CALDEIRÃO DE BOLSA

Ao fim e ao cabo não é diferente da bolsa onde, num dia em que o índice caia 2%, há sempre aquelas acções que acabam por valorizar.

Creio que há nichos geográficos que, não estando a valorizar, mantém o valor.

Tudo o que tenha o preço baseado em qualidades objectivas que não dependam da construção luxuosa (localização, acessos, qualidade de vida) e não seja massificado creio que manterá o valor ou terá ajustamentos negativos ligeiros até ao fim da crise do imobiliário/bancária.

Especificando, um apartamento no Saldanha, aonde há pouca oferta de qualidade, não perderá o valor que um apartamento da mesma qualidade em Massamá, aonde houve construção e venda massiva nas ultimas décadas, com acesso a crédito em condições limite.

Ou seja, a longo prazo, creio que certos investimentos no imobiliário poderão fazer sentido, e outros, obviamente não. No médio prazo pode haver oportunidades para quem pode investir, sobretudo se tiver paciência para procurar e não necessitar de empréstimos para o negócio.

Já agora uma nota curiosa. Fala-se muito dos perigos da alavancagem no investimento em acções, e esquecemo-nos que se alguém pede um emréstimo de 80% está a alavancar o investimento em imobiliário 4X (menos volátil, é certo).

SMALL1969 Escreveu:Eu explico: Viste mal.
Em Lisboa passar-se-á o mesmo que no resto do Pais. Crise da boa.

A diferença do valor que aparece a vender pode nem reparar-se que está mais baixo.
Mas basta estar igual ao que era há 3/5 anos, para estar na prática mais barato.

Mas mesmo assim, acho que os preços estão mesmo mais baixos.
O que dantes desaparecia por 160.000€ sem esforço, hoje está a vender-se por 140.000€ e mesmo assim não sei.

Continamos é a achá-los altos, o que é outra coisa.

E ainda, não se ficamos por aqui, quando as taxas subirem, os infelizmente, que foram na cantiga de bancos e imobiliarias, terão de vender ainda mais baixo.
è certo que as taxas descer mais não descem, só resta saber qunado começam a subir.
O meu avô dizia, já foi chão que deu uvas.
è claro para os bancos e imobiliarias dá sempre.

Eu explico: Viste mal.
Em Lisboa passar-se-á o mesmo que no resto do Pais. Crise da boa.

A diferença do valor que aparece a vender pode nem reparar-se que está mais baixo.
Mas basta estar igual ao que era há 3/5 anos, para estar na prática mais barato.

Mas mesmo assim, acho que os preços estão mesmo mais baixos.
O que dantes desaparecia por 160.000€ sem esforço, hoje está a vender-se por 140.000€ e mesmo assim não sei.

Continamos é a achá-los altos, o que é outra coisa.

Ontem abri catálogo da ERA e não vi crise nenhuma nos preços. Sou de Lisboa. Querem-me explicar?

Um banco gostar de ter mal parado deve ser como alguém gostar de ter uma doença só para apresentar custos no IRS ou uma indústria gostar de ter partidos só para descontar os stocks.

Alguma ponderação por favor.....

Os bancos concedem 70% ou 80% porque devem achar que se venderem, têm que vender à pressa, e possivelmente com a casa degradada. Acho que é isso.

Eu tenho uma casa à venda, e netse momento os meus potenciais compradores não conseguem crédito porque não têm o suficiente para a entrada e o banco não concedem o resto.

Vai-se a ver, e se calhar não deviam mesmo conseguir comprar-me a casa.

Dantes conseguiam, e aí é que estava o erro.

Pastel Escreveu:

Lion_Heart Escreveu:O povo foi enganado pelas imobiliarias e banca com a teoria : "uma casa é um valor seguro, o preço NUNCA desce"

E é verdade,mas para eles. Para eles nunca desce , o pobre coitado que comprou uma casa por 200.000 agora para a vender por 160.000, paga 5%! a imobilairia e o capital em divida ao banco.

Vejam la quem foi o unico a perder no negocio.

Só para tentar perceber essa perspectiva (visto eu trabalhar num banco), como é que o povo foi enganado pelos bancos? Anunciaram, fizeram publicidade a dizer que as casas eram um valor seguro e que nunca desciam??

E porque motivo então há bancos que não emprestam mais de 80%?

Um exemplo, um investidor com capitais próprios, comprou imóvel por 200teur sem recurso a financiamento bancário, agora vai vender por 160teur, aqui o banco também tem culpa??

E diz que os bancos nunca perdem? Posso garantir o contrário, antes de ser gestor de conta, trabalhava no contencioso do banco, e há casos em que o banco efectivamente perde, mas só obviamente quando não foi suficientemente prudente na concessão do empréstimo

E sim, também considero 5% de comissão (mais IVA!) um exagero, mas embora eles digam que não, essa comissão é à partida negociável

Marco Martins Escreveu:A ERA leva 10% ou um mínimo de 6000€!

Se conhece alguém a quem pediram 10%, é porque esse alguém está a ser enganado num esquema qualquer

Caro colega Pastel , esse assunto ja aqui foi discutido por mim em outros topicos, mas para te elucidar sobre o que tu ja sabes aqui vao alguns topicos:

Tu sabes tao bem ou melhor que eu que nas vendas nao se poe por escrito aquilo que nao se pode por, mas que todos dizem por palavras a frente de qualquer cliente.

Isso da banca so emprestar ate 80% pode ser agora mas houve tempo que esmprestou ate bem mais de 100% .

Eu trabalhei com muita banca em muitos processos de credito e conto pelos dedos de uma mao e nao sao preciso todos para aqueles que entregam as minutas das escrituras antes uns dias da mesma. E sempre um segredo de estado.

Documento complementar. Sabes o que e isto? E na maioria dos casos fraude, mas todos entram nela.E como este doc. nem e lido nos notarios , entao este é que nunca aparece antes da escritura.

Isto e transparencia?

Nao, sao vendas, e cada um vende o peixe como pode.Mas nao deveria ser assim.


Ja agora podes me explicar porque assim que abre uma imobiliaria as primeiras pessoas a entrar sao todos os bancarios da zona a querer fazer protocolos com eles.

Isso a mim nao me parece etico.

O banco ate gosta de ter malparado, paga menos impostos.

paulop2009 Escreveu:
Isto tem o lado bom de acabar com "a mama" de muitos empreiteiros, mas acaba com o mercado de alguém que tenha uma casa à venda nas redondezas e a tenha comprado há uns anos atrás.

Não acaba com o mercado. Obriga é ao ajustamento do preço das casas usadas, o que a consequência normal.

A esta situação vem aparecer grupos financeiros, como o "Invictus" que agora anuncia na TSF, que compra apartamentos por atacado (a empreiteiros com a corda na garganta) e os vende a preços muitíssimos mais baixos que os do mercado. Casas que antes estavam a 400k€ ficam à venda por 300k€ pela Invictus.

Isto tem o lado bom de acabar com "a mama" de muitos empreiteiros, mas acaba com o mercado de alguém que tenha uma casa à venda nas redondezas e a tenha comprado há uns anos atrás.

Lion_Heart Escreveu:O povo foi enganado pelas imobiliarias e banca com a teoria : "uma casa é um valor seguro, o preço NUNCA desce"

E é verdade,mas para eles. Para eles nunca desce , o pobre coitado que comprou uma casa por 200.000 agora para a vender por 160.000, paga 5%! a imobilairia e o capital em divida ao banco.

Vejam la quem foi o unico a perder no negocio.

Só para tentar perceber essa perspectiva (visto eu trabalhar num banco), como é que o povo foi enganado pelos bancos? Anunciaram, fizeram publicidade a dizer que as casas eram um valor seguro e que nunca desciam??

E porque motivo então há bancos que não emprestam mais de 80%?

Um exemplo, um investidor com capitais próprios, comprou imóvel por 200teur sem recurso a financiamento bancário, agora vai vender por 160teur, aqui o banco também tem culpa??

E diz que os bancos nunca perdem? Posso garantir o contrário, antes de ser gestor de conta, trabalhava no contencioso do banco, e há casos em que o banco efectivamente perde, mas só obviamente quando não foi suficientemente prudente na concessão do empréstimo

E sim, também considero 5% de comissão (mais IVA!) um exagero, mas embora eles digam que não, essa comissão é à partida negociável

Marco Martins Escreveu:A ERA leva 10% ou um mínimo de 6000€!

Se conhece alguém a quem pediram 10%, é porque esse alguém está a ser enganado num esquema qualquer

Lion_Heart Escreveu:Este é mais um exemplo de uma politica completamente idiota feita em Portugal.

Criamos nas cidades o efeito Bomba Nuclear ou Donut , que é o mesmo que dizer centro desertos, abandonados e decadentes a arredores onde as pessoas vivem como animais.

Tudo mal feito, desorganizado e FEIO.

O povo foi enganado pelas imobiliarias e banca com a teoria : "uma casa é um valor seguro, o preço NUNCA desce"

E é verdade,mas para eles. Para eles nunca desce , o pobre coitado que comprou uma casa por 200.000 agora para a vender por 160.000, paga 5%! a imobilairia e o capital em divida ao banco.

Vejam la quem foi o unico a perder no negocio.

A ERA leva 10% ou um mínimo de 6000€!

Este é mais um exemplo de uma politica completamente idiota feita em Portugal.

Criamos nas cidades o efeito Bomba Nuclear ou Donut , que é o mesmo que dizer centro desertos, abandonados e decadentes a arredores onde as pessoas vivem como animais.

Tudo mal feito, desorganizado e FEIO.

O povo foi enganado pelas imobiliarias e banca com a teoria : "uma casa é um valor seguro, o preço NUNCA desce"

E é verdade,mas para eles. Para eles nunca desce , o pobre coitado que comprou uma casa por 200.000 agora para a vender por 160.000, paga 5%! a imobilairia e o capital em divida ao banco.

Vejam la quem foi o unico a perder no negocio.

Depois do furor imobiliário as "casas-zombie"
16 Setembro 2010 | 12:22
Pedro Carreira Garcia - pedrogarcia@negocios.pt

A "débàcle" do mercado imobiliário produziu os seus monstros em Portugal e em Espanha.
O “Wall Street Journal”, esta semana, deu a conhecer um dos casos paradigmáticos da ressaca espanhola do que chamam uma “‘fiesta’ épica”, “cuando pensábamos que éramos ricos” [quando pensávamos que éramos ricos]. Os habitantes da Torre Lugano de Benidorm, o maior edifício residencial em Espanha estão a braços com um processo judicial a orçar os 28,2 milhões de euros contra os promotores do edifício, alegando “graves defeitos na construção”.

A obra, erigida na orla costeira da estância balnear da Comunidade Valenciana, fora publicitada como um empreendimento de luxo: vista privilegiada sobre o Mediterrâneo, um elevador de vidro, acabamentos de luxo, preços entre os 180 mil e 710 mil euros.

Entretanto, a bolha rebentou. Depois de uma década que viu um ‘boom’ no mercado imobiliário acontecer, transformando a orla costeira de Valência num dos “maiores mercados especulativos no imobiliário do planeta”, o que aconteceu com a emblemática Torre Lugarno é paradigmático do estado do mercado imobiliário em Espanha e da ressaca de uma década de excessos no sector.

Os problemas começaram já em 2006, perto do pico da ‘bolha’ do sector: os construtores alegaram ‘atrasos’ na construção devido à falta de materiais disponíveis, numa época em que o desemprego – agora nos 20% - se situava abaixo da média nacional na Comunidade Valenciana, subsistindo através de grandes variações sazonais no sector da construção.

O edifício, promovido por um consórcio de bancos da região e a Acciona, uma das maiores construtoras castelhanas, viu mais de um terço dos seus apartamentos não serem vendidos depois do início da crise financeira mundial.

No fim da sua construção, os já moradores do edifício que corta a ‘skyline’ de Benidorm começaram a notar diferenças nos acabamentos que levaram a que os moradores do empreendimento, outrora vendido como de luxo, sofressem infiltrações, padecessem de falta de água durante dias devido a avarias no bombeamento, ferros corroídos nos gradeamentos, andares inteiros sem electricidade devido a ligações deficientes e perigosas. Moradores foram obrigados recentemente a tomar banho em chuveiros públicos, segundo o WSJ, devido a problemas nas canalizações num edifício cujos prospectos prometiam, em 2003, ginásio, piscinas e campos de ténis para os moradores.

Espanha precisaria de três anos para vender todas as habitações construídas

Agora, o país vizinho lida, segundo o WSJ, com 1,5 milhões de casas incompletas, não vendidas ou inclusive abandonadas no meio de uma crise que incapacitou a economia espanhola. Analistas aventam que um mercado em condições regulares necessitaria de três anos para vender todas as habitações construídas durante a bolha castelhana.

Casos emblemáticos estão espalhados pelo país: a Expo de Saragoça permanece abandonada depois de dois anos, apesar dos planos para tornar a zona num ‘business center’ no noroeste da Península Ibérica, ou o aeroporto de Ciudad Real, “muito pouco utilizado” e “a lidar com milhares de euros de passivo”.

Portugal: condomínios-fantasma

Em Portugal, o cenário repete-se, mas órfão de símbolos emblemáticos como a Torre de Benidorm. A revista “Visão” traz casos, esta semana, de condomínios-fantasma no parque imobiliário português.

Segundo a revista, há 300 mil casas por vender em Portugal. Uma “classe média-baixa” incapacitada de pedir empréstimos fez o mercado encolher de forma drástica. Uma crise discreta, mas que vai produzindo os seus erros, visíveis através de casas inabitadas durante anos, com piscinas vazias e inutilizadas, e muitas vezes até mesmo vandalizadas.

A Vila Manique, em Cascais, um empreendimento de sete moradias geminadas que entrou no mercado em 2002, esteve habitado durante seis anos por uma única família – à que se veio juntar outra, apenas em 2010, segundo a edição desta semana da revista. A juntar à falta de vizinhos, as avarias nos equipamentos do condomínio são constantes.

Entre agentes imobiliários que evitam falar do assunto, a condomínios inteiros totalmente vazios, de acabamentos desactualizados e pouco atractivos, passando pela queda constante dos preços das habitações, muitas vezes abaixo do seu valor real de construção e sob o mantra do ‘negociável’, juntam-se os leilões das casas devolvidas aos bancos por incumprimento dos pagamentos.

Segundo a “Visão”, os dados do Índice Confidencial Imobiliário, as vendas de habitações no mercado português estão a demorar 22 meses entre a sua entrada no mercado e a consumação da venda.

Segundo dados do INE de 10 de Setembro, foram licenciados no segundo trimestre deste ano 7.100 edifícios e concluídos 10.200, o que representa uma variação anual de -12,9% e -3,7%, respectivamente. A região da Madeira, com quebras de 44,5% no número de fogos licenciados em construções novas para habitação familiar, e do Algarve, em 42,9%, foram as regiões que mais sofreram com a retracção do mercado imobiliário.

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