CALDEIRÃO DE BOLSA

Toninho

Tens razão; a simulação que eu fiz era para 5000 euros . Mas não consigo perceber como fica mais vantajoso amortizar o empréstimo de maior taxa e prazo mais curto.


Barra

O empréstimo com a taxa maior foi negociado há 6 anos e o outro há 2 anos. Mas eu acho que o Totta nunca cobra penalização por amortização antecipada

Bjs e boa noite

Maria João


PS- Não sei colocar os textos dentro de um quadrinho como todos fazem Como é
PS

marijon Escreveu:Toninho

Eu estive a fazer 2 simulações:

Se amortizar o empréstimo de taxa maior e prazo mais curto em 10000 euros diminuo a prestação em 41,94 euros/mês.

Amortizando no mesmo valor o outro empréstimo diminuo apenas em 30,53 euros/mês.

Multiplicando pelo nº de anos que falta para cada um dá-me que poupo no 1º caso 7015,92euros ( que corresponde ao empréstimo da habitação própria); no 2º caso poupo 8120,98euros.

Portanto vai de encontro ao que tu dizes: mensalmente não diminuo tanto a prestação, mas no final do prazo poupo mais em juros.


Bjs

Maria João

Cara Maria João,

Faço notar que as contas não batem certo. A mensalidade de um empréstimo de 10000 euros é:

- 58,16 a uma taxa de 5,14% e prazo de 26 anos;

- 85,01 a uma taxa de 5,41% e prazo de 14 anos.

Como os teu números estão tão desfasados disto presumo que houve algum engano. Seria o montante 5000 euros?

Tendo em consideração o montante da amortização (que ainda é significativo) eu recomendaria o seguinte. Amortizar o empréstimo mais curto e de taxa mais alta. Fazer no início de cada ano (incluindo este já) uma amortização de valor igual ao que poupas na mensalidade em relação à situação alternativa. Isto é se no primeiro ano há uma diferença de 26,85 euros (=85,01-58,16) nas mensalidades, então amortizar 322,20 (=12*26,85) no ínicio do primeiro ano.

Não fiz contas em detalhe mas posso assegurar que se pouparia mais de 200 euros desta forma.

Isto é apenas uma sugestão. Eu até podia conseguir ser mais explícito e preciso mas isto exige algumas contas e eventualmente não se justifica.

marijon,

Eu não disse o contrário.
Pelo facto até te dou os parabéns.
Não questiono isso.

A questão é, á quanto tempo negociaste o teu empréstimo? antes ou depois das novas regras?

marijon Escreveu:Cereal, Barra

Tenho e empréstimo no Totta e tenho a certeza que não pago os 0,5% de penalização


Maria João

já andaste com ameaças de mudar de banco...eheeheheh

Cereal, Barra

Tenho e empréstimo no Totta e tenho a certeza que não pago os 0,5% de penalização


Maria João

Sim, já perguntei em alguns bancos e todos me referem que o valor de 0,5% pela amortização não é negociável. Em tempos (mais de 1 ano) era possível negociar, mas antes da revisão da lei, agora é impossível, dizem não ter margem...

Dizem que contratam empréstimos na base de 25, 30, 40, 50 anos e mais, e é com essas premissas que calculam os spreads, comissões, etc.. Dificilmente (para não dizer impossível) conseguem a redução da comissão de amortização antecipada de capital ou mudança do crédito para outra instituição.

mesmo que no contrato tenha 0 zero penalização, os bancos ajustaram-se para cobrar o 0,5 de lei...

tive essa experiÊncia numa amortização depois de Abril.

portanto não é factor de comparação.

marijon Escreveu:Cerealkiller

Também já tinha pensado nisso.Por tudo, mais vale amortizar a que não é habitação própria, por causa do Irs e por coincidência ser a de prazo maior, logo onde pago mais juros


Gonçalonr

No Banco onde tenho os empréstimos não tenho qualquer penalização por amortizações antecipadas.

Maria João

i

No meu Banco, tenho como penalização os 0,5% que correspondem ao limite máximo. No entanto, no contrato multiusos, tenho 0,5% mas com um valor mínimo a pagar

Toninho

Eu estive a fazer 2 simulações:

Se amortizar o empréstimo de taxa maior e prazo mais curto em 10000 euros diminuo a prestação em 41,94 euros/mês.

Amortizando no mesmo valor o outro empréstimo diminuo apenas em 30,53 euros/mês.

Multiplicando pelo nº de anos que falta para cada um dá-me que poupo no 1º caso 7015,92euros ( que corresponde ao empréstimo da habitação própria); no 2º caso poupo 8120,98euros.

Portanto vai de encontro ao que tu dizes: mensalmente não diminuo tanto a prestação, mas no final do prazo poupo mais em juros.


Bjs

Maria João

marijon Escreveu:Cerealkiller

Também já tinha pensado nisso.Por tudo, mais vale amortizar a que não é habitação própria, por causa do Irs e por coincidência ser a de prazo maior, logo onde pago mais juros


Gonçalonr

No Banco onde tenho os empréstimos não tenho qualquer penalização por amortizações antecipadas.

Maria João

Não é para contrariar muito mas na verdade o que seria melhor devia ser mesmo amortizar o empréstimo de taxa maior desde que a mensalidade daí obtida continuasse a dar o reembolso máximo de IRS (e imaginando que os seguros têm prémios equivalentes). No entanto, tal como eu disse anteriormente, isto só compensaria se fosse acompanhado de uma disciplina que obrigaria a fazer amortizações todos os meses (e até podia ser no empréstimo mais longo). Provavelmente isto na prática não faz muito sentido, mas sinceramente eu perante uma situação do género, se soubesse que ainda poupava alguma coisa que valesse a pena imaginaria-me a fazer amortizações todos os meses. Nas amortizações que fiz até hoje só precisei de enviar um email com antecedência. Não havendo encargos, basta reenviar o email todos os meses e a coisa é quase automática. Eventualmente o funcionário do banco é que pode não achar muita piada...

Mas pronto, isto é apenas uma divagação teórica, porque realmente até faz algum sentido que para se pagar mais por mês se amortize o empréstimo de taxa menor. É uma forma simples de se pagar mais por mês sem ter grandes chatices...

Abraço.

Esses 0,5% penso serem o limite máximo que a actual lei permite.

Agora negociar isso com o banco é que é capaz de ser mais complicado.

Cerealkiller

Também já tinha pensado nisso.Por tudo, mais vale amortizar a que não é habitação própria, por causa do Irs e por coincidência ser a de prazo maior, logo onde pago mais juros


Gonçalonr

No Banco onde tenho os empréstimos não tenho qualquer penalização por amortizações antecipadas.

Maria João

Atenção a um pormenor que julgo importante: no caso do contrato que seja para obras, multiusos ou outro qualquer, ver qual o custo da amortização antecipada que não é obrigatoriamente os 0,5% definidos por lei.

marijon Escreveu:Tenho dois empréstimos à habitação com duas taxas ligeiramente diferentes: 5,41% e 5,14% e prazos de 14 e 26 anos.

Alguém possui uma fórmula que permita calcular com exactidão qual é preferível amortizar.

Pelos meus cálculos compensa mais o que tem o prazo mais alargado, mas gostava de ter dados mais concretos

Desde já agradeço

Maria João

Compensa amortizar aquela que não tens beneficio de irs,... uma vez que só uma delas é que deve estar como habitação permanente...

Toninho

Obrigada pela participação e pela ajuda

Maria João

marijon Escreveu:Tenho dois empréstimos à habitação com duas taxas ligeiramente diferentes: 5,41% e 5,14% e prazos de 14 e 26 anos.

Alguém possui uma fórmula que permita calcular com exactidão qual é preferível amortizar.

Pelos meus cálculos compensa mais o que tem o prazo mais alargado, mas gostava de ter dados mais concretos

À partida compensa mais amortizar o empréstimo com taxa maior pois vai-se poupar nos juros que se paga ao banco.

No entanto as coisas na prática acabam por ser um pouco mais subtis. No caso concreto exposto, acontece que ao amortizar-se o empréstimo de taxa mais alta, fica-se a pagar menos por mês somando as 2 mensalidades. Só que fazendo a comparação com a alternativa de se amortizar o empréstimo de taxa mais baixa (e prazo mais longo) pode dar ideia que não compensa. E essa ilusão resulta do facto de que quando se paga mais por mês acaba-se por pagar menos juros ao fim.

Não é fácil comparar as 2 alternativas. No entanto é possível, pelo menos teoricamente, fazendo o seguinte:

1. Por um lado amortizar x ao empréstimo de taxa mais baixa e registar o montante y que se poupa ao fim do mês;

2. Por outro, amortizar x ao empréstimo de taxa mais alta e notar que o montante yy que se poupa ao fim do mês é maior que y (principalmente por causa do prazo ser mais curto). De modo a criar a situação comparativa optimal ao caso 1., devia-se passar a aumentar a mensalidade paga no empréstimo de taxa mais alta de modo que a soma das 2 mensalidades seja igual à da situação 1. Isto é, pagar mais yy-y por mês no empréstimo em questão. Isso faria com que esse empréstimo acabasse antes dos 14 anos inicialmente estipulados. A partir desse momento e até aos 14 anos passar a amortizar mensalmente no empréstimo que resta (o de taxa mais baixa) exactamente o que se pagaria mensalmente na situação 1. (relativamente aos 2 empréstimos).

Comparando 1. e 2. nota-se que ao fim dos 14 anos o montante em dívida no empréstimo mais longo é menor no caso 2., apesar do esforço financeiro ter sido exactamente igual nos dois casos. Isto é, amortização inicial igual e pagamentos mensais iguais.

Teoricamente as coisas funcionam, na prática surgem alguns obstáculos evidentes. Ainda assim não é totalmente impossível pôr um esquema semelhante em prática desde que o banco em questão não exija montantes mínimos de amortização nem comissões significativas para esse efeito.

Para concluir, devo apenas referir que de um ponto de vista geral quanto mais cedo se amortizar e quanto mais baixo fôr o juro, melhor. A ilusão que poderás ter nos cálculos que fizeste resulta provavelmente de estares a comparar 2 situações em que a amortização do empréstimo de taxa mais baixa é totalmente compensada pelo ganho de haver um montante significativo de amortizações feitas mais cedo. Espero que faça algum sentido...

Tenho dois empréstimos à habitação com duas taxas ligeiramente diferentes: 5,41% e 5,14% e prazos de 14 e 26 anos.

Alguém possui uma fórmula que permita calcular com exactidão qual é preferível amortizar.

Pelos meus cálculos compensa mais o que tem o prazo mais alargado, mas gostava de ter dados mais concretos

Desde já agradeço

Maria João

Bom Dia,

Tenho actualmente um credito com taxa de 120% euribor a 1 mes. Foi-me feita uma proposta para alterar para euribor a 6 meses + 0,45%.
Parece-me que neste momento dá quase igual mas na vossa opinião, o que fariam?
Pode alguém calcular a alteração em euros para um valor mensal de €1000?
Obrigado

Cumprimentos

silvaxico Escreveu:

goncalonr Escreveu:As prestações do CH são pagas postecipadamente e não antecipadamente. Significa isto que se paga a amortização do capital do final do mês e não no início.

Assim, a prestação vincenda é o valor da amortização do mês que decorre que tem de ser paga integralmente. Acho que todos os contratos de CH são assim.

Com o distrate, o Banco tem de entregar uma Declaração de Dívida, mas o juro decorrido e a prestação vincenda... desses não escapam!

goncalonr,

mas se o cliente disse que queria transferir o empréstimo e depois disso pagou a última prestação, não faz sentido fazer mais nenhuma amortização depois disso. Fazendo essa amortização, o valor correspondente terá de ser subtraído ao valor a transferir para o outro banco (acho eu).

Desculpe só agora lhe responder, falta de tempo... isso concordo plenamente! Custa-me é um pouco acreditar que a meio do mês a prestação do mês que corre já esteja paga

Por isso alertei para o facto das prestações serem pagas postecipadamente. Mas se efectivamente a amortização de capital correspondente ao mês em curso já foi efectuada, então não faz sentido pagar uma prestação vincenda. Aí há uma duplicação clara!

Aquilo que deverá acontecer é no dia da escritura, a Declaração em Dívida já ter o valor deduzido da prestação vincenda (o mês em curso), e o Cliente terá de pagar ao novo banco a partir desse dia. Há sempre uma duplicação entre bancos (prestação vincenda vs. prestação a iniciar no novo banco). O que não deve haver é duplicação no próprio banco!

goncalonr Escreveu:As prestações do CH são pagas postecipadamente e não antecipadamente. Significa isto que se paga a amortização do capital do final do mês e não no início.

Assim, a prestação vincenda é o valor da amortização do mês que decorre que tem de ser paga integralmente. Acho que todos os contratos de CH são assim.

Com o distrate, o Banco tem de entregar uma Declaração de Dívida, mas o juro decorrido e a prestação vincenda... desses não escapam!

goncalonr,

mas se o cliente disse que queria transferir o empréstimo e depois disso pagou a última prestação, não faz sentido fazer mais nenhuma amortização depois disso. Fazendo essa amortização, o valor correspondente terá de ser subtraído ao valor a transferir para o outro banco (acho eu).

Foi pedido antecipadamente acerca de 1 mês.

em termos gerais, não podes pagar a mesma prestação nos dois bancos...

Vê se no documento que o teu banco enviou ao teu novo banco com o capital em dívida já não estava deduzida a prestação que te estão a exigir... se não estiver, então pede-lhes para corrigir, pois se estás a pagar uma prestação adicional, o capital em dívida tem de ser menor...

Um abr
Nuno

Auditor Escreveu:

silvaxico Escreveu:Se bem percebi já tens a prestação deste mês paga.

Na data da transferência pagas os juros do período que decorreu desde o pagamento da última prestação até à data da escritura.

Acho que não te podem pedir mais pagamento nenhum.

Pois é , mas exigem mais um com o nome de "Total de Prestações Vincendas ".
Agora não sei se isto é legal.

Legal não poderá ser...
Em condições normais, avisas o banco com antecedência que vais liquidar o empréstimo, pagas a penalização e mais nada...

Se te estão a cobrar mais uma prestação, só se for por não teres avisado o banco atempadamente.
Digo eu.

As prestações do CH são pagas postecipadamente e não antecipadamente. Significa isto que se paga a amortização do capital do final do mês e não no início.

Assim, a prestação vincenda é o valor da amortização do mês que decorre que tem de ser paga integralmente. Acho que todos os contratos de CH são assim.

Com o distrate, o Banco tem de entregar uma Declaração de Dívida, mas o juro decorrido e a prestação vincenda... desses não escapam!

silvaxico Escreveu:Se bem percebi já tens a prestação deste mês paga.

Na data da transferência pagas os juros do período que decorreu desde o pagamento da última prestação até à data da escritura.

Acho que não te podem pedir mais pagamento nenhum.

Pois é , mas exigem mais um com o nome de "Total de Prestações Vincendas ".
Agora não sei se isto é legal.