O Estado vai apenas regulamentar e legislar a criação e actividade deste novo tipo de fundos, os investidores serão privados e terão inclusive limites de participação.
Jornal de Negócios Escreveu:O Governo vai criar um <u>novo mecanismo financeiro</u> que permitirá às famílias com maiores dificuldades no pagamento das prestações da casa aos bancos, alienar os imóveis a fundos de investimento imobiliários especialmente destinados ao arrendamento habitacional.
Ao vender o imóvel ao fundo de investimento ou sociedade gestora do fundo, o ex-proprietário continua a ter o usufruto do imóvel, passando a pagar uma renda.
As vendas dos imóveis por parte dos <u>fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (FIIAH)</u> só são possíveis nos cinco anos após a entrada em vigor da Lei. Caso o ex-proprietário pretenda, poderá voltar a adquirir o imóvel alienado, mas apenas até 31 de Dezembro de 2020.
<u>O Governo terá ainda que regulamentar</u> em que moldes será feito o exercício da opção de recompra do imóvel. A medida acaba por ser também uma ajuda à banca, ao reduzir a possibilidade de incumprimentos dos particulares à banca, em especial num período de crise financeira, em que o acesso dos bancos a financiamento é mais restritivo, e de abrandamento da economia em que o risco de um aumento do desemprego é maior.
Os fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (FIIAH) e as Sociedades de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (SIIAH) criados nos próximos cinco anos poderão usufruir de um alargado conjunto de benefícios fiscais até 2020.
As mais-valias obtidas por um proprietário que opte por alienar o seu imóvel a um fundo de investimento imobiliário de arrendamento habitacional (FIIAH) estarão isentas do pagamento de IRS, mas só se passarem a arrendatários desse mesmo imóvel.
Enquanto o imóvel se mantiver na carteira do fundo de investimento, estará isento do pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
Os fundos de arrendamento estarão isentos do pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de imóveis na aquisição dos locados para arrendamento. E, caso o proprietário venha a exercer mais tarde o direito de recompra, também estará isentados do pagamento deste imposto.
Além disso, ficam também isentos do pagamento do Imposto de Selo todos os actos relacionados com a compra e venda dos prédios urbanos aos fundos de arrendamento, sempre que os proprietários passem a arrendatários dos imóveis.
As <u>sociedades gestoras dos FIIAH</u> terão a vantagem de ficar também isentas do pagamento de taxas de supervisão pela gestão destes fundos.
Quem adquirir unidades de participação neste tipo de fundos de investimento estará isento do pagamento do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC) e de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS). No entanto, o saldo positivo que exista entre as mais-valias e as menos-valias resultantes da alienação das unidades de participação será tributado.
Rendas pagas aos fundos são dedutíveis no IRS até um máximo de 586 euros
As rendas suportadas pelos arrendatários, em resultado da conversão de um direito de propriedade de um imóvel num direito de arrendamento são dedutíveis à colecta em sede de IRS até um máximo de 586 euros, de acordo com o actual Código de IRS.
<b>Os fundos de investimento imobiliários para arrendamento habitacional (FIIAH) serão fechados e estão obrigados a ter, após o primeiro ano de actividade, um montante mínimo de 10 milhões de euros e, pelo menos, 100 participantes.</b>
Além disso, pelo menos 75% dos activos totais detidos pelo FIIAH terá que ser constituído por imóveis, situados em Portugal, e destinados a arrendamento para habitação permanente.
<b>Nenhum dos subscritores do FIIAH poderá ter uma participação individual superior a 20% do valor do activo total do fundo.</b> Caso a participação exceda este limite, haverá uma suspensão imediata e automática do direito de distribuição de rendimentos do fundo no valor da participação que exceda aquele limite, de acordo com a proposta do Orçamento do Estado para 2009.
Os rendimentos obtidos pelo fundo são distribuídos aos subscritores das unidades de participação no mínimo uma vez por ano, e terá que ser sempre superior a 85% dos lucros obtidos pelo fundo.
A opção de readquirir o imóvel ao FIIAH só é possível caso o inquilino (anterior proprietário do imóvel) não incumpra no pagamento da sua casa por um prazo superior a três meses. Caso ultrapasse esse limite, deixará de poder exercer a opção de compra.
O direito à opção de compra só é transmissível em caso se morte do morte do titular, antigo proprietário da casa e arrendatário.
As famílias que têm imóveis com empréstimo em incumprimento poderão, a partir de 2009, converter as prestações do crédito à habitação no pagamento de uma renda de valor bastante inferior, garantindo, em simultâneo, a opção de compra das suas casas até 2020. Para o efeito, terão de alienar as suas casas a um fundo de investimento imobiliário em arrendamento habitacional (FIIAH), o novo veículo de investimento que constará do Orçamento de Estado para 2009 através de uma autorização legislativa. Com esta medida, os bancos poderão também limpar dos seus balanços grande parte do malparado no crédito à habitação, que no final de Julho ascendia a 1,5 mil milhões de euros, cerca de 1% do PIB nacional.
Os FIIAH fazem parte de um mega plano de incentivos ao arrendamento e reabilitação urbana, avançado ontem pelo Diário Económico, e surgem numa altura em que a crise financeira e a subida de juros está a dificultar a compra de casa própria e a levar ao aumento do número de famílias que não conseguem pagar as suas prestações mensais de crédito à habitação. Algumas simulações feitas pelo Governo apontam para a possibilidade de redução do valor da prestação até 60%. No caso de um empréstimo com encargo de 100o euros, a sua conversão para a renda, após a negociação com a sociedade gestora do FIIAH, garante uma poupança mensal de 600 euros. Já a opção de compra do imóvel no horizonte temporal de 12 anos, poderá representar um acréscimo de 20% no valor de imóvel - entre o valor que vendeu ao Fundo e o que irá pagar na recompra, pois será aplicada uma capitalização à inflação e um prémio de risco.
O novo veículo de investimento destina-se também aos promotores imobiliários que não conseguem escoar casas no mercado e que vão poder alienar os seus activos para arrendamento a sociedades gestoras de fundos de investimento imobiliário. Permite-se aos promotores obter liquidez, sendo ainda dada a possibilidade às famílias de redução dos encargos mensais com a prestação de empréstimo à habitação.
Os fundos fechados com subscrição pública, que terão de ter um montante mínimo de activos de 10 milhões de euros, poderão vir a ser cotados em bolsa e visam o impulso de um mercado de arrendamento mais profissionalizado, aliviando a carga fiscal sobre proprietários e inquilinos.
O novo instrumento legal consagra um conjunto de benefícios fiscais que vão desde a isenção de IMI e IMT para estas transacções até às isenções de IRC e IRS sobre os rendimentos respeitantes às unidades de participação dos fundos. É a resposta do Governo à crise financeira que se faz sentir no mercado imobiliário e no bolso de muitas famílias e que pretende contrariar um dos efeitos mais imediatos: a crise de liquidez que se vive na banca. As instituições financeiras passarão agora a contar com um novo veículo de investimento que lhes permitirá, nos casos em que as hipotecas já tenham sido executadas, alienar a um Fundo os imóveis cujos empréstimos as famílias deixaram de pagar. Nestas situações, o valor do encaixe é levado directamente a resultados, dando a possibilidade aos bancos portugueses de limparem do balanço o crédito malparado, ao deixarem de ter de fazer provisões.
Actualmente, os bancos já têm outras alternativas de limpeza de balanços como a de cessão de créditos litigiosos. Trata-se, porém, de uma venda a desconto, enquanto que com a alienação de imóveis aos futuros FIIAH garantirão um encaixe muito próximo ao valor de mercado dos imóveis.
As reacções ao pacote do arrendamento
A Associação Lisbonense de Inquilinos (ALI) considerou já “positivo”este pacote legislativo, considerando, no entanto, “insuficientes” as medidas que vão ser incluídas na proposta de Orçamento de Estado. O presidente da ALI, Romão Lavradinho, frisou a necessidade de se acabar com a existência de arrendamentos especulativos, considerando que são poucas as famílias que têm a possibilidade de pagar uma renda de 700 a 800 euros.
Por seu lado, o presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, Monteiro de Barros considera que as medidas a anunciar pelo Governo são “um incentivo” e que está a ser dado um passo para o bom caminho.
Marta Passanha, da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios (APFIPP), disse à Lusa que a lei actual já prevê que os fundos de investimento imobiliário invistam em arrendamento. No entanto, o segmento de arrendamento habitacional é pouco significativo, já que esses fundos arrendam sobretudo a escritórios e lojas.
Enviado: 16/10/2008 14:48
