CALDEIRÃO DE BOLSA

Afinal já não é ...

"Em Espanha está a decorrer um processo onde um cliente que entregou a casa ao banco quer que a sua dívida seja considerada completamente saldada. Uma primeira decisão judicial deu razão ao cliente. O banco recorreu e um segundo tribunal anulou a primeira sentença."

CerealKiler Escreveu:Pastel...o mundo real não é assim.

Ok...acredito que nos outros bancos possa ser diferente...mas também posso garantir que no meu banco é tal e qual como descrevi, não só do ponto de vista de Contencioso/Cobranças onde estive 8 anos, como do ponto de vista de Gestor de Conta onde estou há quase 4 anos.
E apesar de ser um banco pequeno, já vai tendo a sua expressão no mercado de Crédito Habitação.
Se vivemos num mundo de fantasia? Talvez, mas possivelmente tenha a ver com a cultura orientada para o cliente que temos. Se não é bom para o cliente, também não é bom para nós.

Já agora, o massacrar e ser inflexível ao princípio é necessário.
Faz parte do processo psicológico de cobrança.
Se deve...tem de pagar
Se deve uma...não pode dever duas (e por aí fora), tem de pagar para não acumular e não perder o controle da situação.
Deve a mais gente...paga a quem pede com mais insistência ou a quem pede primeiro. Vai-se ficar à espera que ele se lembre?
Facilitar só se pode facilitar pontualmente e a clientes que honram a sua palavra.

Pastel...o mundo real não é assim.

Enquanto o crédito está na agência massacram para o cliente regularizar e não são nada flexiveis..nada de nada.

Quando chega ao contencioso...o comportamento depende da relação empréstimo vs garantia. Se está bem seguro pouco flexivel...e deixar chegar à venda pública..se não, se a coisa está apertada e é dificil reaver o dinheiro è que aliviam com diversas soluções pelo meio.

Aliás eu não acho que os bancos são os maus da fita... foram em 1998/etc quando emprestaram a quem não podia, com ou sem fiadores ainda piores...

Agora acho que os bancos devem rever a sua estratégia..senão correm o risco de serem imobiliárias.

rmachado Escreveu:Não sabia. E o que implica essa responsabilidade?

Em concreto não sei dizer.
Responsabilizam-se pelo trabalho que fazem, tal como um arquitecto ou um engenheiro, podendo ser chamados a "prestar contas", daí serem obrigados a terem um seguro de responsabilidade civil com um valor mínimo de 500.000€ salvo erro

CerealKiler Escreveu:Os bancos por vezes (sempre quando estão em mora)não aceitam acordos de aumentar os anos do empréstimo, ou dar 1 ano de carência até a pessoa recuperar o emprego, etc...pode ser que agora mudem de estratégia.

Não percebo sinceramente essa visão de que os bancos são uns bandidos e agem de má-fé.
Se for uma boa solução do ponto de vista de Risco (e é simplesmente isso que se trata) claro que aceita! E não confundir má-fé com incompetência.
Se uma pessoa contrai um empréstimo, compromete-se a pagar. Não é toma lá uma casa agora amanhem-se! É tudo uma questão de bom senso, o banco só não aceita se não existirem outras soluções e se a solução proposta não servir a ambas as partes

rmachado Escreveu:Sim conheço um caso de pessoas que quiseram "devolver" a casa pois iam para o estrangeiro e o banco foi sempre arrastando a coisa.. e cada vez que eles se propoem a resolver o assunto o banco não aceita... entretanto já de juros de mora vai quase noutra casa.

Bem, para se devolver algo, por definição, é à origem. Se quiserem devolver o $$ ao banco ele agradece
Já tive casos em que existiu dação em pagamento e outros de dação em cumprimento (no 1º caso o valor da venda é abatido à dívida, se sobrar vai para o cliente, no 2ª caso, considera-se a obrigação cumprida, e obviamente se sobrar vai para o cliente pois o banco só quer o que lhe pertence de direito)

No departamento de contencioso em que trabalhei, posso garantir que os interesses dos clientes eram acautelados, posso dar um exemplo concreto.
Cliente A devia 120.000€
Imóvel valia (valor de mercado) 190.000€
Banco teve uma oferta de 140.000€.
Apesar de esse valor liquidar a dívida do cliente, recusou. Passados mais 2 ou 3 meses conseguiu-se uma oferta de 170.000€. Aceitou-se, liquidou-se dívida do cliente e respectivas despesas, e entregou-se a diferença ao cliente.

Pelos vistos essa decisão em Espanha considerou que foi uma Dação em Cumprimento

CerealKiler Escreveu:Os bancos por vezes (sempre quando estão em mora)não aceitam acordos de aumentar os anos do empréstimo, ou dar 1 ano de carência até a pessoa recuperar o emprego, etc...pode ser que agora mudem de estratégia.

Sim conehço um caso de pessoas que quiseram "devolver" a casa pois iam para o estrangeiro e o banco foi sempre arrastando a coisa.. e cada vez que eles se propoem a resolver o assunto o banco não aceita... entretanto já de juros de mora vai quase noutra casa.

Os bancos por vezes (sempre quando estão em mora)não aceitam acordos de aumentar os anos do empréstimo, ou dar 1 ano de carência até a pessoa recuperar o emprego, etc...pode ser que agora mudem de estratégia.

Pastel Escreveu:

rmachado Escreveu:Faz sentido e sempre responsabiliza o banco pela avaliação do imóvel.

Quem assina uma avaliação já tem responsabilidade civil.

Agora percebem porque algumas avaliações vêm por um valor abaixo do mercado?


E não se pode perder de vista, que um dado imóvel pode valer 100.000€, mas estar inserido num mercado difícil e específico. E que pode levar anos a ser vendido por um preço justo.
Valor de venda rápida é conceito que se aplica em muitos destes casos.

Não sabia. E o que implica essa responsabilidade?

Decisão polémica de juiz faz Fitch ameaçar cortar ‘rating’ de bancos espanhóis
Marta Marques Silva
31/01/11 07:45

. .Um juiz considerou que a entrega da casa é suficiente para saldar as dívidas ao banco. A sentença está a abalar o mercado em Espanha.

A Fitch comunicou na sexta-feira que terá de rever a notação de risco dos bancos espanhóis, caso o recurso do BBVA para anular a sentença da Audiência Provincial de Navarra - equivalente a um Tribunal da Relação português - venha a fracassar. Em causa está o precedente aberto por esta autoridade, que confirma aliás a decisão já proferida num tribunal de primeira instância, ao declarar como suficiente a entrega de um imóvel para saldar a dívida com o banco. Isto mesmo que o imóvel tenha entretanto desvalorizado e não cubra a totalidade do montante em falta.

O caso está a gerar polémica em Espanha e a abalar o mercado hipotecário. Para já, aplaudem os clientes e tremem os bancos. Desde 2008, os bancos espanhóis executaram 290.000 imóveis por situações de incumprimento. A lei espanhola, tal como a portuguesa (ver caixa) prevê que, sempre que a execução da hipoteca não garanta o valor da dívida, o que acontece na maioria dos casos, o banco exija o diferencial, accionando muitas vezes a penhora de outros bens ou de parte do salário. Sempre que há um fiador, este também pode ser responsabilizado pelo pagamento da dívida.

No caso em questão, Jose Antonio Gil, um empregado de limpeza de 47 anos, deixou de pagar o seu empréstimo ao banco durante um ano. O BBVA procedeu então à execução da hipoteca sobre o imóvel, avaliado inicialmente pelo banco em 78 mil euros. No entanto, a grave crise vivida também no imobiliário espanhol ditou que o imóvel tenha sido arrematado agora em leilão apenas por 48 mil euros.

rmachado Escreveu:Faz sentido e sempre responsabiliza o banco pela avaliação do imóvel.

Quem assina uma avaliação já tem responsabilidade civil.

Agora percebem porque algumas avaliações vêm por um valor abaixo do mercado?


E não se pode perder de vista, que um dado imóvel pode valer 100.000€, mas estar inserido num mercado difícil e específico. E que pode levar anos a ser vendido por um preço justo.
Valor de venda rápida é conceito que se aplica em muitos destes casos.

Artigo de opinião interessante... Editado por mim, mas o original pode ser lido no link.

La banca siempre gana

... y es el sistema utilizado en Estados Unidos e Inglaterra. Sin embargo, la entidad, el BBVA en este caso, afirma que es contrario a la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley Hipotecaria y la doctrina del Tribunal Supremo...

Los detalles del caso son importantes. Un ciudadano pide 71.225 euros para comprarse una casa que el banco tasa en 75.900 euros. Tres años después, ante el impago de las cuotas, se queda con la casa por 42.895 euros, es decir, 33.005 euros menos, un 43,5% de depreciación. Como el cliente había pagado una parte, le reclama 28.129 euros y además (algo especialmente sangrante), 8.438 euros más de intereses y gastos. En total, 36.612 euros. Como ya había pagado cuotas por 4.876 euros, este vecino de Estella deberá pagar 41.488 al BBVA por un préstamo que pidió para una casa que ya no tiene.

"... Todas las consecuencias del pinchazo de la burbuja inmobiliaria las paga el cliente y el banco sale inmaculado gracias a que los ciudadanos responden con todos sus bienes... ...es que solo el cliente comete errores y paga por ello, pero la entidad (cualquiera que sea, porque la mayoría actúan igual) no tiene ninguna responsabilidad... ...El oficio de banquero se caracteriza por la prudencia, el conocimiento del mercado y la valoración de los riesgos. Cobran por ello. ¿Se ha actuado correctamente? La negligencia y la codicia son algunas de las razones que explican esta crisis.

Como recuerda el auto, los clientes no tasaban los pisos ni eran responsables de que se les concedieran créditos por el 120% del valor tasado, con importes superiores al 35% de sus ingresos. La crisis no ha llegado solo porque los clientes pidieran cantidades astronómicas y compraran todo lo que salía al mercado, que también... ...Esta vez la banca no ha ganado.

in http://www.elpais.com/articulo/sociedad ... es?print=1

Cem pt Escreveu:Humm, isto é tópico que pode dar pano para mangas.

Suponham que o comprador inicial comprava pelos 79 mil Euros com um empéstimo ao Banco e deixou logo de pagar as primeiras prestações.

O Banco executa a hipoteca, perante a Lei espanhola fica ressarcido ao ficar com o imóvel e o comprador inicial também já não tem mais responsabilidades perante o Banco.

Depois o Banco põe o imóvel em leilão, mas em vez de ser o Banco a dar o lance mais elevado a 48.000 Euros era uma "off-shore" desconhecida, ligada ao comprador inicial, ou era um amigo do comprador inicial que, feito com ele, comprava pelos 48.000 Euros?!

Grande negócio! O comprador inicial continuaria no imóvel por quase metade do preço...

Cem, isto não faz sentido, repara, há duas ou três hipóteses: uma é nem sequer colocar a casa em leilão e vendê-la por exemplo através de uma imobiliária (que até pode ser do grupo do Banco); outra é colocar um valor mínimo de venda no leilão; outra ainda é o Banco cobrir obviamente qualquer valor que seja demasiado baixo.

A que propósito o Banco iria deixar a casa ser vendida a terceiros por 48 mil euros quando lhe está a custar 79 mil euros?


Como disse na página anterior, se esta decisão passar a ser aplicada de forma generalizada, deixam de existir "pechinchas" em leilões pura e simplesmente. Porque quem controla a situação é o Banco e o Banco não se deixará ser "pechinchado", obviamente.

Já sem a aplicação desta decisão, é o cliente que será "pechinchado" sendo que é o Banco que tem o controlo da situação (abrindo inclusivamente a porta a que o Banco possa actuar de má-fé)...

Quando eu pedi $$ emprestado para comprar a casa, dei como garantia que pagava o empréstimo a casa. Não me foi pedido nenhum aval nem nenhuma garantia adicional. Deste modo, e se eu não pagar o empréstimo, o que o banco terá direito é à casa sobre a qual foi feita a hipoteca.

Caso o banco considere que isso pode não ser suficiente, então no momento do contrato deverá indicar essa informação.

No fundo o banco pediu como garantia para o pagamento do empréstimo um bem. E quando viu que esse bem não era suficiente pediu mais. Penso que isso não é correcto (tal como a situação contrária, alguém vender o que deu como garantia ao banco, também não é).

Um abraço
Nuno

Cem pt Escreveu:Humm, isto é tópico que pode dar pano para mangas.

Suponham que o comprador inicial comprava pelos 79 mil Euros com um empéstimo ao Banco e deixou logo de pagar as primeiras prestações.

O Banco executa a hipoteca, perante a Lei espanhola fica ressarcido ao ficar com o imóvel e o comprador inicial também já não tem mais responsabilidades perante o Banco.

Depois o Banco põe o imóvel em leilão, mas em vez de ser o Banco a dar o lance mais elevado a 48.000 Euros era uma "off-shore" desconhecida, ligada ao comprador inicial, ou era um amigo do comprador inicial que, feito com ele, comprava pelos 48.000 Euros?!

Grande negócio! O comprador inicial continuaria no imóvel por quase metade do preço...

--- para isso comprava directamente no leilão.

Cem se o caso fosse como relatas, diria que a avaliação estaria lgo mal feita pois uma desvalorização de um imóvel em poucos meses em 40% (mais o menos) indiciava que alguma coisa já estava mal.

Cem pt Escreveu:Humm, isto é tópico que pode dar pano para mangas.

Suponham que o comprador inicial comprava pelos 79 mil Euros com um empéstimo ao Banco e deixou logo de pagar as primeiras prestações.

O Banco executa a hipoteca, perante a Lei espanhola fica ressarcido ao ficar com o imóvel e o comprador inicial também já não tem mais responsabilidades perante o Banco.

Depois o Banco põe o imóvel em leilão, mas em vez de ser o Banco a dar o lance mais elevado a 48.000 Euros era uma "off-shore" desconhecida, ligada ao comprador inicial, ou era um amigo do comprador inicial que, feito com ele, comprava pelos 48.000 Euros?!

Grande negócio! O comprador inicial continuaria no imóvel por quase metade do preço...

Isso é partir do princípio que o banco é um ingénuo!!!
Porque senão porque é que o banco antes avaliava o imóvel por 79 mil e a seguir mete esse imóvel a leilão por 48 mil?
Os bancos com esta lei terão que ser mais prudentes na avaliação, se avaliarem por 79 mil devem emprestar um valor inferior, a não ser que ache que é bom negocio para ele (banco) a esse preço.

Humm, isto é tópico que pode dar pano para mangas.

Suponham que o comprador inicial comprava pelos 79 mil Euros com um empéstimo ao Banco e deixou logo de pagar as primeiras prestações.

O Banco executa a hipoteca, perante a Lei espanhola fica ressarcido ao ficar com o imóvel e o comprador inicial também já não tem mais responsabilidades perante o Banco.

Depois o Banco põe o imóvel em leilão, mas em vez de ser o Banco a dar o lance mais elevado a 48.000 Euros era uma "off-shore" desconhecida, ligada ao comprador inicial, ou era um amigo do comprador inicial que, feito com ele, comprava pelos 48.000 Euros?!

Grande negócio! O comprador inicial continuaria no imóvel por quase metade do preço...

MarcoAntonio Escreveu:

pocoyo Escreveu:
Vou dar a minha opinião.
Acho que é indiferente ser o banco a comprar ou ser outro, porque à partida o leilão era aberto a outros interessados, que devem ter achado o preço caro ou o imovel sem interesse.

Penso que a questão do comprador não foi o factor chave para o tribunal.

PS. posso estar a ver mal o caso.

A questão não está no comprador ser o próprio Banco. Contudo, o facto de inclusivamente o comprador poder ser o próprio Banco torna mais evidente o quão pernicioso pode ser o processo...

O resultado disto vai ser que deixarão de se comprar/vender casas ao desbarato em leilões porque isso implicará uma perda para o Banco (ie, deixarão de existir tantas "pechinchas" em leilões e as casas tenderão a ser vendidas a um preço mais justo). Não sei como é ao certo em Espanha mas estes leilões nem costumam estar acessíveis a particulares, os compradores tendem a ser Bancos e profissionais das áreas (e naquele momento/dia pode não existir nenhum interessado ao "preço justo").

Ok, mas assim parece bem mais justo.
Pelo menos responsabiliza todas as partes.
O comprador tambem é responsabilizado, porque fica sem a parte que pagou até então.

PS. A questão do comprardor foi só no seguimento daquilo que o Mech disse.

pocoyo Escreveu:
Vou dar a minha opinião.
Acho que é indiferente ser o banco a comprar ou ser outro, porque à partida o leilão era aberto a outros interessados, que devem ter achado o preço caro ou o imovel sem interesse.

Penso que a questão do comprador não foi o factor chave para o tribunal.

PS. posso estar a ver mal o caso.

A questão não está no comprador ser o próprio Banco. Contudo, o facto de inclusivamente o comprador poder ser o próprio Banco torna mais evidente o quão pernicioso pode ser o processo...

O resultado disto vai ser que deixarão de se comprar/vender casas ao desbarato em leilões porque isso implicará uma perda para o Banco (ie, deixarão de existir tantas "pechinchas" em leilões e as casas tenderão a ser vendidas a um preço mais justo). Não sei como é ao certo em Espanha mas estes leilões nem costumam estar acessíveis a particulares, os compradores tendem a ser Bancos e profissionais das áreas (e naquele momento/dia pode não existir nenhum interessado ao "preço justo").

MarcoAntonio Escreveu:Se a desvalorização se deve ao risco inerente do investimento, se não houver nenhum procedimento incorrecto do Banco ou incompetente (má avaliação, por exemplo), não tem por que ficar com o prejuízo. De uma forma geral é o que penso e é o que se aplicaria por exemplo a um crédito para investimento em acções (em que a avaliação é feita o tempo todo por uma "entidade independente", o mercado de acções).

Partilho a tua opinião. Li foi mal a notícia especifica.

AutoMech Escreveu:
E qual é a tua opinião nos casos 'puros' de desvalorização, ou seja, imaginando que neste caso o banco tinha leiloado, vendido por 48 mil euros e ainda lhe faltam os restantes 30 mil ?

Vou dar a minha opinião.
Acho que é indiferente ser o banco a comprar ou ser outro, porque à partida o leilão era aberto a outros interessados, que devem ter achado o preço caro ou o imovel sem interesse.

Penso que a questão do comprador não foi o factor chave para o tribunal.

PS. posso estar a ver mal o caso.

Se a desvalorização se deve ao risco inerente do investimento, se não houver nenhum procedimento incorrecto do Banco ou incompetente (má avaliação, por exemplo), não tem por que ficar com o prejuízo. De uma forma geral é o que penso e é o que se aplicaria por exemplo a um crédito para investimento em acções (em que a avaliação é feita o tempo todo por uma "entidade independente", o mercado de acções).

MarcoAntonio Escreveu:Neste caso, pelo exposto na notícia estou de acordo com a decisão.

Automech, a situação com as acções não é a mesma: as acções são "constantemente" avaliadas pelo mercado. Nada nos diz que o valor casa seja 48 mil euros, esse foi o valor a que o BBVA conseguiu recomprar num leilão mas seguramente não representa o valor da casa. O BBVA não está a ser prejudicado, ele agora "com calma", sem as pressões de ter de leiloar a casa, vai vendê-la por mais dinheiro e obter lucro nela...

Se não fosse esta decisão, o Banco tirava a casa ao cliente e mais tudo o que lhe conseguisse apanhar para perfazer o valor e depois ainda ia fazer lucro na casa.

Não está bem...

Ahhh bolas, li mal a notícia. Afinal foi o banco que comprou por 48 mil euros. Pareceu-me que o banco tinha leiloado e vendido por apenas 48 mil euros e agora tinha tentado executar a diferença. Com o teu post é que fui reler.

E qual é a tua opinião nos casos 'puros' de desvalorização, ou seja, imaginando que neste caso o banco tinha leiloado, vendido por 48 mil euros e ainda lhe faltam os restantes 30 mil ?

Neste caso, pelo exposto na notícia estou de acordo com a decisão.

Automech, a situação com as acções não é a mesma: as acções são "constantemente" avaliadas pelo mercado. Nada nos diz que o valor casa seja 48 mil euros, esse foi o valor a que o BBVA conseguiu recomprar num leilão mas seguramente não representa o valor da casa. O BBVA não está a ser prejudicado, ele agora "com calma", sem as pressões de ter de leiloar a casa, vai vendê-la por mais dinheiro e obter lucro nela...

Se não fosse esta decisão, o Banco tirava a casa ao cliente e mais tudo o que lhe conseguisse apanhar para perfazer o valor e depois ainda ia fazer lucro na casa.

Não está bem...

LOAMIL Escreveu:
3º Se fosse uma lei universal, e já estivesse em vigor à algum tempo, não teria havido a crise do sub-prime nos EUA nem estaríamos a viver esta crise económica/financeira que nunca mais acaba.

Loamil, eu penso que já é assim nos EUA (entregas a casa e está arrumado) e nem por isso evitou o subprime.

Nos EUA o problema foi mais o de dar empréstimo a quem realmente não podia pagar, o que é uma questão diferente (embora em consequência desses defaults se tenha dado uma crash no preço das casas e sucessivamente mais defaults).

Uma decisão como a de Espanha só a vejo como prejudicial para quem é cumpridor. Primeiro porque os bancos aumentariam os spreads para compensar defaults e em segundo porque reduziriam bastante o valor empréstimo comparado com o valor de avaliação.

Acho muito bem que assim seja.

1º Responsabiliza o banco pela concessão dos empréstimos.

2º Pressiona os construtores e imobiliárias a vender a preços aceitáveis.

3º Se fosse uma lei universal, e já estivesse em vigor à algum tempo, não teria havido a crise do sub-prime nos EUA nem estaríamos a viver esta crise económica/financeira que nunca mais acaba.

E não é (era) assim porquê? Porque interessa(va) a todos. O banco empresta $$ ao empreiteiro para construir, que por sua vez tenta encaminhar para esse banco os clientes que querem fazer empréstimo, que por sua vez garante a avaliação aos preços que o empreiteiro vendeu e ainda mais uns trocos para comprar a mobilia, carro etc.

É (era) tipo pescadinha de rabo na boca.

ml