Interessados na TAP têm dois meses para se posicionarem

[kpt]

Reformula o teu cenário porque da forma como o colocaste, isto é, comprar uma casa por 60.000 (independentemente de ter sido ou não com empréstimo) e vender a mesma casa por 60.000 (independentemente de estar a dever ao banco), não há qualquer mais-valia em cima da mesa.

Reformulando, para este cenário:

1.se comprar uma casa por 50000 com um empréstimo de 50000
2.se vender essa casa por 60000, onde devo 40000 ao banco (ficaria com 20000)
3.se pagar à imobiliária 5000
4 então ficaria com 15000 e uma mais-valia de 10000
5.e se comprar outra casa de 75000 com um empréstimo de 70000 (considerando que abati 5000)

Teria de pagar mais valias ao estado de quanto?
- dos 20000 que ganhei?
- dos 15000 que ficaram comigo?
- dos 10000 de mais-valia?
- dos 5000 que não foram abatidos ao novo empréstimo?
- ou nada, porque o valor de compra em 5) foi superior à mais valia da venda em 2)?

Em primeiro lugar, o que ganhaste não são 20.000, isso foi a liquidez com que ficaste, o que é uma coisa totalmente diferente.

Em segundo lugar aquilo que tu deves ao banco ou não, ou a forma como compraste a nova casa, não interessa directamente para efeitos de apuramento da mais-valia existente.

A mais-valia é sempre dada pelo valor de realização (venda) menos o valor de compra e deduzidos os custos suportados e efectivamente necessários com a compra e a venda da habitação.

Ou seja, no teu caso a tua mais-valia é sempre de:
60.000 - 50.000 - 5.000 (custos com a venda) = 5.000

Como a mais-valia é tributada em apenas 50% do seu valor, na prática a tua mais-valia tributável é de apenas 2.500.

Contudo, como reinvestiste na compra de uma nova casa, há que ponderar se podes ou não beneficiar do regime de reinvestimento, através do qual podes isentar total ou parcialmente a tua mais-valia de 2.500.

Só poderás beneficiar desse regime se o valor de venda, ou seja, os 60.000, deduzidos da amortização do empréstimo da habitação que vendes, os 40.000, for reinvestido na nova casa.

Em termos práticos, se os 20.000 (60.000 - 40.000) for aplicado na nova casa, poderás isentar totalmente a tua mais valia.

Se, por exemplo, apenas reinvestires 10.000, apenas podes isentar a mais-valia de 5.000 em 50% (10.000/20.000), o que quer dizer que a tua mais-valia tributável será de 5.000 x 50% (pela isenção) x 50% (porque a valia é sempre tributada em apenas metade do seu valor) = 1.250.

Contudo, no exemplo que referes, vais comprar uma casa de 75.000 com um empréstimo de 70.000.

Ou seja, do teu próprio dinheiro apenas vais aplicar/reinvestir 5.000 na compra da nova casa, o que quer dizer que apenas podes isentar a tua mais-valia em 25% (5.000/20.000).

Como tal, a tua mais-valia tributável será de 1.875 (5.000 x (100% - 25%) x 50%)

O imposto exacto que vais pagar já depende do escalão de IRS a que fores tributado, não te consigo dizer.

O que consigo dizer é que apenas 1.875 vão ser acrescidos ao teu rendimento para efeitos de tributação.

Nota, ainda assim, que de uma mais-valia real de 5.000 conseguiste, mesmo sem isentar totalmente a valia, apurar uma mais-valia tributável apenas de 1.875 (25% da valia total real).

EDIT: Atenção que o regime de investimento só é aplicável se tanto a casa que compras como a casa que vendes forem destinadas à tua habitação própria e permanente!

[Marco Martins]

Reformula o teu cenário porque da forma como o colocaste, isto é, comprar uma casa por 60.000 (independentemente de ter sido ou não com empréstimo) e vender a mesma casa por 60.000 (independentemente de estar a dever ao banco), não há qualquer mais-valia em cima da mesa.

Reformulando, para este cenário:

1.se comprar uma casa por 50000 com um empréstimo de 50000
2.se vender essa casa por 60000, onde devo 40000 ao banco (ficaria com 20000)
3.se pagar à imobiliária 5000
4 então ficaria com 15000 e uma mais-valia de 10000
5.e se comprar outra casa de 75000 com um empréstimo de 70000 (considerando que abati 5000)

Teria de pagar mais valias ao estado de quanto?
- dos 20000 que ganhei?
- dos 15000 que ficaram comigo?
- dos 10000 de mais-valia?
- dos 5000 que não foram abatidos ao novo empréstimo?
- ou nada, porque o valor de compra em 5) foi superior à mais valia da venda em 2)?

[Pastel]

Boas

pegando neste tópico, aproveito para pedir esclarecimentos a quem os saiba dar:

Comprei uma moradia no final do ano passado aproveitando um negócio que me pareceu bom na altura.

Como não tinha o capital todo, recorri ao crédito bancário para cobrir 2/3 do valor da aquisição, enquanto colocava o apartamento onde vivia à venda.

Só o consegui vender, cerca de 6 meses depois de efectuar a escritura de compra da moradia.

Entretanto vou ter de fazer obras na moradia pois está a precisar.

Perguntas:

- posso ainda assim, apesar de o ter vendido depois da aquisição da moradia, invocar que a venda do ap é para ajudar a pagar a moradia e assim evitar a tributação das mais valias?

Agradeço as vossas respostas.

Salvo erro, regra geral, uma pessoa tem 2 anos desde a venda para reaplicar as mais-valias, ou 1 ano para trás (antes da venda). Julgo que a lei não mudou aqui.

Sugestão que dou a todos os meus clientes: Ir às Finanças e perguntar directamente. Normalmente compensa a deslocação

[kpt]

Então, para este cenário:

1.se comprar uma casa por 60000 com um empréstimo de 60000
2.se vender essa casa por 60000, onde devo 40000 ao banco
3.se pagar à imobiliária 5000
4 então ficaria a ganhar 15000
5.e se comprar outra casa de 75000 com um empréstimo de 70000

Teria de pagar mais valias ao estado de quanto?
- dos 20000 que ganhei?
- dos 15000 realmente ganhos?
- dos 10000 não abatidos ao novo empréstimo?
- ou nada, porque o valor de compra em 1) foi igual ao da venda em 2)?

Reformula o teu cenário porque da forma como o colocaste, isto é, comprar uma casa por 60.000 (independentemente de ter sido ou não com empréstimo) e vender a mesma casa por 60.000 (independentemente de estar a dever ao banco), não há qualquer mais-valia em cima da mesa.

[Marco Martins]

Então, para este cenário:

1.se comprar uma casa por 60000 com um empréstimo de 60000
2.se vender essa casa por 60000, onde devo 40000 ao banco
3.se pagar à imobiliária 5000
4 então ficaria a ganhar 15000
5.e se comprar outra casa de 75000 com um empréstimo de 70000

Teria de pagar mais valias ao estado de quanto?
- dos 20000 que ganhei?
- dos 15000 realmente ganhos?
- dos 10000 não abatidos ao novo empréstimo?
- ou nada, porque o valor de compra em 1) foi igual ao da venda em 2)?

[LTCM]

Obrigado pelas respostas.

Boas

pegando neste tópico, aproveito para pedir esclarecimentos a quem os saiba dar:

Comprei uma moradia no final do ano passado aproveitando um negócio que me pareceu bom na altura.

Como não tinha o capital todo, recorri ao crédito bancário para cobrir 2/3 do valor da aquisição, enquanto colocava o apartamento onde vivia à venda.

Só o consegui vender, cerca de 6 meses depois de efectuar a escritura de compra da moradia.

Entretanto vou ter de fazer obras na moradia pois está a precisar.

Perguntas:

- posso ainda assim, apesar de o ter vendido depois da aquisição da moradia, invocar que a venda do ap é para ajudar a pagar a moradia e assim evitar a tributação das mais valias?

- A liquidação do crédito bacñcário pode ser usada para isso?

- o montante que vou gastar nas obras pode ser considerado para evitar as mais valias?


Agradeço as vossas respostas.

Sim, tens 24 meses depois compra da moradia para vender o apartamento e investires na moradia tudo o que ganhaste no apartamento.

Suponho que querias dizer que tenho 24 meses depois de vender o ap para investir na moradia, certo?

Artigo 10.º CIRS

5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, nas seguintes condições:

a) Se, no prazo de 36 meses contados da data de realização, o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do espaço económico europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

b) Se o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for utilizado no pagamento da aquisição a que se refere a alínea anterior desde que efectuada nos 24 meses anteriores ;

c) Para os efeitos do disposto na alínea a), o sujeito passivo deverá manifestar a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando, na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação, o valor que tenciona reinvestir;

[boramasela]

Obrigado pelas respostas.

Boas

pegando neste tópico, aproveito para pedir esclarecimentos a quem os saiba dar:

Comprei uma moradia no final do ano passado aproveitando um negócio que me pareceu bom na altura.

Como não tinha o capital todo, recorri ao crédito bancário para cobrir 2/3 do valor da aquisição, enquanto colocava o apartamento onde vivia à venda.

Só o consegui vender, cerca de 6 meses depois de efectuar a escritura de compra da moradia.

Entretanto vou ter de fazer obras na moradia pois está a precisar.

Perguntas:

- posso ainda assim, apesar de o ter vendido depois da aquisição da moradia, invocar que a venda do ap é para ajudar a pagar a moradia e assim evitar a tributação das mais valias?

- A liquidação do crédito bacñcário pode ser usada para isso?

- o montante que vou gastar nas obras pode ser considerado para evitar as mais valias?


Agradeço as vossas respostas.

Sim, tens 24 meses depois compra da moradia para vender o apartamento e investires na moradia tudo o que ganhaste no apartamento.

Suponho que querias dizer que tenho 24 meses depois de vender o ap para investir na moradia, certo?

[BYPASS]

Sem ter confirmado o que vou dizer, julgo que tem 2 nos para reinvestir a mais valia e isso inclui obras.

A mais valia é calculada pela diferença no valor dos dois empréstimos.

[Automech]

Boas

pegando neste tópico, aproveito para pedir esclarecimentos a quem os saiba dar:

Comprei uma moradia no final do ano passado aproveitando um negócio que me pareceu bom na altura.

Como não tinha o capital todo, recorri ao crédito bancário para cobrir 2/3 do valor da aquisição, enquanto colocava o apartamento onde vivia à venda.

Só o consegui vender, cerca de 6 meses depois de efectuar a escritura de compra da moradia.

Entretanto vou ter de fazer obras na moradia pois está a precisar.

Perguntas:

- posso ainda assim, apesar de o ter vendido depois da aquisição da moradia, invocar que a venda do ap é para ajudar a pagar a moradia e assim evitar a tributação das mais valias?

- A liquidação do crédito bacñcário pode ser usada para isso?

- o montante que vou gastar nas obras pode ser considerado para evitar as mais valias?


Agradeço as vossas respostas.

Sim, tens 24 meses depois compra da moradia para vender o apartamento e investires na moradia tudo o que ganhaste no apartamento.

Como vais amortizar o empréstimo com tudo o que recebeste do apartamento (pelo menos é o que deduzo), não há mais valias a pagar.

[boramasela]

Boas

pegando neste tópico, aproveito para pedir esclarecimentos a quem os saiba dar:

Comprei uma moradia no final do ano passado aproveitando um negócio que me pareceu bom na altura.

Como não tinha o capital todo, recorri ao crédito bancário para cobrir 2/3 do valor da aquisição, enquanto colocava o apartamento onde vivia à venda.

Só o consegui vender, cerca de 6 meses depois de efectuar a escritura de compra da moradia.

Entretanto vou ter de fazer obras na moradia pois está a precisar.

Perguntas:

- posso ainda assim, apesar de o ter vendido depois da aquisição da moradia, invocar que a venda do ap é para ajudar a pagar a moradia e assim evitar a tributação das mais valias?

- A liquidação do crédito bacñcário pode ser usada para isso?

- o montante que vou gastar nas obras pode ser considerado para evitar as mais valias?


Agradeço as vossas respostas.

[Elias]

Obrigado a todos pelas respostas.

[kpt]

Elias,

1.º Pergunta:
As mais-valias imobiliárias são, regra geral, englobadas no rendimento tributável apenas em metade do seu valor.

2.º Pergunta:
A simples amortização do crédito à habitação não te permite reduzir total ou parcialmente a tributação.

Contudo, poderás estar isento de tributação, total ou parcialmente, se o valor de venda da casa (desde que esta tenha sido a tua habitação própria e permanente) for reinvestida na aquisição de outra casa, também para tua habitação própria e permanente.

A mais-valia que está isenta é proporcional ao valor de venda que aplicaste na compra da nova casa.

Isto é, se venderes a casa por 100 e aplicares apenas 50 na compra de uma outra casa, apenas 50% da mais-valia é que será tributada. Tendo em conta que a regra-geral é que as mais-valias imobiliárias são sempre consideradas em metade do seu valor, neste caso a mais-valia efectiva que iria ser sujeita a tributação era apenas de 25% (50% x 50%).

Se aplicares os 100 na compra da outra casa, pois bem, ficas totalmente livre de tributação sobre a mais-valia.

[Automech]

És sócio da DECO Elias ? O Guia fiscal 2009 (ainda não saiu o 2010) tem uma secção boa sobre o tema a partir da pergunta 61.

Se não fores sócio, ele anda por aí

[LOAMIL]

Dá uma vista de olhos aqui e deves encontrar a resposta.

http://forumdacasa.com/1/

Um abraço
ml

[Automech]

1. Se não fores reinvestir o dinheiro na compra de nova habitação própria para residência permanente, 50% do valor da mais valia é acrescentado aos restantes rendimentos.

2. Pagas 50% das mais valias. Depois é irrelevante o que fazes com o dinheiro.

[Elias]

Obrigado.

[mais_um]

1 - As mais-valias são obrigatoriamente englobadas no rendimento?

Sim, se não as utilizares para compra de outra habitação propria e permanente.

2 - Sendo essas mais valias aplicadas na amortização parcial ou total de outro crédito à habitação, qual a tributação aplicável?

Do que me lembro, só estás isento de mais valias se tiverem origem na venda da tua habitação propria e permanente e de seguida comprares outra habitação propria e permanente, desde que invistas tudo na compra da nova habitação.

Um abraço,

Alexandre Santos

[Elias]

Relativamente às mais-valias imobiliárias (isto é, resultantes da venda de um imóvel a preço superior ao de aquisição, tenho as seguintes dúvidas:

1 - As mais-valias são obrigatoriamente englobadas no rendimento?
2 - Sendo essas mais valias aplicadas na amortização parcial ou total de outro crédito à habitação, qual a tributação aplicável?

Grato desde já a quem puder ajudar.

Elias