessoa da minha eira confiança disse que o terreno com a casa vale calmamente 150k, contudo o terreno está à venda por menos de 50k.

Depois de eu pagar não pode vir um filho e dizer que dá o mesmo que eu e fica com aquilo para ele?
A minha preocupação é o legalizar a casa já feito, que nao existe para as finanças

Se o negócio é assim tão bom, vão haver mais interessados e o preço vai subir.

Até ao dia do leilão as pessoas penhoradas podem pagar a dívida e o leilão é suspenso.

Se houver inquilinos têm direito de preferência e podem exercê-lo no dia do leilão e nos 15 dias (já não me lembro ao certo) subsequentes.

Os penhorados têm 180 dias (também carece de confirmação) para contestar o leilão. Aqui reside uma grande chatice que é o vencedor do leilão pagar e depois ver o processo ir parar ao tribunal e a AT não devolver o dinheiro.

Relativamente à casa ilegal, não faço ideia como seja, contacta um advogado...já ouvi falar de casos em que a casa é de uma pessoa e o terreno de outra, tipo usufruto vitalício até se demolir a casa(não sei da veracidade disto, se calhar é mito).


Lembra-te quando o negócio é muito bom, desconfia...

Dps vai aparecer o dono da casa e arranjas problemas para o teu lado.

Isso e outros , não é assim tão liquido á luz da teoria geral " do aproveitamento dos contratos".

O que está aqui em causa e que talvez não seja nada fácil é a legalização da casa.

Mas, mesmo assim ainda não é isso que está em causa, pois o fácil em principio não é muito lucrativo (claro que há excepções), e o difícil também se resolve.

O que está mesmo em causa é a :

Impossibilidade de legalizar esse imóvel.

Tridion Escreveu:Para as finanças pouca diferença faz ter ou não a casa em cima do terreno, uma vez que é avaliada a potencialidade de construção do terreno. Tendo a casa já construída quanto muito fazem a avaliação tendo por base a construção existente.

Isto acontece para obrigar os proprietários a construírem nos terrenos com possibilidade de construção e não os deixarem expectantes durante anos, onde um loteamento para ficar finalizado chega a demorar várias décadas.

Posto isto, a avaliação dada pelas finanças para o lote deve ser semelhante com ou sem casa.

Normalmente um imóvel penhorado vai a leilão com um desconto de 30%. Se houver vários interessados o valor vai subir e anular pelo menos esses 30%. Se houver hipoteca, o Banco vai ser provavelmente o primeiro a licitar, para garantir o imóvel uma vez que a totalidade do empréstimo pode nunca vir a receber.

Depois de ganho o leilão tem se 15 dias para pagar às finanças. O valor pelo o qual a licitação foi feita mais impostos. Se se estiver à espera de aprovação de crédito, pode passar para além deste tempo e as finanças iniciam uma acção de penhora sobre os bens do vencedor o para garantir o dinheiro (mundo cão este ).

Na fase final das licitações ter cuidado com a raça tuga, porque vai haver um filho da piiiii que vai tentar sacar a casa por mais 20 € do que a tua licitação. Nos países mais sérios nestas coisas, como nos States, ganha o leilão quem licita mais mas paga a licitação anterior.

Depois de pago imóvel, as finanças passam um papel a libertar o imóvel de qualquer ónus e encargos e com documento regista-se na conservatória...

Acho que é tudo...ver bem os papeis da conservatória, ir à câmara ver se existe loteamento previsto (e se está tudo em ordem com o loteamento), se pode construir o que lá se tem.

Ah...as chaves têm que ser o vencedor do leilão a obtê-las. Se o antigo proprietário não tiver interesse em colaborar tem que se ir às finanças pedir para se arrombar as portas e isso só na companhia das autoridades e demora tempo porque existe uma data de burocracias. Também se pode partir os vidros daquilo...porque é nosso!

O pior disto tudo é se houver inquilinos ou as pessoas a serem penhoradas serem famílias que habitam o imóvel. Torna tudo mais complicado...Mas nem tudo é mau ou desgraçado, havendo pessoas que actualmente preferem serem penhoradas pelas finanças porque:
- os interessados ouvem penhora e pensam "ganda negócio", ou seja melhora a oportunidade de negócio;
- não existem comissões das imobiliárias e o Estado trata de tudo....ehehehee

PS - Faz um estudo de mercado dos imóveis à volta, tenta perceber o valor do m2 e fixa um valor máximo a dar em leilão, se o valor for ultrapassado é porque deixou de ser interessante e parte para outra.

Isso ja fiz tudo. Tenho como sócio um amigo que é perito avalaidor. O terreno vaia venda por 70% do valor, os tais 30% de desconto, mas é como se não estivesse casa. Uma pessoa da minha eira confiança disse que o terreno com a casa vale calmamente 150k, contudo o terreno está à venda por menos de 50k.

Depois de eu pagar não pode vir um filho e dizer que dá o mesmo que eu e fica com aquilo para ele?
A minha preocupação é o legalizar a casa já feito, que nao existe para as finanças

Tridion Escreveu:Se a penhora for executada pela Fazenda Pública, o dinheiro arrecadado será em primeiro lugar para o Estado, depois para as hipotecas dos bancos (e outras entidades) e o restante (se sobrar) para o proprietário. Quem adquirir o imóvel não irá ter nenhuma hipoteca sobre esse imóvel. O antigo dono provavelmente continua a dever dinheiro aos bancos...

Os bancos licitam pois, acho até que têm gabinetes especializados nisso.

Estás errado, a hipoteca prevalece, excepto no caso que referi.
Obviamente que quem adquire não fica com qualquer ónus.

Sinner Escreveu:

Tridion Escreveu: Se houver hipoteca, o Banco vai ser provavelmente o primeiro a licitar, para garantir o imóvel uma vez que a totalidade do empréstimo pode nunca vir a receber.

Isto não existe. O banco não licita.
Se houver hipoteca a hipoteca prevalece, sobre as dívidas fiscais, excepto as que resultaram do próprio imóvel. Exemplo IMI.

Se a penhora for executada pela Fazenda Pública, o dinheiro arrecadado será em primeiro lugar para o Estado, depois para as hipotecas dos bancos (e outras entidades) e o restante (se sobrar) para o proprietário. Quem adquirir o imóvel não irá ter nenhuma hipoteca sobre esse imóvel. O antigo dono provavelmente continua a dever dinheiro aos bancos...

Os bancos licitam pois, acho até que têm gabinetes especializados, que acompanham os imóveis sobre os quais detêm hipotecas e são executados pelo Estado.

Tridion Escreveu: Se houver hipoteca, o Banco vai ser provavelmente o primeiro a licitar, para garantir o imóvel uma vez que a totalidade do empréstimo pode nunca vir a receber.

Isto não existe. O banco não licita.
Se houver hipoteca a hipoteca prevalece, sobre as dívidas fiscais, excepto as que resultaram do próprio imóvel. Exemplo IMI.

Onde procuram estas oportunidades?



obrigado

Para as finanças pouca diferença faz ter ou não a casa em cima do terreno, uma vez que é avaliada a potencialidade de construção do terreno. Tendo a casa já construída quanto muito fazem a avaliação tendo por base a construção existente.

Isto acontece para obrigar os proprietários a construírem nos terrenos com possibilidade de construção e não os deixarem expectantes durante anos, onde um loteamento para ficar finalizado chega a demorar várias décadas.

Posto isto, a avaliação dada pelas finanças para o lote deve ser semelhante com ou sem casa.

Normalmente um imóvel penhorado vai a leilão com um desconto de 30%. Se houver vários interessados o valor vai subir e anular pelo menos esses 30%. Se houver hipoteca, o Banco vai ser provavelmente o primeiro a licitar, para garantir o imóvel uma vez que a totalidade do empréstimo pode nunca vir a receber.

Depois de ganho o leilão tem se 15 dias para pagar às finanças. O valor pelo o qual a licitação foi feita mais impostos. Se se estiver à espera de aprovação de crédito, pode passar para além deste tempo e as finanças iniciam uma acção de penhora sobre os bens do vencedor o para garantir o dinheiro (mundo cão este ).

Na fase final das licitações ter cuidado com a raça tuga, porque vai haver um filho da piiiii que vai tentar sacar a casa por mais 20 € do que a tua licitação. Nos países mais sérios nestas coisas, como nos States, ganha o leilão quem licita mais mas paga a licitação anterior.

Depois de pago imóvel, as finanças passam um papel a libertar o imóvel de qualquer ónus e encargos e com documento regista-se na conservatória...

Acho que é tudo...ver bem os papeis da conservatória, ir à câmara ver se existe loteamento previsto (e se está tudo em ordem com o loteamento), se pode construir o que lá se tem.

Ah...as chaves têm que ser o vencedor do leilão a obtê-las. Se o antigo proprietário não tiver interesse em colaborar tem que se ir às finanças pedir para se arrombar as portas e isso só na companhia das autoridades e demora tempo porque existe uma data de burocracias. Também se pode partir os vidros daquilo...porque é nosso!

O pior disto tudo é se houver inquilinos ou as pessoas a serem penhoradas serem famílias que habitam o imóvel. Torna tudo mais complicado...Mas nem tudo é mau ou desgraçado, havendo pessoas que actualmente preferem serem penhoradas pelas finanças porque:
- os interessados ouvem penhora e pensam "ganda negócio", ou seja melhora a oportunidade de negócio;
- não existem comissões das imobiliárias e o Estado trata de tudo....ehehehee

PS - Faz um estudo de mercado dos imóveis à volta, tenta perceber o valor do m2 e fixa um valor máximo a dar em leilão, se o valor for ultrapassado é porque deixou de ser interessante e parte para outra.

doke Escreveu:Em termos legais há que atender - entre outras- a 3 formalidades objetivas:

- Foi respeitada a área de construção permitida no Alvará de Loteamento ,emitido pela respetiva Câmara.

-Foi respeitado o Perimetro de Inplantação ,permitido para o lote de terreno em causa.

- Foram respeitados os afastamentos, para as Áreas Circundantes.

O não cumprimento de qualquer uma destas formalidades ,pode impedir a legalização da Edificação.

Mas atenção: Ainda há outras que só poderão se analisadas , após apreciado todo o processo.

Posso dizer que já tive de apreciar casos desta natureza e posso também dizer que demoram muito tempo e são igualmente muito , mas muito complicados.

Todavia quando correm bem, o ganho , é muito generoso.

Exato, é uma oportunidade que não quero perder, o retorno compensa o risco, só que os valores também não são 2k ou 3k como a comprar ações.

Em termos legais há que atender - entre outras- a 3 formalidades objetivas:

- Foi respeitada a área de construção permitida no Alvará de Loteamento ,emitido pela respetiva Câmara.

-Foi respeitado o Perimetro de Inplantação ,permitido para o lote de terreno em causa.

- Foram respeitados os afastamentos, para as Áreas Circundantes.

O não cumprimento de qualquer uma destas formalidades ,pode impedir a legalização da Edificação.

Mas atenção: Ainda há outras que só poderão se analisadas , após apreciado todo o processo.

Posso dizer que já tive de apreciar casos desta natureza e posso também dizer que demoram muito tempo e são igualmente muito , mas muito complicados.

Todavia quando correm bem, o ganho , é muito generoso.

sub-x Escreveu:Eu nao tenho a certeza disto, mas e uma questao de confirmares junto de um advogado, penso que passado uns anos de a obra estar feita se esta nao foi legalizada pela camara mas tambem nao foi contestada a sua construcaoa camara tem a obrigacao ee aprovar o a construcao

Negativo.
Outros tempos...