Euro-Pato Escreveu:Sendo eu uma principiante na compra e/ou venda de imóveis, e porque deve existir correlação na compra/venda de valores mobiliários vinha aqui pedir expertise nesta àrea.
Cenário:
Tanto eu como a minha irmã, herdámos um imóvel e estamos interessadas em adquirir outro imóvel mas dando o imóvel herdado como "moeda de troca" acrescido de uma soma pecuniária (pronto-pagamento sem finaciamento bancário). A minha irmã encontra-se ausente do país e apenas detemos uma habilitação de herdeiros, pelo que não houve necessidade de partilhas.
O imóvel a adquirir:
Este imóvel é um prédio "novo" com 4 anos. Esta crise teve impactos no sector imobiliário onde praticamente não existe "mercado". Observando pelo exterior, dá a sensação de ser um prédio-fantasma pois não se vê actividade nas varandas. No entanto esta pode ser uma boa oportunidade de compra, isto porque teoricamente se a oferta é muita e a procura é pouca, deveria existir uma redução de preços, mas efectivamente parece não ser este o caso da lei da oferta e da procura.
Questões:
1) Estando o imóvel há 4 anos praticamente às "moscas", porque que é que o vendedor não baixa o preço? É que ao fim de 4 anos o dinheiro perde valor...
Provavelmente terá hipoteca ao banco e não tem margem para baixar.
2) Qual a melhor estratégia para abordar o vendedor? Este certamente vai dizer que o imóvel herdado terá pouco valor para a permuta a preços de mercado, mas assim sendo o imóvel novo também cai nas mesmas condições. Penso até que muita gente não compra casa nova porque logicamente não quer ficar com duas casas em mão, "não vendo mas tambem não compro"...
Muita gente não vende actualmente porque o mercado desvalorizou e não quer perder dinheiro. Para além de muitas pessoas têm actualmente crédito bancário com spreads baixos e se recorresse actualmente ao banco teria spreads mais altos e poderia até não ter acesso ao crédito.
Se o vendedor tiver hipoteca a um banco poderá não conseguir aceitar o imóvel a permutar como parte do pagamento, pois poderá não ter dinheiro para pagar o distrate da hipoteca para a fracção em questão.
3) Este imóvel está à venda no próprio stand de vendas do prédio e, tal o desespero, em mais uma mão cheia de agências imobiliárias. É melhor falar directamente com o stand de vendas, ou ir uma a uma das agências e tentar esmagar a comissão de venda?
Antes de mais, existem muitas agências imobiliárias que acrescentam o valor da comissão ao valor de venda, mas certamente será mais fácil negociar directamente com o promotor.
4) A garantia de 5 anos dada pelo construtor/vendedor ao comprador conta a partir do dia em que o imóvel fica construido? Ou a partir do dia em que é adquirido? E relativamente aos equipamentos (ex: ar condicionado)?
A garantia de 5 anos conta a partir do dia da escritura. Os electrodomésticos têm garantia de 2 anos.
5) Se por cúmulo nós fossemos as únicas inquilinas do prédio novo, como é que seria feito o cálculo do valor do condomínio? Estar a pagar o condomínio de todo o prédio parece ser um exagero...
Só pagarias o valor do condomínio referente à tua fracção. No entanto, por escassez de fundos do condomínio, por exemplo os elevadores do prédio poderiam não ser colocados em funcionamento.
6) Qual a melhor estratégia para minimizar os encargos fiscais com a permuta/compra?
Numa permuta quem paga os impostos é quem recebe o bem de maior valor e são calculados sobre o valor da diferença dos 2 bens.
7) Na óptica do comprador, o que deve constar e quais os cuidados a ter com a assinatura do contrato de compra e venda? E tem de ser uma assinatura ou as duas (juntamente a minha irmã)?
Verificar junto da Conservatória de existem ónus ou encargos (hipotecas e/ou penhoras). No caso de hipotecas deverá tentar saber junto do credor bancário se o valor de venda daquela fracção é suficiente para libertar o título de cancelamento da hipoteca para aquela fracção.
No contrato promessa pode ficar previsto a possível cedência de posição total ou parcial.
8) É sempre necessário estarmos as duas presentes, ou basta estar eu nos formalismos da compra/permuta?
Na escritura de compra/permuta têm de estar presentes as duas. Mas a sua irmã poderá fazer-se representar por si através de procuração com os poderes necessários.
9) Tenho amigas que lhes aconteceu vender um imóvel e as finanças ainda continuavam a enviar notificações de dívida para saldar o IMI do imóvel vendido... Como evitar isto?
As finanças não obrigam o novo proprietário a pagar as dívidas dos outros.
No entanto, após a escritura deverá ir às finanças comunicar que é o novo proprietário.
10) Idealmente o imóvel deveria ficar em nome de um dos nossos pais, no entanto se este viesse a ficar em nome de nós duas, e caso uma de nós viesse a falecer a transmissão para a outra acarreta um imposto (mais um...), como evitar este imposto (IMT acho eu)?
A transmissão para a outra não acarreta a nenhum imposto. O imposto sucessório já não é aplicado...
11) Idealmente se alguém já esteve nas mesmas condições, seria a pessoa ideal para aconselhar com base na sua experiência pessoal, mas certamente faltarão outras questões que podem complementar os mais inexperientes a comprar imóveis. O que falta ver? Exemplo, qual a melhor altura do ano para comprar (Inverno frio e chuvoso)?
Espero ter ajudado...[/quote]
Enviado: 31/3/2013 0:45
