CALDEIRÃO DE BOLSA

Ja me constou que andam a fazer "spreads" no c. habitação na ordem dos 4%

Agiotagem? Roubo? Depois queixam-se de subprime e dos clientes.

Se não conseguem ter taxas decentes NAO emprestem, emprestar a estes valores é continuar na mesma asneira.

Com as euribor a subir e preço das casas a descer isto é mais um tiro no pé.


Ps. Ja me esquecia , a Banca não pode ter prejuizos nem fechar.

artista Escreveu:

majomo Escreveu:Só um apontamento,
Na DECO paga-se 3,95€ por mês...

Ooops... eu devo pagar quase o dobro porque tenho as duas revistas, a "Proteste" e a "direito e dinheiros"...

abraço

artista

pois, mas pode-se poupar 200€ de comissão de abertura na Caixa Galicia... ainda dá para umas quantas revistas

Só não percebo é porque sobem tanto os seguros de ano para ano

dfviegas Escreveu:No tempo das vacas gordas consegui uma redução de 0,6 para 0,35 porque disse queria amortizar metade do emprestimo. Para que eu não amortizasse eles reduziram-me o spread.

Eu prefiro chamar-lhe o tempo das vacas inchadas

Pastel Escreveu:

Garfield Escreveu:O que acontece aos rendimentos que essas aplicações originem? ficam automaticamente penhorados ou o cliente tem livre acesso a eles? por exemplo os dividendos de acções ou os juros de depositos?

e soluções do tipo o cliente contratar que para spread "x" é obrigado a manter um determinado nivel patrimonial no banco caso contrario nos momentos em que nao o faça será lhe aplicado um spread "x+y"?

Tipicamente o cliente tem acesso aos rendimentos, não ficam "presos"

Em relação a spreads, também é situação standard, vamos supôr que um cliente contrata spread "base" de 0,5%, mas com património no banco de 50teur consegue retirar uma décima. Se no momento de revisão da taxa mantiver esse património, continua a ter o "desconto" e é aplicado spread 0,4%, caso contrário nesse período será aplicado 0,5%.

Mas acho que esta opção não será muito comum na banca em geral, normalmente o desconto vem por via de domiciliações, seguros, cartões, etc..

No tempo das vacas gordas consegui uma redução de 0,6 para 0,35 porque disse queria amortizar metade do emprestimo. Para que eu não amortizasse eles reduziram-me o spread.

Garfield Escreveu:O que acontece aos rendimentos que essas aplicações originem? ficam automaticamente penhorados ou o cliente tem livre acesso a eles? por exemplo os dividendos de acções ou os juros de depositos?

e soluções do tipo o cliente contratar que para spread "x" é obrigado a manter um determinado nivel patrimonial no banco caso contrario nos momentos em que nao o faça será lhe aplicado um spread "x+y"?

Tipicamente o cliente tem acesso aos rendimentos, não ficam "presos"

Em relação a spreads, também é situação standard, vamos supôr que um cliente contrata spread "base" de 0,5%, mas com património no banco de 50teur consegue retirar uma décima. Se no momento de revisão da taxa mantiver esse património, continua a ter o "desconto" e é aplicado spread 0,4%, caso contrário nesse período será aplicado 0,5%.

Mas acho que esta opção não será muito comum na banca em geral, normalmente o desconto vem por via de domiciliações, seguros, cartões, etc..

Aqui vai o meu pequeno contributo, esta folha apresenta todo o cash-flow de um empréstimo.

Basta colocarem o montante a taxa e o prazo.

Pastel Escreveu:

Garfield Escreveu:E em relação às referidas formas alternativas de baixar a % do LTV?

Ninguem tem experiencia a esse nivel? Estou surpreso pelo conservadorismo

Ainda a semana passada tive um cliente meu que optou por dar aplicações que tinha em carteira como penhor para baixar o LTV. Baixou de um LTV de 80% para abaixo dos 50%, obtendo assim o spread mínimo. (não só por via do LTV, mas tb pelo "desconto" de ter aplicações no banco). E não foi o 1º cliente a optar por essa solução.

Mas julgo que só será opção para o cliente se este preferir não amortizar sabendo que as aplicações pagarão mais do que ele paga pelo CH. Normalmente ficam as aplicações "bloqueadas" ao CH, não invalidando que a garantia possa ser substituída por outra idêntica, ou utilizada para amortizar o CH.
Porque não se trata só de uma questão de preço, mas também de risco, pois a operação foi analisada com base nesses rácios, qualquer alteração de garantias passará sempre pelo departamento de risco, não é só comercial.

Atenção que dando aplicações como garantia, na prática acaba por existir a descapitalização à mesma, não se pode dispôr das aplicações livremente.

O que acontece aos rendimentos que essas aplicações originem? ficam automaticamente penhorados ou o cliente tem livre acesso a eles? por exemplo os dividendos de acções ou os juros de depositos?

e soluções do tipo o cliente contratar que para spread "x" é obrigado a manter um determinado nivel patrimonial no banco caso contrario nos momentos em que nao o faça será lhe aplicado um spread "x+y"?

BN

Garfield

Banifico Escreveu:

scotch Escreveu:Recentemente obtive uma proposta de crédito habitação do meu banco com as seguintes caraterísticas:

Valor aquisição: 70.000 Eur
Valor empréstimo: 68.000 Eur
Prazo: 564 meses (47 anos)
Taxa base: 0.772%
Spread: 1.2%
Taxa Nominal: 1.972%
TAE: 3.170%

Não fiz mais pesquisas, pois já sou cliente do banco à 7 anos e julgo ter um bom rating junto deles.

Agora, no panorama nacional em que patamar está esta proposta?É boa, muito boa?Dentro da média, a baixo da média?Péssima?

Obrigado

O spread de 1,2% não é muito bom mas também não sei qual é o valor da avaliação...

Se a habitação for avaliada em pelo menos EUR 82.000 poderá obter um spread de 0,65% junto da Caixa Galicia, sem despesas de manutenção, sem necessidade de domiciliação de salário, sem necessidade de ter, comprar, ou usar qualquer produto deste banco.

Melhores cumprimentos,

Trabalhas na caixa galicia?

Garfield Escreveu:E em relação às referidas formas alternativas de baixar a % do LTV?

Ninguem tem experiencia a esse nivel? Estou surpreso pelo conservadorismo

Ainda a semana passada tive um cliente meu que optou por dar aplicações que tinha em carteira como penhor para baixar o LTV. Baixou de um LTV de 80% para abaixo dos 50%, obtendo assim o spread mínimo. (não só por via do LTV, mas tb pelo "desconto" de ter aplicações no banco). E não foi o 1º cliente a optar por essa solução.

Mas julgo que só será opção para o cliente se este preferir não amortizar sabendo que as aplicações pagarão mais do que ele paga pelo CH. Normalmente ficam as aplicações "bloqueadas" ao CH, não invalidando que a garantia possa ser substituída por outra idêntica, ou utilizada para amortizar o CH.
Porque não se trata só de uma questão de preço, mas também de risco, pois a operação foi analisada com base nesses rácios, qualquer alteração de garantias passará sempre pelo departamento de risco, não é só comercial.

Atenção que dando aplicações como garantia, na prática acaba por existir a descapitalização à mesma, não se pode dispôr das aplicações livremente.

E em relação às referidas formas alternativas de baixar a % do LTV?

Ninguem tem experiencia a esse nivel? Estou surpreso pelo conservadorismo

BN

Garfield

scotch Escreveu:Recentemente obtive uma proposta de crédito habitação do meu banco com as seguintes caraterísticas:

Valor aquisição: 70.000 Eur
Valor empréstimo: 68.000 Eur
Prazo: 564 meses (47 anos)
Taxa base: 0.772%
Spread: 1.2%
Taxa Nominal: 1.972%
TAE: 3.170%

Não fiz mais pesquisas, pois já sou cliente do banco à 7 anos e julgo ter um bom rating junto deles.

Agora, no panorama nacional em que patamar está esta proposta?É boa, muito boa?Dentro da média, a baixo da média?Péssima?

Obrigado

parece-me um mau preço... mas faltam duas variáveis, nomeadamente a avaliação do imóvel.

Os colegas já citaram diversos bancos, esta semana tive clientes com rendimentos baixos (15.000€-20.000€) a conseguir spreads de 0,85 e 0,75 no BCP e Santander.

O BCP parece estar de regresso aos negócios.

ltcm, não percebi a tua frase :" problema é que se quiseres fazer uma taxa fixa, além da escolha ser pequena, os valores propostos pelos bancos, rondam e em alguns casos ultrapasam os máximos de sempre da euribor. " eu presumo que seja apenas o swap, estou quase certa. E presumo que não haja nenhuma razão para se alterar o spread em caso de tx fixa ou variavel embora haja bancos que o fazem.

não se esqueçam que no caso da taxa fixa a comissao de amortização extraordinaria so esta limitada a 2% enquanto que na taxa variavel esta limitada a 0,5%.

para quem pense em ir amortizando o emprestimo optar pela taxa fixa pode sair mais caro no fim.


ja agora, coloco tambem uma questao acerca da vossa experiencia em negociar como forma de melhor o LTV dando aplicações financeiras como contrapartida alem do proprio imovel.

por exemplo :


Avaliação do Imovel : 100.000
Aquisição/Emprestimo : 100.000

Ora como num caso destes os "spread" disparam e assumindo que a pessoa nao se quer descapitalizar por forma a poder aproveitar oportunidades de negocios que surjam, qual é a abertura ou nao por parte dos bancos em aceitarem como garantia adicional imaginemos um fundo de tesouraria no valor de 50.000 ou o compromisso do cliente manter um nivel patrimonial financeira no banco superior a "x" que podem ser os 50.000 ou mais caso haja uma carteira de titulos presente.

Os valores sao exemplo para demonstrar a possibilidade de facilmente passarmos de um cenario de um spread para um LTV de 100% para um spread de um LTV de 50% apenas com uma negociação deste genero.

é um cenario utopico, pouco usual ou bem pelo contratio muito usado por aqueles que investem na bolsa?

Em relaçao ao imobiliario penso que estamos todos de acordo que o mercado de usados se encontra neste momento muito atractivo, mas e o mercado de novos? Ja terá sofrido a necessaria correcção ou continuam os apartamentos novos a serem vendidos por preços inflaccionados?

Dissertem...


BN

Garfield

SMALL1969 Escreveu:

scotch Escreveu:

nunoand99 Escreveu:A não ser que queiras ser um campeão do "spread", mas esses normalmente são "papados" de outras formas...

Tendo a concordar contigo.A simulação/proposta que apresentei tem como prosoposto uma relação de Financiamento/Garantia de 80% e adesão a 8 produtos.Alguns adjacentes ao próprio crédito habitação.
Spreads mais baixos exigem uma relação Financiamento/Garantia menor.

SMALL1969 Escreveu:E taxa fixa....já pensaste?

Não pensei, porque no curto/médio prazo as taxas irão continuar acessiveis.Por outro lado, no mesmo prazo, a minha capacidade de poupança e consequentemente de amortização é significativa.Não que tenha um optimo ordenado, mas porque os meus habitos do quotidiano assim o porprocionam.

A curto e médio sim, mas comparando com o prazo do empréstimo que vais pedir, se fizeres bem as contas se calhar sais a ganhar......Mas deixa lá, 99% dos portugueses tendem a pensar assim, menos quando a Euribor está acima de 5%, o que é +- um contracenso. Aí já fazem taxa fixa, aliás, só aí os bancos gostam de a fazer

O problema é que se quiseres fazer uma taxa fixa, além da escolha ser pequena, os valores propostos pelos bancos, rondam e em alguns casos ultrapassam os máximos de sempre da euribor.

Já agora deixo uma simulação do Montepio, neste caso de aquisição para arrendamento.

Variavél Indexada à Eur. 3meses

Valor de Avaliação: 100.000 €
Valor aquisição: 100.000 €
Valor empréstimo: 90.000 €
Prazo: 480 meses (40 anos)
Taxa base: 0,772%
Spread: 1,25%
Taxa Nominal: 2,022%
TAE: 2,8327%

Taxa fixa a 15 anos + 25 Indexada a Eur. 3meses

Valor de Avaliação: 100.000 €
Valor aquisição: 100.000 €
Valor empréstimo: 90.000 €
Prazo: 480 meses (40 anos)
Período de Tx Fixa - 15 Anos
Taxa base: 4,59%
Spread: 1,25%
Taxa Nominal: 5,84%
TAE: 5,6582%
Período de Tx variavel - 25 Anos
Taxa base: 0,772%
Spread: 1,25%
Taxa Nominal: 2,022%
TAE: 2,8327%

Valores de Seguros

Multiriscos - 75,87€/ Ano
Vida (Casal) - 203,76€/ Ano

C.N. Escreveu:Ola,

Nao vos parece completamente louco um emprestimo a 47 anos? Mesmo que o individuo seja muito jovem, 23 anos, vai andar a pagar ate aos 70

Scotch, ja calculaste mais ou menos quanto e que o apartamento te vai custar? Deve dar para comprar uns 10 iguais a pronto pagamento... Nao seria melhor, se puderes, claro, teres dois empregos durante dois our tres anos e economizar ao maximo para reduzir o prazo do emprestimo? Ou trabalhar no estrangeiro para economizar mais uns cobres?

Enfim, tudo me parece estranho com os emprestimos para a compra de habitacao em Portugal. O afastamento do governo em assumir responsabilidades em regulamentacao e tambem educacao - as pessoas precisam de ser educadas sobre o que custa um emprestimo; das pessoas que compram mais casas de banho do aquilo que podem pagar...

E so um desabafo, provavelmente todos vos pensam o mesmo que eu.

Abraco

CN

Tambem acho que mais de 30 anos é mau.

No millennium quem tem lá conta ordenado, cartoes de credito, acções do BCP , etc... obtem melhores condições.

Um banco a ter em conta tambem é o Santander.

Já agora ponho também aqui os dados da minha recente compra de casa:

Valor da aquisição: 127.500
Valor da avaliação: 140.000
Valor do emprestimo: 111.950 (80%)
Spread: 0.6%
Banco Santander

Gostava de ler as vossas opiniões sobre este negócio!

C.N. Escreveu:Nao vos parece completamente louco um emprestimo a 47 anos? Mesmo que o individuo seja muito jovem, 23 anos, vai andar a pagar ate aos 70

Mas independentemente do tipo de negócio, precisamos de viver numa casa,habitação condigna até morrermos!
O que acontece em Portugal é que mercado do arrendamento está inflacionado.Este mesmo apartamento valeria, no mercado do arrendamento, 350 eur (no minimo).Nesta simulação, mesmo com uma subida de 2% na taxa nominal, o valor da prestação será de 267eur!!!

C.N. Escreveu:Scotch, ja calculaste mais ou menos quanto e que o apartamento te vai custar? Deve dar para comprar uns 10 iguais a pronto pagamento

Longe disso!!!!
Novamente, com um acréscimo de 2% na taxa nominal, nesta simulação pagarei 2,5 o valor do empréstimo.Obviamente se no prazo do empréstimo nunca amortizar capital.

majomo Escreveu:Só um apontamento,
Na DECO paga-se 3,95€ por mês...

Ooops... eu devo pagar quase o dobro porque tenho as duas revistas, a "Proteste" e a "direito e dinheiros"...

abraço

artista

trofense Escreveu:Boa Noite eu por acaso tambem vou necessitar de um credito habitação e no meu caso é o seguinte:

Valor de compra da casa:175.000

Valoor do financiamento :100.000

Valor da avaliação: 185.000

Spread:1%

O que acham destas condições??
O banco é o milenium onde já tenho um credito habitação da minha actual casa que tentei vender e até agora não consegui, por isso resolvi aluga-la

É, tenho de concordar com as pessoas que já te responderam.. A nível de spread há melhor. Aqui onde trabalho para uma situação dessas, é caso para estarmos a falar de valores entre os 0,8% e os 0,6% só com subscrição dos seguros obrigatórios, dependendo de valores de IRS.

Mas, como sempre digo, por vezes as pessoas dão importância excessiva ao spread. Acho que o que pesa mais são os seguros. De que adianta ter menos 1 décima no spread se o custo dos seguros pode pesar o equivalente a várias vezes essa décima?

Também acho más, uma vez que se deres a casa como garantia o banco não tem risco nenhum!!!

Essas condições, na minha opinião, requerem um spread de 0,5 ou parecido.

Banifico Escreveu:

trofense Escreveu:Boa Noite eu por acaso tambem vou necessitar de um credito habitação e no meu caso é o seguinte:

Valor de compra da casa:175.000

Valoor do financiamento :100.000

Valor da avaliação: 185.000

Spread:1%

O que acham destas condições??
O banco é o milenium onde já tenho um credito habitação da minha actual casa que tentei vender e até agora não consegui, por isso resolvi aluga-la

Más! Na Caixa Galicia tens 0,65% de spread para essas condições (desde que te tornes sócio da DECO/Proteste)

trofense Escreveu:Boa Noite eu por acaso tambem vou necessitar de um credito habitação e no meu caso é o seguinte:

Valor de compra da casa:175.000

Valoor do financiamento :100.000

Valor da avaliação: 185.000

Spread:1%

O que acham destas condições??
O banco é o milenium onde já tenho um credito habitação da minha actual casa que tentei vender e até agora não consegui, por isso resolvi aluga-la

Más! Na Caixa Galicia tens 0,65% de spread para essas condições (desde que te tornes sócio da DECO/Proteste)

scotch Escreveu:

nunoand99 Escreveu:A não ser que queiras ser um campeão do "spread", mas esses normalmente são "papados" de outras formas...

Tendo a concordar contigo.A simulação/proposta que apresentei tem como prosoposto uma relação de Financiamento/Garantia de 80% e adesão a 8 produtos.Alguns adjacentes ao próprio crédito habitação.
Spreads mais baixos exigem uma relação Financiamento/Garantia menor.

SMALL1969 Escreveu:E taxa fixa....já pensaste?

Não pensei, porque no curto/médio prazo as taxas irão continuar acessiveis.Por outro lado, no mesmo prazo, a minha capacidade de poupança e consequentemente de amortização é significativa.Não que tenha um optimo ordenado, mas porque os meus habitos do quotidiano assim o porprocionam.

A curto e médio sim, mas comparando com o prazo do empréstimo que vais pedir, se fizeres bem as contas se calhar sais a ganhar......Mas deixa lá, 99% dos portugueses tendem a pensar assim, menos quando a Euribor está acima de 5%, o que é +- um contracenso. Aí já fazem taxa fixa, aliás, só aí os bancos gostam de a fazer

Ola,

Nao vos parece completamente louco um emprestimo a 47 anos? Mesmo que o individuo seja muito jovem, 23 anos, vai andar a pagar ate aos 70

Scotch, ja calculaste mais ou menos quanto e que o apartamento te vai custar? Deve dar para comprar uns 10 iguais a pronto pagamento... Nao seria melhor, se puderes, claro, teres dois empregos durante dois our tres anos e economizar ao maximo para reduzir o prazo do emprestimo? Ou trabalhar no estrangeiro para economizar mais uns cobres?

Enfim, tudo me parece estranho com os emprestimos para a compra de habitacao em Portugal. O afastamento do governo em assumir responsabilidades em regulamentacao e tambem educacao - as pessoas precisam de ser educadas sobre o que custa um emprestimo; das pessoas que compram mais casas de banho do aquilo que podem pagar...

E so um desabafo, provavelmente todos vos pensam o mesmo que eu.

Abraco

CN

Bom,

eu tenho um spread de 0,40% mas isso foi porque assinei Contrato em Abr08 com Taxa Euribor 3M superior a 5%.

E pensar que, na altura eu queria um indexante a 6M e o banco me obrigou a assinar com um Indexante a 3M (a expectativa do banco era que a taxa continuasse a subir). Foi o melhor que me podia ter acontecido...