CALDEIRÃO DE BOLSA

Boa Noite

Axman acho que em primeiro lugar devias perguntar ao dono do escritório, se ele quer vender e quanto quer por ele.

Depois consultares na net nas várias imobiliárias, escritórios equivalentes naquela área, e fazeres um valor médio por m2, para poderes comparar.

A minha opinião é de, sempre que se possa, o de comprar mesmo com empréstimo bancário. Pagas quase o mesmo ao banco e passa a ser teu.

Eu reparei que tambem estás um pouco indeciso, quanto ao futuro, e todos andamos, porque colocas a hipotese de o alugares por um ano e depois se verá.

Quanto a isso eu propunha um contrato de aluguer por um ano ou dois, com opção de compra, ou então um contrato de promessa de compra e venda em que o sinal é pago fazeadamente por um ano ou dois, e depois a escritura ao fim desse tempo.

Este último contrato pode prever que caso desistas perdes todo o sinal até á data pago, ou que ao fim de dois anos perdes o sinal e passas á condição de arrendamento pelo mesmo valor.

Espero ter ajudado
LA

Há sempre uma solução chamada Regus, que inclui todos os serviços (secretaria, atendimento telefonico, gestão de correio, etc etc) e os gastos (condominio, consumos de luz, etc...). É muito profissional e são globais, o que significa que onde quer que vás tem uma torre Regus que podes usar (business lounge, salas de reunião,etc). Também já inclui mobiliario, impressora, scanner, fax.

O melhor é mesmo enrtrares em www.regus.com e ver se te interessa. Sei que também estão na Avenida da Liberdade

O que estou a ter em mente é que sendo a melhor zona de Lisboa, deve valer os preços mais elevados praticados na cidade e que andam por volta desses valores (estou a pensar na convento dos inglesinhos, no chiado, que valia esse preço por metro quadrado). Se está mesmo em top shape, não me admiraria que valesse isso. Mas, obviamente, é falar sem ter visto. Não percebo PUTO de avaliações imobiliárias. Por outro lado, o segredo está sempre na compra, logo... pagar o prémio máximo pode não ser a melhor aposta. Dito isto, se calhar o melhor é mesmo ignorar a minha opinião que é só e apenas baseada no que sei serem os preços máximos da cidade.

axman Escreveu:Pata: podes explicar como chegaste a esse valor?

Sem querer ser a Pata (está a gozar o merecido descanso de fim-de-semana ) provavelmente está a responder-te na lógica da avaliação bancária nomeadamente do banco onde trabalha, que tem uma forte implantação no mercado imobiliário.
O escritório de que falas tem as características que fazem com que neste momento tenha dos mais altos valores (m2) do mercado. A compra ao valor que falas parece-me que era bom negócio, mas de momento a renda que pagas também é acessível, tendo em conta as características do imóvel. Se aceitarem o valor que propões, não parece mau negócio, embora a tendência do preço das casas seja para descer, a esse valor já estás a comprar a desconto.
Pessoalmente e sendo uma empresa, preferia manter a liquidez uma vez que a renda é acessível e abate nos custos de funcionamento.

Encontrei agora este anúncio da Remax, que oferece um produto semelhante próximo, dessa zona, junto à casa do Sócrates e bem mais acessível (só se arua desvalorizou )
http://www.remax.pt/120531077-54

acho qua a Pata está a falar de espaço de comércio e não de Serviços.

pode-se saber qual a finalidade do escritório?

podias pensar num sistema misto: arrendamento com opção de compra

Vê mensagens privadas.

cumprimentos,

jgovat

Pata: podes explicar como chegaste a esse valor?

Com essas características eu diria que o valor é de pelo menos 6000 euros o metro quadrado.

Um curioso... Escreveu:

axman Escreveu:Bom dia,
Estou pensar a alugar um escritório no centro de Lisboa (zona prime), por um valor de 1250€/mês. Sei que o condomínio são à volta de 200€ e o IMI devem ser uns 600€/ano. Resumindo: O senhorio deverá ter um rendimento anual de 1000 x 12 = 12.000€.

Havendo abertura para uma proposta de compra, qual o valor que ofereceriam? Eu estava a pensar oferecer 20 anos x 12.000€. Será curto ou demasiado?
Deverei alugar durante 1 anos para ver onde isto vai parar?

Obrigado

Para dar um palpite gostava de fazer algumas perguntas, caso pretendas responder.

-Pretendes fazer pagamento a pronto ou com empréstimo?
R: Pronto

-A compra é feita em nome privado ou duma empresa?
R: Empresa

-m2 da área bruta e útil da fracção?
R: Util 60 Bruta: 75
-O número de anos do imóvel?
R: uns 6-7 anos
-O estado de conservação?
R: Muito bom
-Que serviços se encontram disponíveis em caso de aluguer? E em caso de venda?
R: os mesmos, portaria, etc.
-Tem estacionamento? Se tiver a venda é feita com estacionamento?
R: 1 lugar. está incluido
-Qual é exactamente a zona? Mesmo no centro de Lisboa os preços são variáveis.
R: Av. Liberdade

Já agora conto aqui uma história.
Aqui há 2 anos atrás eu pretendi comprar o vermelho quiosque mais castiço que está na Avenida da Liberdade em Lisboa chamado Tivoli. O quiosque tem jornais e jogos santa casa e outros afazeres. Pelas minhas contas ofereci 40000 euros ao dono por aquele monumento centenário.
E ele recusou.
Fiquei chocado e não dei mais nenhuma proposta.
Penso que estaria a pagar não mais de 7 anos de investimento-lucro.

dr_sedento Escreveu:De acordo com o último report da CBRE as yields de escritorios em Lx estao nos 6,75%.

Logo o valor de aquisição de um imóvel com uma renda de 12.000€/ano será de 177.777€

Mas depende de todos os factores ja aqui referidos...

Creio que esse valor (6,75%)é o valor bruto. Assim não é descontado o valor do condomínio nem do IMI (e já agora da taxa dos esgotos que é 25% do IMI).
Assim as contas devem ser feitas em relação a 15000€/ano o que dá um valor de 222222€.No entanto a avaliação não pode ser feita só pela renda, que poderá estar cara ou barata em relação ao mercado.

De acordo com o último report da CBRE as yields de escritorios em Lx estao nos 6,75%.

Logo o valor de aquisição de um imóvel com uma renda de 12.000€/ano será de 177.777€

Mas depende de todos os factores ja aqui referidos...

contas:

Eu compraria se:

- tivesse os 240mil sem nenhuma aplicação em perspectiva;
- se tivésse uma ideia de que iria ficar por um longo tempo no escritório;

Financeiramente e admitindo uma actualização da renda em 2% (supondo esse como o valor médio de inflação para os próximos 10 anos), e supondo que a revenda seria nos mesmos 10 anos com uma valorização dos mesmos 2% por ano, então e se tivesses garantia de ficar nesse imóvel, seria o equivalente a teres uma aplicação a taxa fixa de 8,25% líquido por esses 10 anos.

Ou seja, admitindo que a tua alternativa seja colocar num depósito a prazo, este teria que pagar 10,5% bruto para te ser mais compensador.

axman Escreveu:Bom dia,
Estou pensar a alugar um escritório no centro de Lisboa (zona prime), por um valor de 1250€/mês. Sei que o condomínio são à volta de 200€ e o IMI devem ser uns 600€/ano. Resumindo: O senhorio deverá ter um rendimento anual de 1000 x 12 = 12.000€.

Havendo abertura para uma proposta de compra, qual o valor que ofereceriam? Eu estava a pensar oferecer 20 anos x 12.000€. Será curto ou demasiado?
Deverei alugar durante 1 anos para ver onde isto vai parar?

Obrigado

Para dar um palpite gostava de fazer algumas perguntas, caso pretendas responder.

-Pretendes fazer pagamento a pronto ou com empréstimo?
-A compra é feita em nome privado ou duma empresa?
-m2 da área bruta e útil da fracção?
-O número de anos do imóvel?
-O estado de conservação?
-Que serviços se encontram disponíveis em caso de aluguer? E em caso de venda?
-Tem estacionamento? Se tiver a venda é feita com estacionamento?
-Qual é exactamente a zona? Mesmo no centro de Lisboa os preços são variáveis.

Muito obrigado pelas vossas opiniões.

pvg80713 Escreveu:espera. isto ainda não caiu tudo !

oferecer 20 anos de rendas seria um exagero...

estás em situação privilegiada, há milhares de escritórios vazios...

Ou a renda está mesmo muito barata ou 20 anos é sem dúvida um exagero.

10 a 15 anos no máximo.

Considero que a melhor opção que é alugar, e se daqui a 3 anos se ainda continuares satisfeito com o lugar,e sim poderás pensar em apresentar uma proposta.

A vantagem de alugar, é que podes mudar sempre para os lugares que estejam ou sejam mais favoráveis para o ramo, sem estares preso a um só sitio.

Abraço,

Ricardo

Engano... sorry!

espera. isto ainda não caiu tudo !

oferecer 20 anos de rendas seria um exagero...

estás em situação privilegiada, há milhares de escritórios vazios...

Bom dia,
Estou pensar a alugar um escritório no centro de Lisboa (zona prime), por um valor de 1250€/mês. Sei que o condomínio são à volta de 200€ e o IMI devem ser uns 600€/ano. Resumindo: O senhorio deverá ter um rendimento anual de 1000 x 12 = 12.000€.

Havendo abertura para uma proposta de compra, qual o valor que ofereceriam? Eu estava a pensar oferecer 20 anos x 12.000€. Será curto ou demasiado?
Deverei alugar durante 1 anos para ver onde isto vai parar?

Obrigado