por Ricardo Reis, Publicado em 07 de Novembro de 2009
Ao contrário do dinheiro ou das acções, transferir a propriedade de uma casa implica uma destruição de parte do seu valor.
As casas são seres sensíveis, com uma alma muito própria
Nos EUA, entre 1954 e 2006, nunca o preço médio de uma casa tinha caído mais de 2,8%. Entre os primeiros trimestres de 2008 e 2009, o preço caiu 19%. Em Portugal, no último ano, as estimativas apontam para uma descida dos preços de 5% ou menos.
Será isto preocupante? Talvez, mas não pelas razões que possam parecer mais óbvias. Primeiro, é verdade que uma casa é um investimento importante. No entanto, as flutuações dos preços das casas são pequenas em comparação com a flutuação do preço das acções, do ouro, ou mesmo das taxas de juro. Segundo, uma casa é um bem de consumo essencial. Porém, uma descida dos preços deveria ser boa notícia para os consumidores. Terceiro, os sectores imobiliários e da construção são responsáveis por uma parcela grande do emprego e da produção nacional. Contudo, estes são também dos sectores mais flexíveis e competitivos na economia, assim como aqueles que são rapidamente ajudados pelas expansões nas obras públicas que vêm com todas as crises. Por fim, se vou continuar a viver na minha casa, que diferença faz se me dizem que ela agora vale menos ou mais?
São (pelo menos) três as características que tornam as casas diferentes de outros bens ou investimentos.
As casas são dos poucos bens aceites pelos bancos como garantia de empréstimos. Assim, quando o preço das casas desce, o acesso ao crédito diminui. Isto força os consumidores a gastarem menos em todos os bens, e esta contracção no consumo causa uma recessão em toda a economia que pode ser profunda.
Se o preço da casa cai muito, pode chegar-se ao ponto em que a garantia vale bastante menos que o empréstimo, e o comprador prefere deixar de pagar as prestações. A segunda característica especial das casas é que o seu valor depende do cuidado que têm os residentes. Quem sabe que vai ter de entregar a casa ao banco dentro de umas semanas deixa de ter qualquer precaução em mantê-la. Pior, pode até, por vingança, destruir parte da casa. Um estudo recente estimou que a execução de uma hipoteca leva a uma queda no preço de venda da casa de 28%. As casas são um investimento especial porque, ao contrário do dinheiro, das acções ou de outros investimentos, a transferência da sua propriedade implica uma destruição do seu valor.
Por fim, a queda no valor de uma casa afecta o valor das casas à volta. Quando se compra uma casa compra-se também a vizinhança. Se esta estiver cheia de casas maltratadas e abandonadas pelos donos à espera que os bancos as vendam, o preço de todas as casas cai. As casas abandonadas atraem a indigência e o crime.
Os crashes da bolsa vão e vêem, mas são raros os casos em que uma queda no preço das casas não vem associada a uma crise económica e social.
Professor de Economia, Universidade de Columbia