Enviado: 13/11/2010 0:23Marco Martins Escreveu:kpt Escreveu:Reformula o teu cenário porque da forma como o colocaste, isto é, comprar uma casa por 60.000 (independentemente de ter sido ou não com empréstimo) e vender a mesma casa por 60.000 (independentemente de estar a dever ao banco), não há qualquer mais-valia em cima da mesa.
Reformulando, para este cenário:
1.se comprar uma casa por 50000 com um empréstimo de 50000
2.se vender essa casa por 60000, onde devo 40000 ao banco (ficaria com 20000)
3.se pagar à imobiliária 5000
4 então ficaria com 15000 e uma mais-valia de 10000
5.e se comprar outra casa de 75000 com um empréstimo de 70000 (considerando que abati 5000)
Teria de pagar mais valias ao estado de quanto?
- dos 20000 que ganhei?
- dos 15000 que ficaram comigo?
- dos 10000 de mais-valia?
- dos 5000 que não foram abatidos ao novo empréstimo?
- ou nada, porque o valor de compra em 5) foi superior à mais valia da venda em 2)?
Em primeiro lugar, o que ganhaste não são 20.000, isso foi a liquidez com que ficaste, o que é uma coisa totalmente diferente.
Em segundo lugar aquilo que tu deves ao banco ou não, ou a forma como compraste a nova casa, não interessa directamente para efeitos de apuramento da mais-valia existente.
A mais-valia é sempre dada pelo valor de realização (venda) menos o valor de compra e deduzidos os custos suportados e efectivamente necessários com a compra e a venda da habitação.
Ou seja, no teu caso a tua mais-valia é sempre de:
60.000 - 50.000 - 5.000 (custos com a venda) = 5.000
Como a mais-valia é tributada em apenas 50% do seu valor, na prática a tua mais-valia tributável é de apenas 2.500.
Contudo, como reinvestiste na compra de uma nova casa, há que ponderar se podes ou não beneficiar do regime de reinvestimento, através do qual podes isentar total ou parcialmente a tua mais-valia de 2.500.
Só poderás beneficiar desse regime se o valor de venda, ou seja, os 60.000, deduzidos da amortização do empréstimo da habitação que vendes, os 40.000, for reinvestido na nova casa.
Em termos práticos, se os 20.000 (60.000 - 40.000) for aplicado na nova casa, poderás isentar totalmente a tua mais valia.
Se, por exemplo, apenas reinvestires 10.000, apenas podes isentar a mais-valia de 5.000 em 50% (10.000/20.000), o que quer dizer que a tua mais-valia tributável será de 5.000 x 50% (pela isenção) x 50% (porque a valia é sempre tributada em apenas metade do seu valor) = 1.250.
Contudo, no exemplo que referes, vais comprar uma casa de 75.000 com um empréstimo de 70.000.
Ou seja, do teu próprio dinheiro apenas vais aplicar/reinvestir 5.000 na compra da nova casa, o que quer dizer que apenas podes isentar a tua mais-valia em 25% (5.000/20.000).
Como tal, a tua mais-valia tributável será de 1.875 (5.000 x (100% - 25%) x 50%)
O imposto exacto que vais pagar já depende do escalão de IRS a que fores tributado, não te consigo dizer.
O que consigo dizer é que apenas 1.875 vão ser acrescidos ao teu rendimento para efeitos de tributação.
Nota, ainda assim, que de uma mais-valia real de 5.000 conseguiste, mesmo sem isentar totalmente a valia, apurar uma mais-valia tributável apenas de 1.875 (25% da valia total real).
EDIT: Atenção que o regime de investimento só é aplicável se tanto a casa que compras como a casa que vendes forem destinadas à tua habitação própria e permanente!
