CALDEIRÃO DE BOLSA

artista Escreveu:Relativamente a este assunto também me aconteceu uma coisa estranha mas ainda nem tive tempo de falar com o banco para me explicarem a situação, se alguém aqui conseguir arranjar uma explicação lógica agradecia:

Tenho dois créditos à habitação, a taxa de referência dos dois é a Euribor 6M, este mês recebi duas cartas a dizerem-me que as prestações iriam sofrer alterações, acontece que num caso esta subiu e no outro desceu e a justificação é a mesma nos dois casos "alteração da taxa de juro"!!?

Cumprimentos a todos

Veja os documentos complementares da escritura para ver as regras de revisão da taxa, que podem ser diferentes do contrato principal de hipoteca do outro contrato para obras ou multiusos...

Relativamente a este assunto também me aconteceu uma coisa estranha mas ainda nem tive tempo de falar com o banco para me explicarem a situação, se alguém aqui conseguir arranjar uma explicação lógica agradecia:

Tenho dois créditos à habitação, a taxa de referência dos dois é a Euribor 6M, este mês recebi duas cartas a dizerem-me que as prestações iriam sofrer alterações, acontece que num caso esta subiu e no outro desceu e a justificação é a mesma nos dois casos "alteração da taxa de juro"!!?

Cumprimentos a todos

Sam Escreveu:

toninho Escreveu:Com os dados apresentados é ímpossível que essa subida se deva apenas à Euribor.

Pois é o que eu acho, mas o gestor de conta diz que é a revisão. Eu bem que tentei argumentar que não é possível, mas pronto, vou ter que fazer as simulações e ir ao balcão, e nem que tenha que pedir para fazer as contas á minha frente

A subida pode ser porque:

1-Assumiste um acordo de cross selling para aquisiçao de N produtos no sentido de te baixar o spread. Nao adquiriste os produtos. O banco pode ter subido a taxa.
2- Contrataste periodos de carência ou spreads zero inícial, etc. Se assim foi pode ter acabado neste momento esse periodo de carência.
3- Se os pontos anteriores nao sao validos entao subida só pode ser referente a actualizaçao da taxa Euribor, uma vez que o spread nao é actualizado. Só tens de confirmar as datas em que a revisao aconteceu e verficiar se a média do ultimo mês signficava uma alteraçao tao signfictiva.


No entanto, atendendo ao valor do aumento, considerando o capital em dívida, a cotaçao da Euribor no periodo, variaçao a qual se procede à revisao, é certo que nao se trata de revisao da Euribor, pelo que estou inclinado para que seja o ponto 2 apresentado acima.

nunofaustino Escreveu:

lutav Escreveu:simulacao best, para 35 anos, com mesma mensalidade, que BCP para 50...

(será que me estavam a tentar ir ao c... rabito?
realmente, um gajo tem de correr as capelinhas todas...)

Lutav, isso é uma diferença demasiado gd... vê se a esmola n é muito grande... arranja uma terceira opinião...

Um abr
Nuno

Nuno, com o teu post, foi dar nova olhada;

valor de emprestimo considerado no BCP, é 8% superior; e meu IRS bruto nao estava correcto (mais baixo que no BEST )

mas mesmo assim...

Pai Mesmo Muito Feliz que até mete Nojo:

Sim, nao ando com tempo (para in loco), mas pelos sites, ja da para ter uma ideia, e definitivamente, BCP tem outros problemas para resolver; tenho "esperança" no BES, por sermos "amigos"

beijos e abraços

(este meu processo, ainda vai ser uma novela...)

Lutav

Compensa correr capelas. Em Agosto de 2007 antes de ir chatear o banco onde tenho o empréstimo, estive a fazer simulações online em 12 bancos. A diferença entre o 1º e o 12º era de 13% (em cálculo que considerava o custo da amortização, seguros de vida e seguro multiriscos).

A lista de bancos foi: CGD, BBVA, BPI, BES, Millenium BCP, Montepio, B. Popular, BPN, Banif, Barclays, Deutche Bank, Finibanco. (SantanderTotta não consegui simular online)

Os 6 melhores, do 1º para o 6º, foram: Barclays, Montepio, CGD, BES, BPI, BCP.

Nota que não tive em conta outras condicionantes de ter conta nos bancos (custos de manutenção, custos médios de utilização - transferências, cheques). Assumi sempre que aderia ao mínimo de produtos, nomeadamente 2xVISA, domiciliações de ordenado e pagamentos, os seguros supra-citados, net banking...

Compensa mesmo dar uma volta. E atenção aos preconceitos "contra" a CGD. Alguns já não são actuais e outros... Poderão compensar, se a poupança for grande.

lutav Escreveu:simulacao best, para 35 anos, com mesma mensalidade, que BCP para 50...

(será que me estavam a tentar ir ao c... rabito?
realmente, um gajo tem de correr as capelinhas todas...)

Lutav, isso é uma diferença demasiado gd... vê se a esmola n é muito grande... arranja uma terceira opinião...

Um abr
Nuno

goncalonr Escreveu:O seguro multiriscos tem o prémio indexado ao valor da apólice que, normalmente, é assente numa avaliação feita pela seguradora de um potencial "custo de reconstrução". Logo, não tem a ver com o empréstimo em dívida.

O seguro de vida, como disse, tem o prémio indexado à idade, quanto mais velho ficar, mais caro é o prémio!

Portanto, e resumindo, acho eu (sem certezas) que os prémios de seguros obrigatórios decorrentes de um CH não estão indexados ao capital em dívida

o seguro multiriscos está indexado ao valor atribuido pelo banco ao imovel, no inicio da contratação do empréstimo, para efeitos de reconstrução do mm e deverá mudar todos os anos ... para mais, uma vez que que no minimo deverá estar indexado à inflação

o seguro de vida está directamente indexado ao valor em divida ... qt menor o valor em divida, menor terá que ser o valor do prémio ... todos os meses o prémio de seguro de vida deverá ser menor ao do mês anterior pq o valor em divida tb o será

goncalonr Escreveu:O seguro multiriscos tem o prémio indexado ao valor da apólice que, normalmente, é assente numa avaliação feita pela seguradora de um potencial "custo de reconstrução". Logo, não tem a ver com o empréstimo em dívida.

O seguro de vida, como disse, tem o prémio indexado à idade, quanto mais velho ficar, mais caro é o prémio!

Portanto, e resumindo, acho eu (sem certezas) que os prémios de seguros obrigatórios decorrentes de um CH não estão indexados ao capital em dívida

Tal como disse o prémio do seguro multiriscos está indexado ao valor da avaliação, mas no seguro de vida o prémio está indexado ao valor da dívida. A idade é um factor de correcção adicional.

Normalmente as seguradoras fazem a correcção do prémio do seguro de vida anualmente estando o valor da divida a variar mensalmente, este era o alerta recente da Deco. O que se passa também muitas vezes é que muitos empréstimos para compra de casa é feito por casais, e ambos pagam individualmente o prémio do seguro de vida que cobre 100% da dívida que pode ser repartido por ambos.

simulacao best, para 35 anos, com mesma mensalidade, que BCP para 50...

(será que me estavam a tentar ir ao c... rabito?
realmente, um gajo tem de correr as capelinhas todas...)

goncalonr Escreveu:
O seguro de vida, como disse, tem o prémio indexado à idade, quanto mais velho ficar, mais caro é o prémio!

xiii

afinal tenho um factor de risco que não sabia...

grato pela explicação

pesconde Escreveu:

goncalonr Escreveu:
Presumo que esteja a falar do seguro de vida, correcto? É que acho que o valor do prémio não varia de acordo com o capital em dívida mas antes com a idade do segurado...

é a soma dos 2 ( multiriscos e Vida)

o que é estranho é que não apresentei/apresento "factores de risco para o banco"

O seguro multiriscos tem o prémio indexado ao valor da apólice que, normalmente, é assente numa avaliação feita pela seguradora de um potencial "custo de reconstrução". Logo, não tem a ver com o empréstimo em dívida.

O seguro de vida, como disse, tem o prémio indexado à idade, quanto mais velho ficar, mais caro é o prémio!

Portanto, e resumindo, acho eu (sem certezas) que os prémios de seguros obrigatórios decorrentes de um CH não estão indexados ao capital em dívida

goncalonr Escreveu:
Presumo que esteja a falar do seguro de vida, correcto? É que acho que o valor do prémio não varia de acordo com o capital em dívida mas antes com a idade do segurado...

é a soma dos 2 ( multiriscos e Vida)

o que é estranho é que não apresentei/apresento "factores de risco para o banco"

pesconde Escreveu:

O tempo dos spreads de 0,25% para já terminou...

se subscrever um pack de produtos do banco, desde o visa até ao PPr passando pelo crédito para ir férias para as canárias, mas também, para comprar aquele colar de rubis para oferecer a quem gostamos, somos capazes conseguir uma taxa assim.
Quero crer que quanto mais o banco ficar a ganhar connosco menos spread eles debitam, por exemplo no CH. ( já tem de onde o ir buscar que estão dispostos a abdicar do spread)

Já agora e aproveitando o tópico, vi no J Neg que existem
seguros indexados ao CH que pecam por não acompanharem a divida existente.

No meu caso em especial, aquando da subscrição do CH, fui obrigado a subscrever os seguros pelo mesmo Banco (BCP).
Noto, contudo, que apesar de a divida decrescer, o valor dos seguros mantêm-se por igual desde o inicio do crédito.

Alguém sabe se para mudar o seguro é necessário também fazer outra escritura?

Presumo que esteja a falar do seguro de vida, correcto? É que acho que o valor do prémio não varia de acordo com o capital em dívida mas antes com a idade do segurado...

O tempo dos spreads de 0,25% para já terminou...

se subscrever um pack de produtos do banco, desde o visa até ao PPr passando pelo crédito para ir férias para as canárias, mas também, para comprar aquele colar de rubis para oferecer a quem gostamos, somos capazes conseguir uma taxa assim.
Quero crer que quanto mais o banco ficar a ganhar connosco menos spread eles debitam, por exemplo no CH. ( já tem de onde o ir buscar que estão dispostos a abdicar do spread)

Já agora e aproveitando o tópico, vi no J Neg que existem
seguros indexados ao CH que pecam por não acompanharem a divida existente.

No meu caso em especial, aquando da subscrição do CH, fui obrigado a subscrever os seguros pelo mesmo Banco (BCP).
Noto, contudo, que apesar de a divida decrescer, o valor dos seguros mantêm-se por igual desde o inicio do crédito.

Alguém sabe se para mudar o seguro é necessário também fazer outra escritura?

lutav Escreveu:

goncalonr Escreveu:Huum... talvez não seja assim tão fácil hoje em dia. Desde que a crise do subprime rebentou, os bancos têm apertado muito nas condições de concessão de crédito... acho que hoje em dia deve ser difícil (a não ser em casos específicos) arranjar spreads abaixo de 0,5%.

O tempo dos spreads de 0,25% para já terminou...

ando a fazer simulacoes em varios bancos, e ja obti uma resposta deste genero: podemos negociar outras coisas, mas nao o spread (no caso especifico, 1%!)

beijos e abraços

Pois é... acho que tem qualquer coisa a ver com esta chamada crise do risco, subprime ou qualquer coisa assim do género

Os bancos não se vão voltar a meter noutra igual tão cedo

goncalonr Escreveu:Huum... talvez não seja assim tão fácil hoje em dia. Desde que a crise do subprime rebentou, os bancos têm apertado muito nas condições de concessão de crédito... acho que hoje em dia deve ser difícil (a não ser em casos específicos) arranjar spreads abaixo de 0,5%.

O tempo dos spreads de 0,25% para já terminou...

ando a fazer simulacoes em varios bancos, e ja obti uma resposta deste genero: podemos negociar outras coisas, mas nao o spread (no caso especifico, 1%!)

beijos e abraços

mapaman Escreveu:Boas,"erros" desses deve ser dificil encontrar,bem mais fácil deve ser baixar esse spread de .8 que me parece claramente exagerado nos dias que correm.
cumps

Huum... talvez não seja assim tão fácil hoje em dia. Desde que a crise do subprime rebentou, os bancos têm apertado muito nas condições de concessão de crédito... acho que hoje em dia deve ser difícil (a não ser em casos específicos) arranjar spreads abaixo de 0,5%.

O tempo dos spreads de 0,25% para já terminou...

Boas,"erros" desses deve ser dificil encontrar,bem mais fácil deve ser baixar esse spread de .8 que me parece claramente exagerado nos dias que correm.
cumps

[Bem faltam 21 anos e 2 meses e pelo excel dá me 168€ para uma taxa de 5.6% ( que é a que dizem que eu tenho), o que quer dizer qua a taxa base calculada anda na ordem dos 4.8%. Mesmo assim ainda tem 6€ de diferença.[/quote]
Atenção se é o chamado crédito dois em um, e se este crédito e o segundo, tembém paga imposto de selo que é 4/1000.

eu axo que ñ fazem média pois eu fui ao banco pedir explicações sobre isso e o que me disseram foi que a minha prestação cai a 25 de cada mês, então quando faz os 3 meses tenho que ver a que taxa tava a euribor no mês anterior.Já vi e bateu certo.

Deve ver o que tem estipulado na escritura relativamente às condições de revisão dos juros, de 3 em 3 meses (dado que tem a Eur 3m).

No entanto, a nova lei do CH, também define regras relativamente ao cálculo dos juros e se não estou em erro, os juros são calculdados com base na média mensal do mês anterior ao mês em que são revistos.

Ou seja, se o seu empréstimo foi revisto em Janeiro, os juros foram calculados com base na média da Eur 3m de Dezembro... o que significa que o Banco deve ter razão porque nesse mês a Eur 3m estava bem alta

Espero ter podido ajudar.

Abraço a todos!

Fibonacci Escreveu:A Euribor nos últimos meses até tem descido...
O que pode acontecer é que a revisão é feita com base numa média qualquer. Confirma isso na escritura.

Para fazeres a simulação, é necessário também o prazo.

Vê no ficheiro em anexo e faz algumas simulações.

Fibo

Bem faltam 21 anos e 2 meses e pelo excel dá me 168€ para uma taxa de 5.6% ( que é a que dizem que eu tenho), o que quer dizer qua a taxa base calculada anda na ordem dos 4.8%. Mesmo assim ainda tem 6€ de diferença.

toninho Escreveu:Com os dados apresentados é ímpossível que essa subida se deva apenas à Euribor.

Pois é o que eu acho, mas o gestor de conta diz que é a revisão. Eu bem que tentei argumentar que não é possível, mas pronto, vou ter que fazer as simulações e ir ao balcão, e nem que tenha que pedir para fazer as contas á minha frente

Com os dados apresentados é ímpossível que essa subida se deva apenas à Euribor.

A Euribor nos últimos meses até tem descido...
O que pode acontecer é que a revisão é feita com base numa média qualquer. Confirma isso na escritura.

Para fazeres a simulação, é necessário também o prazo.

Vê no ficheiro em anexo e faz algumas simulações.

Fibo