CALDEIRÃO DE BOLSA

Comprei habitação própria há 11 anos, de inicio tive um spred de 1,5% quando as taxas tavam nos 3 e tal%.
Nunca mudei de banco, mas nessa altura ha 9 anos não existia possibilidade de fazer créditos a 50 anos, no máximo podia-se fazer em 30 anos, eu fiz em 25 anos na Caixa Geral de Depósitos.

Sei que neste momento tenho um spred de 0.5%, e quando pedi para me baixarem o spred com a ameaça que mudava de banco, etc, sempre me baixaram. Apreendi com isto que por vezes é preciso dar tempo ao tempo, existiu uma altura em que havia bancos que fazim 0,3 de spreed pouco me importei, pois deviam estar a esconder algo. Já tenho este spreed há cerca de ano e meio quando as taxas estavam altas, e agora estou a gozar à grande a tentação de não ter de mudar de banco. A Caixa, podem ser mesquinhos , mas oferecem-me fiabibidade, há relembro que não contratei cartoes d ecredito etc, apenas tenho la a conta de titulos e mais a conta no CBI(Caixa Banco de Investimento).
Agora escolhe, eu escolhi a Caixa há 11 anos e estou satisfeito, e daqui a 14 anos estou com o credito pago.

Boas!

em primeiro lugar quero agradecer a todos os vossos comentários neste forúm.

ao longo da ultima semana passei por vários bancos e procurei obter as melhores condições possiveis; a política foi, quem dá mais!!!!! e cheguei a levar propostas da concorrência....alguns fazem tudo, ora para não perder o cliente, ora para ganhar um novo cliente....

nesta recta final restam 2 bancos, sendo as condições muito boas para a actual situação do mercado.

No entanto, o melhor de todos é a Caixa galicia que dá uma goleada ao resto da concorrência.
O meu problema é que não sei se este banco é muito confiável.....e por isso estou inclinado para o outro banco que é um dos maiores bancos a operar em portugal.

Agora, por curiosidade:
alguém já fez crédito no caixa galicia? opiniões??
o que acham? quem são os donos deste banco??

antecipadamente grato pela atenção

boa semana

Olá

Fiz um crédito habitação na Caixa Galicia há três meses e estou bastante satisfeito.

O que me levou a fazer lá foi o spread que consegui, 0,65%.

Mas para além disso acho que tem seguros bastante em conta, pago 32€ ano pelo multiriscos, nas simulações que fiz em outros andava sempre pelos 50€ para a mesma casa.

Outra coisa e nisso a Caixa Galicia brilha é o tratamento com o cliente, talvez por ser um banco relativamente pequeno em Portugal. Tenho sido extremamente bem tratado, falo sempre com a mesma pessoa e nem preciso de dar o número da conta que ela sabe sempre quem está a ligar.

Espero ter contribuído

Só para informar que existe uma outra possibilidade interessante para os CH's. Apenas tenho conhecimento pelo facto de já ter trabalhado na banca. Não é uma opção muito divulgada, nunca entendi bem porque. Talvez por ser aparentemente mais complexa. Chama-se Crédito Habitaçao do tipo Harmónio. Neste define-se o valor que se quer pagar mensalmente e o que varia é o prazo.

Por exemplo:
Empréstimo 100.000
Prazo Inicial Previsto: 25 anos
Taxa Indexada: 3M
Prestação 400euros (não fiz as contas, é só mesmo para exemplificar).

Neste momento imagine-se, paga-se 100€ de Juros + 300€ amortização capital. A Eurib3M sobe 1% a prestação seria a mesma, mas em vez de amortizar 300€, amortiza 250€ e o prazo passa de 25 anos para 28 anos(mais uma vez refira-se, não fiz as contas)

Este tipo de empréstimo, é uma alternativa ao Taxa Fixa, garantindo a mesma prestação no final do mês. Permite um melhor planeamento do orçamento mensal de um agregado familiar, colocando para "segundo" plano o prazo de amortização.
Julgo que existem bancos que disponibilizam esta opção para simulações online.

Entretanto, já devem saber, que o Spread é cálculado com base num critério chamado LTV que funciona do seguinte modo: Valor do Empréstimo / Valor da Avaliação. Este pode variar entre 0 e 1.
De referir que uma diferença de LTV de 0,799 para 0,811 pode significar vários pontos no spread. Por norma, os Niveis são os seguintes:
Abaixo de 0,6(ou 60%)
de 0,6 a 0,7(a diferença entre este e o nivel acima é muito baixa, visto que o risco do banco já está num nível muito reduzido)
de 0,7 a 0,8
de 0,8 a 0,9
de 0,9 a 1
Recomenda-se sempre que seja abaixo dos 0,80 e nunca acima dos 0,9(os spreads são elevadíssimos, e mais vale adiar um pouco até reunir um montante de entrada inicial mais elevado).

Fazer referência ao crédito multi-opções que muitas vezes não é tido em conta. Esta poderá ser um opção muito vantajosa para quem também esteja a pensar num crédito individual para os mais diversos destinos(carro usado, mobilia, viagem), visto o facto de conterem um imóvel de garantia dá-lhes acesso a um spread muito baixo quando comparado com qualquer taxa de crédito individual do mercado.

Espero ter sido útil.
AxeRiver

Pastel Escreveu:Gostaria de acrescentar um factor importante que não foi mencionado ainda
Taxa Fixa tem como comissão de reembolso até 2%
Taxa Variável tem como tecto máximo 0,5%

Em termos práticos, um cliente que queira amortizar 100.000€ num Crédito Habitação, com variável paga 500€, com fixa são 2.000€. É dinheiro...

Olá Pastel,

De facto é algo que deve ser tomado em consideração antes de decidir por taxa fixa.

No entanto, apesar desses valores serem os limites máximos aceites por lei, tens bancos que apresentam alternativas que podem ser interessantes.

Por exemplo, o BBVA, tinha há uns meses uma solução, na qual se optasses por diferimento de capital, esse montante poderia ser amortizado em qualquer altura sem qualquer comissão, independentemente da modalidade.

Além disso, após o período de taxa fixa, vigora um período de taxa variável, pelo que a partir desse momento as comissões serão idênticas.

Convém também acrescentar que numa mudança de banco, é muito mais simples mudar tendo taxa variável do que taxa fixa, precisamente pelo valor dessa comissão, pois o banco de destino estará muito mais disponível a cobrir os 0,5% do que os 2%.

Por isso, é uma modalidade que não interessa muito a quem faça o crédito hoje já a pensar que irá mudar de banco em breve, ou para quem pretenda ir efectuando amortizações desde cedo e/ou regulares.

Por isso tudo, claro que é um factor que deve ser tido em consideração na decisão

Cumprimentos,

Elgenedy

pinto80 Escreveu:Resposta puramente académica:

1 - O mais usual é a 6 meses. Não considero que alguém possa garantir qual a melhor.

A Eur 6M é a mais usual apenas e só porque é a que os bancos quiseram que fosse mais usual


E (quase que) posso garantir que para a maior parte dos casos, a Eur 3M é melhor (depende de tempo efectivo previsível de vida do empréstimo e do perfil do cliente).
Pagar menos normalmente é melhor..

Gostaria de acrescentar um factor importante que não foi mencionado ainda
Taxa Fixa tem como comissão de reembolso até 2%
Taxa Variável tem como tecto máximo 0,5%

Em termos práticos, um cliente que queira amortizar 100.000€ num Crédito Habitação, com variável paga 500€, com fixa são 2.000€. É dinheiro...

pedro200 Escreveu:
No entanto, o melhor de todos é a Caixa galicia que dá uma goleada ao resto da concorrência.

Como disse neste mesmo tópico, a Caixa Galícia goleava no meu caso a concorrência há uns meses atrás, mas hoje, não é bem assim, tendo em conta que a Caixa Galícia tem apenas a Euribor 6 e 12 meses.
Fazendo hoje bem as continhas...não ganha o jogo.

Quanto a credibilidade, não há motivo para alarme, tendo em conta que a Deco tem uma parceria com eles, em que eles tentam entrar no mercado Português usando a DECO como transporte para passarem uma imagem credível.

Se nessas simulações a C.Galícia goleou, é de avançar sem medo !

Passa tudo por uma avaliação casuística e de negociação.

Resposta puramente académica:

1 - O mais usual é a 6 meses. Não considero que alguém possa garantir qual a melhor. A única certeza, aquela que já todos sabem; o que diferencia estas taxas é o prazo de revisão da taxa, pelo que pode em certas circunstãncias ser mais rentável uma, noutras a outras.

2 - Haverão tantas hipóteses de igual número ao número de bancos. Mesmo assim, arriscar-me-ia a propor BPI ou CGD.

3 - O que deves ter em conta na selacção do crédito á a TAEG e não apenas o spread. Aquela taxa já incorpora todos os custos e os bancos são obrigados a anunciá-la.

4 - Não procurei, por isso não sei.....

Creio que a de 3 meses é sempre mais baixa, mas como a tendência agora é de subida de taxas (Dado que mais baixo é practicamente impossivel) creio que os 12 meses podem dar uma boa estabilidade.

Em Outubro comprei casa e estive para fazer o meu credito pela Caixa Galicia mas optei pelo Santander que na altura me deu um spread de 0.6!
Realmente também fiquei um pouco desconfiado em relação a esse banco mas talvez não exita razões para isso...digo eu!!

pedro200 Escreveu:Boas!

em primeiro lugar quero agradecer a todos os vossos comentários neste forúm.

ao longo da ultima semana passei por vários bancos e procurei obter as melhores condições possiveis; a política foi, quem dá mais!!!!! e cheguei a levar propostas da concorrência....alguns fazem tudo, ora para não perder o cliente, ora para ganhar um novo cliente.... :)

nesta recta final restam 2 bancos, sendo as condições muito boas para a actual situação do mercado.

No entanto, o melhor de todos é a Caixa galicia que dá uma goleada ao resto da concorrência.
O meu problema é que não sei se este banco é muito confiável.....e por isso estou inclinado para o outro banco que é um dos maiores bancos a operar em portugal.

Agora, por curiosidade:
alguém já fez crédito no caixa galicia? opiniões??
o que acham? quem são os donos deste banco??

antecipadamente grato pela atenção

boa semana

A caixa galicia tem um acordo com a DECO, que supostamente é uma entidade que defende os consumidores...

Ou seja, se fizeste as consultas e o banco espanhol dá-te melhores condições, porquê optar por outro mais caro.

Se a questão é apenas a confiança, eu não teria dúvidas.

Boas!

em primeiro lugar quero agradecer a todos os vossos comentários neste forúm.

ao longo da ultima semana passei por vários bancos e procurei obter as melhores condições possiveis; a política foi, quem dá mais!!!!! e cheguei a levar propostas da concorrência....alguns fazem tudo, ora para não perder o cliente, ora para ganhar um novo cliente.... :)

nesta recta final restam 2 bancos, sendo as condições muito boas para a actual situação do mercado.

No entanto, o melhor de todos é a Caixa galicia que dá uma goleada ao resto da concorrência.
O meu problema é que não sei se este banco é muito confiável.....e por isso estou inclinado para o outro banco que é um dos maiores bancos a operar em portugal.

Agora, por curiosidade:
alguém já fez crédito no caixa galicia? opiniões??
o que acham? quem são os donos deste banco??

antecipadamente grato pela atenção

boa semana

elgenedy Escreveu:

Txuky Escreveu:"Muita atenção ao valor dos seguros"

Pastel já que fala do assunto eu tenho uma duvida em respeito ao seguro multiriscos do meu credito habitação. Actualmente tenho esse seguro através do banco que me fez o emprestimo habitação...alguém me sabe dizer se posso mudar esse seguro para outra seguradora qualquer caso seja mais barato?
Obrigado!

Olá Txuky,

Tipicamente não existe nada que te obrigue a efectuares os seguros junto do banco que te faz o crédito. No entanto, uma fatia do desconto que te é aplicado no spread, tem por base a contratação do seguro de vida + multiriscos através do banco.

Assim, e isso deverá estar no teu contrato de crédito, se resolveres mudar, poderás fazê-lo, mas terás à partida um agravamento no teu spread.

Abraço,

Elgenedy

Isso!

É questão de ler sempre o Documento Complementar antes de efectuar qualquer alteração

Txuky Escreveu:"Muita atenção ao valor dos seguros"

Pastel já que fala do assunto eu tenho uma duvida em respeito ao seguro multiriscos do meu credito habitação. Actualmente tenho esse seguro através do banco que me fez o emprestimo habitação...alguém me sabe dizer se posso mudar esse seguro para outra seguradora qualquer caso seja mais barato?
Obrigado!

Olá Txuky,

Tipicamente não existe nada que te obrigue a efectuares os seguros junto do banco que te faz o crédito. No entanto, uma fatia do desconto que te é aplicado no spread, tem por base a contratação do seguro de vida + multiriscos através do banco.

Assim, e isso deverá estar no teu contrato de crédito, se resolveres mudar, poderás fazê-lo, mas terás à partida um agravamento no teu spread.

Abraço,

Elgenedy

Olá Pedro,

Da experiência que tive quando contratei o meu, as sugestões que te posso deixar são as seguintes:

pedro200 Escreveu:1 - Qual a melhor taxa a contratar? Euribor a 3 meses, 6 meses ou 12 meses? existe algum estudo estatístico sobre este assunto? (estou tentado a optar pela euribor a 3 meses, é um feeling...)

Bom, aqui optei por nenhuma delas, mas sim taxa fixa. É mais alta, sim, mas sei sempre ao cêntimo qual vai ser a minha prestação.

Não te vou dizer que é melhor ou pior, penso que é uma questão de opção e do que valorizas. Pessoalmente valorizo muito a estabilidade nas minhas contas, e ter a certeza que durante alguns anos, essa despesa não vai subir, para mim tem muito valor

pedro200 Escreveu:2 - Qual o melhor banco? (pergunta clássica)

Pois.. apesar da pergunta ser clássica, a resposta não é muito padronizada

Como já várias pessoas referiram, vai depender de muita coisa. Mas a sugestão do JLMF, comigo tem funcionado. Sobretudo estar preparado para ser o verdadeiro chato

pedro200 Escreveu:3 - Quais acham que devem ser os principais critérios que devo ter em conta na selecção do meu crédito (spread,...)

Aqui, para onde olho menos é precisamente para o spread, por vários motivos. Primeiro porque nem sempre as diferenças são assim tão relevantes; segundo porque existem outros componentes que te poderão trazer outras surpresas bem mais desagradáveis; terceiro, por ser dos poucos pontos onde ao longo do contrato tenho capacidade de negociação com o banco.

Há 2 ou 3 meses, por ter mudado o prazo da taxa fixa, passei de um spread de 0.3 para 0.9, portanto uma subida de 200% no spread... mas isso permitiu-me reduzir a minha prestação em mais de 200€. Por isso, o spread não é tudo

Outros pontos que por vezes passam despercebidos mas que influenciam (e muito) o que efectivamente vais gastar com o teu crédito:

Seguros: As diferenças entre bancos por vezes são verdadeiramente assustadoras, eliminando por completo diferenças entre os spreads;

Comissões de processamento: alguns bancos apresentam uma comissão de processamento da prestação. Normalmente é um valor "ridículo", mas sempre achei ridículo ter de pagar uma taxa ao banco, para poder pagar a minha dívida...

Se utilizares taxa fixa, qual a taxa usada pelo banco. Por incrível que pareça, cheguei a ver diferenças entre os 4.8 e os 5.3 para o mesmo prazo (já agora isto foi em Agosto de 2008, ou seja a taxa fixa neste momento não está tão alta )

Comissões de amortização: a lei estipula um máximo que os bancos tipicamente utilizam. Alguns têm algumas diferenças que podem ser interessantes

Produtos obrigatórios para o spread indicado: Por vezes apresentam-te spreads maravilhosos, mas que implicam a subscrição de vários produtos que, na realidade nem queres e só servem para gastares dinheiro

Finalmente despesas gerais associadas à conta e respectivos movimentos. Se vais mudar de banco para fazer o crédito à habitação, vais começar a utilizar outra conta para os teus pagamentos, salários, cartões, etc. Por vezes o que vais gastar a mais nessas despesas diárias, é muito superior ao que vais poupar no crédito habitação.

E não me lembro assim de mais nada.

Peço desculpa pelo testamento

Abraço,

Elgenedy

JLMF Escreveu:Nunca esquecer de que ao contrario do que os bancos querem fazer entender, quem tem a ganhar com o negocio são eles

?????

Para existir um negócio, AMBAS as partes têm de lucrar com ele, caso contrário não é negócio.

Ou vão-me dizer que os clientes não ganham com o negócio??

Sinceramente não percebo essa filosofia... Se uma pessoa não vir o seu banco como parceiro, então sugiro que mude muito rapidamente de banco. E se mesmo assim continuar a não ver, a minha sugestão vai para pôr o $$ debaixo do colchão, juntar o máximo possível e mais tarde comprar a casa a pronto.

(espero não ter sido muito "brusco", mas fez-me confusão a afirmação, ou pelo menos o modo como eu a interpretei..)

"Muita atenção ao valor dos seguros"

Pastel já que fala do assunto eu tenho uma duvida em respeito ao seguro multiriscos do meu credito habitação. Actualmente tenho esse seguro através do banco que me fez o emprestimo habitação...alguém me sabe dizer se posso mudar esse seguro para outra seguradora qualquer caso seja mais barato?
Obrigado!

http://economico.sapo.pt/noticias/saiba ... 78206.html

Da minha experiencia pessoal e de processos que acompanhei para filhos e familiares, adquiri algumas certezas.

Da condição pessoal como eventual cliente:

Negociei sempre, as condições iniciais são para melhorar sempre. Se não melhorarem há mais bancos, mesmo se as condições mudaram nestes últimos meses, eu acompanhei processos separados ao longo de 25 anos.

No início é necessário constituir um dossier pessoal muito completo e valoriza-lo de acordo com o que a moda do momento dita, em relação ás exigências das instituições. Ir aperfeiçoando esse dossier.

Recolher várias simulações escritas e confrontar a concorrência com as melhores, sequencialmente.

Por vezes algumas imobiliárias ou outros profissionais tem acesso a melhores condições junto de algumas instituições, aproveitar e nada obriga a concluir, mas a simulação fica escrita.

Esquematizar bem todos os custos para que a comparação seja válida.

Há instituições que em determinado momento oferecem condições melhores para o segmento em que determinado cliente se insere.

Se queremos atingir um grau de negociação elevado é necessário tempo e podemos recorrer a correio electrónico ou fax com a vantagem de troca de informações escrita, (procedo assim também para compra de viaturas).

Uma instituição pode oferecer condições diferentes conforme os balcões ou área geográfica dos mesmos e não tem de corresponder ao local do imóvel.

Se aparece numa proposta um novo produto ou condição é importante inquirir os melhores classificados acerca do assunto. Ganha-se quase sempre.

Nunca esquecer de que ao contrario do que os bancos querem fazer entender, quem tem a ganhar com o negocio são eles e dependendo da "qualidade" do cliente este é que decide ou não a contratação.

Dos imóveis:

A avaliação é a chave que junto com percentagem de crédito ditam as regras.

Uma avaliação é subjectiva e como não é uma ciência exacta eu diria que é uma arte com muita ambiguidade e quase por encomenda.

Como em tudo a importância está inicialmente no acto da compra e não da venda por isso há que ser racional e não embarcar em paixões.

Para resumir, é importante ser organizado e ter tempo, se não for á primeira nas seguintes já há mais experiencia e como é um negócio grande para muito tempo há que aprender e ter calma.

Muito importante, numa fase avançada, exigir sempre uma copia da escritura a realizar com a devida antecedência e se não tiver conhecimentos amplos, faze-la analisar por um advogado ou entendido para se certificar que corresponde ás pretensões, se assim não for, exigir que assim seja.

1- Na maior parte dos casos, eu recomendo a 3 meses. Históricamente será uma décima mais barato. Se por um lado, em períodos de subida pode subir mais rápido, por outro lado em períodos de descida também poderá descer mais rápido. No longo prazo compensará

2- Depende dos valores em causa, nomeadamente de avaliação, financiamento, e da relação financiamento garantia, e dos rendimentos em causa. Resumindo, há bancos melhores para certos segmentos

3- Spread conta, mas não é o mais importante! Muita atenção ao valor dos seguros, existem diferenças significativas, que poderão representar o equivalente a várias décimas de spread.

Ois,
Ando também a estudar a situação na actualidade.

1- Nas condições actuais e pelo histórico das taxas em causa, parece-me que a de 3 meses está "melhorzinha".

2- O da Caixa Galícia superava toda concorrência há 3 meses atrás, no corrente, andam todos no mesmo, os bancos fazem avaliação de risco...quanto maior o risco, maior o spread. valor avaliação vs valor empréstimo.

3-Um spread abaixo de 1% não é mau correntemente.
Mas pelo que vi, consegue-se ir até aos 0,80% sem muitos adereços de serviços bancarios(conta-ordenado,PPR, domiciliações de pagamentos, etc...

4-existem tópicos, os alicerces andam por lá, mas existe sempre avaliação casuistica para o caso em apreço.

Abraço. E espreme bem os bancos, porque conseque-se sempre algum sumo...

pedro200 Escreveu:Não sei se alguém me pode ajudar mas como vou fazer um crédito à habitação gostava de saber a vossa opinião sobre as seguintes questões:

1 - Qual a melhor taxa a contratar? Euribor a 3 meses, 6 meses ou 12 meses? existe algum estudo estatístico sobre este assunto? (estou tentado a optar pela euribor a 3 meses, é um feeling...)

2 - Qual o melhor banco? (pergunta clássica)

3 - Quais acham que devem ser os principais critérios que devo ter em conta na selecção do meu crédito (spread,...)

4- existe algum tópico no caldeirão sobre este assunto? acho que sim, mas eu não encontrei!! tenho uma vaga ideia.

Antecipadamente grato pela atenção,

um bom dia de trabalho

Pela minha pouca experiência vou tentar responder da melhor maneira que sei:

1 - Eu acho que aí só tens que escolher a 3 e 6 meses e mesmo assim os bancos preferirem o indexante a 6 meses. A 12 meses nunca tomei conhecimento de algum caso.

2 - Por motivos profissionais, o Montepio

3 - Eu, no teu lugar, teria muita atenção às comissões que te podem cobrar. Até porque para os bancos as comissões são muito mais rentáveis do que os spreads.
A nível de spread não deverá haver uma diferença muito significativa de banco para banco. Podes é estudar uns 5 ou 6 bancos e ver se algum deles está a fazer alguma "promoção".
Sei que quando os juros estavam altíssimos havia bancos a aplicar spreads muito apetitosos, mas agora dificilmente se arranja.

4 - Eu cá não sei.

Não sei se alguém me pode ajudar mas como vou fazer um crédito à habitação gostava de saber a vossa opinião sobre as seguintes questões:

1 - Qual a melhor taxa a contratar? Euribor a 3 meses, 6 meses ou 12 meses? existe algum estudo estatístico sobre este assunto? (estou tentado a optar pela euribor a 3 meses, é um feeling...)

2 - Qual o melhor banco? (pergunta clássica)

3 - Quais acham que devem ser os principais critérios que devo ter em conta na selecção do meu crédito (spread,...)

4- existe algum tópico no caldeirão sobre este assunto? acho que sim, mas eu não encontrei!! tenho uma vaga ideia.

Antecipadamente grato pela atenção,

um bom dia de trabalho