CALDEIRÃO DE BOLSA

Ao pedir ao banco uma alteração para taxa fixa de um crédito já existente, isso dá-lhes o direito de alterarem o spread ? É que os bancos ultimamente aproveitam qualquer pretexto para o fazer.

Boas,

Já há algum tempo que as "swaps" de médio prazo, tipo 10 anos, se encontram num nível interessante.

Estando a atingir-se o fundo das taxas de juro será um dos poucos momentos em que valerá a pena contratar taxa fixa num crédito bancário.

Para quem não preveja amortizar de forma antecipada, visto que a comissão pode ser mais alta, a taxa fixa garante uma melhor gestão orçamental por nos tornar imunes a variações da Euribor.

A diferença entre a Euribor variavel e o "swap" fixo é o prémio que se paga pela estabilidade no valor da prestação durante o periodo do empréstimo.

BN
Garfield

Fui buscar este tópico porque em finais de 2008 alguns analistas aconselhavam fixar as taxas de juros no crédito habitação.

Deve haver pessoas arrependidas de terem seguido os conselhos da altura ( o colega Cibernauta por ex. )

Em Julho há a possibilidade do BCE baixar a taxa de juro o que poderá tornar novamente este tema interessante.

Alguém aqui pensa fixar a taxa de juros do crédito habitação assim que houver uma tendência de inversão na taxa do BCE ?

pode-se qual é o banco que dá essa taxa fixa?

obrigado

Pata-Hari Escreveu:Outra questão: ao contratar um crédito com taxa fixa, o risco da variação da taxa não fica também do lado do banco. O banco vai ao mercado, contrata a taxa nas condições de mercado e, da parte dele, fica sem risco. Soma-lhe um spread e está terminado o processo de contratação de taxa bastanto somar um spread que é a margem de lucro do banco na operação.

Já agora, isso não acontece quando se trata de um empréstimo indexado à Euribor?

Fiquei entao com:
Valor do emprestimo: 100.000€
Prazo: 25 Anos
Spread: 0,35
Taxa fixa a 12 Anos: 3.4%

Bem, o spread é bom certamente! quanto à taxa, acho que podes espreitar as taxas de juro históricas para comparar quantos anos elas estiveram acima e abaixo desse teu valor de 3.55%. Cheira-me que o número de anos acima de 3.55 será surpreendentemente elevado (não te esqueças que, históricamente, a inflação sozinha era mais que isso).

Level 42, explica lá essa porque eu também não percebi. Explica lá como é que funciona o mecanismo de financiamento dos bancos e o crédito que fazem.

Boa noite.

Continuando a conversa da taxa fixa....

Vou agora comprar casa e, como muitas outras pessoas, estou na duvida em escolher taxa fixa ou não. Porque?

Dados:
Valor do emprestimo: 100.000€
Prazo: 25 Anos (para pagar menos juros e mais capital)
Spread: 0,35

O que posso escolher é:
Taxa fixa a 12 Anos: 3.55% (ficarei a pagar cerca de 520€/mês)
OU
Taxa Variavel (media de 360 dias):4,238% (é claro que ainda vai descer)

A curto prazo o que é bom é escolher a taxa variavel, mas será que vai ficar baixo durante muito tempo? Será que para um prazo de 12 Anos 3.55%+Spread não será bom?

Gostaria de saber a vossa opinião pois poderá ajudar a minha decisão.

Por acaso existe uma linha de pensamento (a escola austriaca) que diz que a culpa desta crise é dos Bancos Centrais.

Que ao baixarem as taxas ARTIFICIALMENTE, estão a dar um sinal ARTIFICIAL, que o dinheiro está barato, quando não está, e levando as pessoas a fazerem maus investimentos de capital, e a taxa de maus investimentos é tanto maior, quanto a discrepancia entre a Taxa do MERCADO, e a Taxa artifical do BCE...

E que a economia sem os Bancos Centrais, não teriam estas crises, porque a taxa de juro dos bancos nunca seria muito longe da de Mercado...

Modernices...

Afinal de contas para que servem os Bancos Centrais?
Antes emprestavam dinheiro aos Bancos, conforme a reserva que tivessem (Ouro), hoje não têm reservas, e os Bancos Centrais EMPRESTAM A QUANTIDADE DE DINHEIRO QUE LHES APETECER!

E ainda dizem que a culpa é da falta de regulação, quando se calhar a culpa, é dos Bancos Centrais que INFLACIONAM O SISTEMA SÓ PK SIM (ou pk com taxas baixas e mais dinheiro no sistima os pobrezinhos conseguem ter casa e consumir e serem felizes -> + votos...)

Mas isto são só umas ideias muito liberais, quando claramente se viu que o problema era da falta de regulação (de quê? da bolha da habitação financiada pela Fannie Mae, Freddie Mac e FED?)

Cumprimentos.

Pata-Hari Escreveu:Exacto, Bruno!

(bem-vindo ao fórum!)

Obrigado,

Apenas exponho as minhas ideias, baseadas naquilo que aprendi.Contudo sei que nunca sabemos tudo, e devemos ter sempre espaço para aprendermos mais.
Essa foi a principal razao pelo qual passei de mero espectador para participante.

Cumprimentos,

Bruno Afonso

Exacto, Bruno!

(bem-vindo ao fórum!)

Pensei que os Bancos Centrais funcionassem. Será que não funcionam?

Abaixo os bancos centrais

As pessoas esquecem é que em condiçoes normais os bancos financiam-se às taxas euribor e nao junto do BCE.Pois se o mercado interbancario funcionasse plenamente, ou seja se houvesse fluxos de liquidez, os bancos trocavam entre si o dinheiro.
Ora neste momento é verdade que os bancos estao a financiar junto do BCE a uma taxa inferior à euribor, contudo trata-se de uma situaçao anormal e esporádica.
Só quando houver liquidez no mercado interbancario- o que vai acontecer quando for restabelecida a confiança entre as instuiçoes financeiras, é que os bancos regressam ao mercado interbancario.
À medida que a confiança regressar ao mercado interbancario, as taxas euribor tendem a ajustar às taxas directoras.
Este desfasamento é o resultado da crise financeira actual, e como tal deve-se manter a coerencia e esperar que melhores dias venham.

Cumprimentos,

Bruno Afonso

level42_pt Escreveu:Os bancos financiam-se barato e cobram caro(

Essa afirmação tem muito que se lhe diga e carace completamente de confirmação.

FT

Essa era uma boa. Tão boa que não dá para acreditar.

Tal como está só serve o capital. Os bancos financiam-se barato e cobram caro.

Não deve ser muito prático mas seria muito mais justo para todos.

Talvez nos estejamos a esquecer que são taxas de referencia..... o mercado é o mercado.

medida acertada, era acabar com a Euribor e obrigar os bancos a alterar todos os Creditos a Habitação, para a taxa do BCE.
Se o BCE faz questão em garantir taxas, que assuma este compromisso.
Imaginem a poupança = 5,40-3,75=-1,65
cc

Acho que ninguem me entende. Buáaaaaaaaaaaaaaaa
Mas..... quando as taxas baixarem vou fazer uma 2ª hipoteca c tx fixa por 50 anos......ehehheeheh

level42_pt Escreveu::idea: Acho que se estão a esquecer que as taxas fixas funcionam por periodos sucessivos de 3 ou 5 anos e não pelo periodo global do contrato. As taxas sofrem ajustamentos no fim de cada periodo de 3 ou 5 anos.

A generalidade das instituiçoes financeiras praticam taxas fixas a 3,5,10,20 e 30 anos.De facto durante o periodo contratado, a taxa nao sofre qualquer oscilaçao.No entanto nao esquecer que o periodo contratado para a taxa fixa( na maioria dos casos nao é renovavel), pode nao coincidir com o prazo do emprestimo.

Cumprimentos,

Bruno Afonso

Acho que se estão a esquecer que as taxas fixas funcionam por periodos sucessivos de 3 ou 5 anos e não pelo periodo global do contrato. As taxas sofrem ajustamentos no fim de cada periodo de 3 ou 5 anos.

Outra questão: ao contratar um crédito com taxa fixa, o risco da variação da taxa não fica também do lado do banco. O banco vai ao mercado, contrata a taxa nas condições de mercado e, da parte dele, fica sem risco. Soma-lhe um spread e está terminado o processo de contratação de taxa bastanto somar um spread que é a margem de lucro do banco na operação.

Os clientes podem contratar taxas fixas junto ao seu banco.No entanto as instituiçoes financeiras reflectem nessas taxas as suas expectativas relativamente à evoluçao futura das taxas euribor.
Numa altura em que as taxas estao a bater em maximos historicos, a opçao por esta modalidade pode sair cara no futuro.
Partindo do exemplo da CGD, um cliente que opte por contratar uma taxa fixa a 20 anos terá uma taxa implicita de 5% acrescida do spread.
As pessoas olham, e dizem: mas esta taxa é inferior à taxa variavel.É verdade, mas vao ficar esta taxa durante os 20 anos do contrato, independentemente da evoluçao negativa ou positiva do mercado.
Sabendo nós que as taxas oscilam ao sabor do mercado, ou seja sobem e descem consoante a oferta e procura de dinheiro.
Desta forma, é expectavel que as taxas euribor caiam a curto/medio prazo, e neste caso as taxas variaveis podem ser mais vantajosas.
Nao deixa de ser curioso, que hoje em dia as instituiçoes financeiras promovem mais as taxas fixas do que há 5 anos atras, quando a euribor rondava os 2%.
Pois na altura quem contratou taxas fixas, está hoje a pagar menos pelo seu credito habitaçao na proporçao entre a diferença da taxa contratada e a taxa de mercado(euribor).
Finalizando, na minha modesta opiniao a opçao por cada modalidade deve acima de tudo obedecer a criterios orçamentais que cada pessoa está disponivel a assumir.
Se quer estar sujeito a oscilaçoes ou nao, e acima de tudo valer-se das suas expectativas quanto ao futuro.Pois daqui a 5/10 anos de certeza que as condiçoes de mercado nao serao as mesmas que vivemos hoje.

Cumprimentos,

Bruno Afonso

Presumo que para se ter uma ideia do que esperar que baste olhar para os swaps de X anos.

vmfmcp Escreveu:pois então alguém é capaz de explicar como é que nas simulações da caixa a taxa fixa fica mais barata que a indexada á euribor?

Para as demais condições exactamente iguais - e só assim faz sentido a comparação - uma taxa fixa mais baixa do que a taxa variável apenas pode querer dizer uma expectativa de abaixamento do indexante (normalmente a Euribor a 3, 6 ou 12 meses) durante o período em análise.

Numa simulação, no entanto, basta que eles coloquem uma expectativa de subida do indexante durante o prazo em análise muito elevada para isso acontecer. Convém portanto ver como é que eles calculam as taxas na simulação com taxa variável.

Assim a olhómetro, a taxa fixa deverá corresponder mais ou menos à média das taxas variáveis esperadas durante o período, acrescida (ou descontada) de um spread traduzindo o nível de risco que eles associam à expectativa de variação do indexante.

Ao que julgo saber, nenhum Banco aceitará tomar a simulação como mais do que isso mesmo: Uma simulação...

FT

VALOR Escreveu:Deixo o meu contributo

No ano passado consultei o bcp para simulação a taxa fixa durante a vigência do contrato, e eles têm esse produto, contudo na altura a tx rondava os 9%.

Em contrapartida um familiar chegado celebrou um contrato de taxa fixa por 15 anos a 4,2%,..............em França..................

Deve ser por isso que a nossa Banca está tão sólida

pois então alguém é capaz de explicar como é que nas simulações da caixa a taxa fixa fica mais barata que a indexada á euribor?